부동산

부동산을 매수하기 전에 반드시 인식할 것은 두 가지다.

실수요와 투자의 길의 차이, 그리고 완성물과 미완성물(토지)의 차이다.

아파트투자자는 지목이나 용도지역에 집중할 필요 없지만 토지투자자는 반드시

지목과 용도의 차이점을 바로 인식해야 한다. 완성물과 미완성물의 차이다.

토지는 아파트처럼 실수요 겸 투자가 함께 이루어지기 쉽지 않기에

지목 및 