부동산

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아파트가 물오르는 이유.

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1. 반드시 항시 실수요자와 투자자가 공존공생하고 있기 때문이다.

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2. 가격상승지역과 가격하락지역이 반드시 있기 때문이다.

가격상승지역에 사람이 몰린다.

투자자가 몰리는 것이다.

가격하락지역에도 사람들이 몰린다.

이들은 내집 마련 목적의 실수요자인 것이다.

실수요자인 주거인구가 증가하면 지역가치가 올라간다.

관심도와 집중도가 함께 높아지기 때문이다.

가치가 업데이트 되어 갑자기 가격상승 무드를 탈 수 있다.

3. 미분양아파트가 항시 속출하기 때문.

미분양아파트상태가 지속될 수는 없다.

언젠가는 마무리 된다.

미분양아파트가 기능적으로 문제가 있는 게 아니라,

가치에 문제가 있기 때문.

인근 시세보다 저렴하면 금세 미분양이라는 굴레에서 벗어날 수가 있다.

투자자 겸 실수요자가 대거 몰리는 상황이 연출되기 마련이다.

'아파트가격'에 투자하는 자 - 부녀회와 중개인, 아파트주인들의 담합행위에 의해

형성된 기형적 가격(거품)에 현혹당한 자이다.

'아파트가치'에 투자하는 사람은 삶의 질에 투자하는 사람 - 신도시 아파트단지나 택지개발

지구 내 주거단지에 투자하는 자

미완성물인 토지 대비 완성물인 아파트의 가치는 실수요가치

즉 삶의 질인 실용가치에 집중한다.

의식주 중 주가 바로 주거시설 아닌가.

어김없다.

실수요는 실수가 없다. 환금성과 가격오름세,

시간 등에 저촉 받지 않은 자유의 몸이기 때문이다.

실용가치는 실수요가치와 직결되고 희소가치는 투자가치로 연결된다.

희소가치의 기준(도구) - 인구밀도와 인구증가

인구가 증가하는 곳 - 가격이 오를 수 있어 투자가치도 덩달아 높아진다.

인구밀도가 낮은 곳에서 희소가치를 모색하기보단 인구밀도가 높은 곳에서

희소가치를 찾는 게 수월할 것이다.

공실률이 낮은 부동산의 가치가 진정 높은 희소가치일 테니까.

아파트 원자재 역할을 하고 있는 토지 역시 상승의 연유가 있다.

토지 주변엔 반드시 주택이 공생, 기생하기 때문이다.

즉 주거인구의 영향을 안 받을 수가 없다.

주거지 인근의 토지는 녹지수준을 유지하지만

녹지(자연의 가치-자연녹지지역)를 활용하는

관광인구와 유동인구의 영향도 무시할 수 없다.

오지(녹지수준)의 규제강도가 높은 경우에도

관광인구가 힐링 목적으로 찾는다.

결국, 땅은 주거지 인근의 땅과 녹지수준의 땅으로 분류,

즉 완성도 높은 토지와 그 반대의 토지로 분류되지만,

인구의 왕래가 토지거래에 영향을 미친다.

직결된다.

주거인구냐, 유동인구냐에 따라 가

격차가 심할 뿐 가격오름세는 보지될 수 있다.

바닥시세의 토지는 공간(용적률) 활용 이전의 모습이므로

주변 지상물의 가치에 따라

가격이 변할 수 있다.

아파트단지 인근 택지 수준의 토지에도 희망이 있다.

만약 주거인구가 팽창하는 일이 벌어진다면 가능성이 있다.

주거지가 탄생할 수 있다는 기대감을 가질 수 있다.

아파트와 토지의 차이 - 아파트는 실수요자가 많다.

실수요 겸 투자자가 대다수(입주가능)이니까.

애초 100% 실수요목적으로 입주했다가도 가격이 폭등하면 시세차익을 노린다.

그러나 땅의 실수요자는 많지 않다.

경제적 비용이 커서다.

토지매입비용과 건축비용까지 부담하기가 만만치 않다.

소액투자자가 대부분인 이유이다.

개발비용까지 있다면 강남4구의 아파트에 투자하는 게 더 유리할 수 있다.

아파트와 토지의 차이는 잠재성과 환금성의 차이다.

공간(완성물)과 미공간(미완성물)의 차이다.

땅은 공간 대신 '공기(air)'의 분위기에 지배 받는다.

집처럼 삶의 질이 아닌, 공기(자연)의 가치를 사용가치로 승화, 연계시키는 것.

유동 및 관광인구에 의해 땅값이 움직이는 강원일부지역이 이에 해당한다.

강원도처럼 관광지엔 주거인구의 힘보다 '자연 사용자' '공기 사용자'인 관광인구 힘에 의지,

의존할 수밖에 없다.

땅값이 주거인구에 의해서 오르는 경우는 흔치 않은 일.

주거인구가 감소세이기 때문에 하는 말이다.