부동산

기본적으로 개발 제한이 많아 피해야 할 임야는 대표적으로 6가지가 있다.

첫째, 보전목적이 강한 보전임지
둘째, 분묘기지권이 인정되는 묘지가 있는 임야
셋째, 개발허가가 어려운 급경사인 임야
넷째, 보존가치가 있는 나무 등이 있는 임야
다섯째, 진입도로가 없어서 건축허가가 어려운 맹지
여섯째, 암반 등이 많고 공사시 재해발생이 우려되는 임야 등이다.

강이나 호수, 계곡 가까이에 건물이 있으면 장마나 홍수 때 물이 넘칠 위험이 있다. 또 무조건 강이나 호수가 가깝다고 좋은 것만도 아니다.
그러나 산 좋고 물 좋은 곳이 그리 많지 않다.

더욱이 강이나 호수에서 너무 가까우면 습기가 많고 안개가 자주 끼어

주거 지역으로 서는 적합하지 않다.

그저 앞이 탁 트이고 강이나 호수를 멀리서 바라보기에 좋을 정도의 조망권을 가진

위치의 임야라면 무난하지만 그런 토지는 값이 비싸다는 단점이 있다.
산이나 절벽 바로 아래 집을 지을 경우에는 산사태의 위험은 없는지.. 

요즘은 예전과 달라 기상 이변으로 국지성 호우가 자주 오는 관계로 계곡을 끼고

집을 지을 경우에는 산사태의 위험이 제일 큰 문제이며. 또한 계곡물이 많이 불어서

넘칠 위험은 없는 지.. 

이런것들을 점검 하는데는 장마가 끝난 시점에 가장 적합하다고 한다. 
자연환경이나 풍치를 중요하게 생각하는 사람들에게 제일 중요한 문제이니 깊이 생각하며

임야를 선정 하는것이 좋다.

그저 무난한 임야는 평지보다는 약간 지대가 높고, 경사진 땅 보다는 안전을 위주로 한

임야 를 선호하라고 권하고 싶다.

도로와 접하지 않은 맹지는 도로 개설을 통해 가치를 높일 수 있고,

재해발생이 우려되는 임야는 재해방지 시설을 설치하면 된다.
그러나 애초에 토지 매입비와 공사비를 합한 금액이 개발 후 인근 시세와 큰 차이가 없다면

개발이 가능하더라도 포기하는 것이 낫다.
취득 및 개발에 특별한 제한이 없다면 임야의 지리적 조건이나 토지의 상태,

향후 개발 전망을 점검해 봐야 한다.
특히 개발 업종이 있는 경우 대상 임야의 산림 상태나 이용 현황, 조경으로서의 활용가치,

임야의 주변 환경이나 입지적 조건이 개발 목적에 부합하는지 등을 꼼꼼하게 살펴야 한다.

최근에 개발하는 전원주택지를 보면 임야의 지형과 지세를 그대로 살리고,

주변 숲을 최대한 활용하여 자연스럽게 단지를 조성하는 경우도 많다.
그러나 경사가 너무 급격한 땅은 개발허가를 받기도 어려울 뿐더러 토목공사비도

많이 들기 때문에 사전에 꼼꼼하게 투자비를 계산해 봐야 한다.
반대로 주변 지역보다 지대가 낮거나 패인 분지는 토목공사비용은 많지만,

지대가 높은 곳에 새 둥지를 아늑하게 형성된 분지는 오히려 장점이 된다.
산꼭대기까지 도로를 내는 데 드는 비용을 감안해서 사업성만 보장된다면

오히려 산꼭대기 분지가 천혜의 전원주택지나 휴양지가 될수 있다고 본다.

자갈과 암반이 적은 토질로 배수가 잘 되는 남동향 땅을 선택한다.
임야를 개발하는 경우에 토질도 상당히 중요한 기준이 된다.
돌이나 자갈이 많이 섞인 땅이나 암반이 나올 우려가 있는 곳도 공사비가

많이 들어가는 데다 개발이 쉽지 않다.

또 중요한것은 도로 이다.

진입이 수월하고 생활편의시설과의 거리가 가까운 곳을 고른다.
대지든 농지든 임야든, 개발 가능한 토지는 교통망과 진입도로 조건이

투자가치를 판단하는 데 있어서 아주 중요하다.
전원주택으로 개발하든 휴양 및 관광단지로 개발하든 도로망이 잘 정비되어 있고

도로 접근성이 좋다면 무엇으로 개발하든 부가가치가 크다.

주로 고속도로 톨게이트나 국도로 진입하기 수월하고, 인근지역과 연결되는 도로망이

잘 발달된 곳이 교통 체증시 차량 분산의 역할을 톡톡히 하기 때문에 유리하다.
고속도로 IC나 국도와 바로 인접하지 않더라도 대상 부지까지 진입하는 데 도로 여건상

어려움이 없고 고속도로나 국도까지의 거리가 너무 멀지 않다면 문제가 없다.

전원주택지나 사람들이 많이 이용하는 위락시설은 진입도로뿐만 아니라

대중 교통망과의 연계성도 중요하다.
자가용 이용이 어려울 때 철도나 고속버스를 이용할 수 있으면 더없이 좋고,

가까운 관광지나 시내를 왕래할 수 있는 대중버스 노선 등이 잘 갖추어져 있다면

그만큼 부지의 매력은 커진다.

임야는 쾌적한 자연환경이 가장 중요한 경쟁력이므로 환경에 저해가 되는 공장,

위험물질을 제조하는 공장, 소음과 악취를 발산하는 공장,

대규모 공원묘지가 근접한 땅 등은 요주의 대상이다.
특히 주변에 축산농가가 있거나 화학약품의 공장 등이 있다면 계절에 따라 바람을 타고

냄새가 실려 올 우려는 없는 지도 세심하게 살펴야 한다.

저지대에 위치한 전원주택은 위쪽에 축사나 농장등이 있을 경우 냄새뿐만 아니라

오염물질이 땅속에 스며들기 때문에 우물을 파더라도 깊이 파지 않으면

오염된 물을 마실 수 있다.

장기체류형 시설이나 전원주택 단지는 읍내에서 생필품을 조달하기 쉽고,

자동차로 20분이내 거리에 대형 쇼핑시설 등을 이용할 수 있다면 금상첨화다.
의료시설은 가까울수록 좋다.
갑작스런 돌발사태가 생기거나 위험한 일이 생겼을 때 의료시설을

바로 이용할 수 있는 위치여야 한다.

부지는 정사각형이나 직사각형, 도로와 접한 면이 넓은 땅이 활용도 높다.
토지 활용도가 가장 높고, 집짓기 좋은 땅의 모양은 정사각형이다.
그러나 근린생활시설 등을 고려할 때는 꼭 정사각형이 아니라

대지에 접한 면이 넓은 직사각형 부지도 좋다.

인근주민들과 행정기관이 지역개발에 호의적인 곳이 유리하다.
개발은 땅만 사는 게 아니라, 그 지역에 뿌리를 내리고 살거나 지역을 기반으로

사업을 한다는 것을 의미한다.
그 지역에 거주하는 사람들과의 융화는 사업성공의 중요한 조건이다.
특히 전원주택지의 경우에는 지역주민들과의 교류가 상당히 중요한 요소이다.
보수적이고 폐쇠적인 씨족 중심의 마을이나 외지인에게 배타적인 성향을 가진

주민들이 사는 곳은 개발에 항상 민원이 따른다.
사전에 충분히 주민들과의 접촉을 통해 친분을 쌓아두고 협조를 받을 수 있는

분위기를 조성하는 것이 무엇보다도 중요하다.

행정기관의 태도도 중요하다.
똑깥은 사업이라도 지역개발에 대한 행정기관의 자세에 따라 사업추진이 쉽기도 하고,

어려워지기도 한다.
사전에 담당부서나 공무원 등을 접촉하여 협조를 받을 수 있도록 사업에 대한 설명을

충분히 해두는 것이 필요하다.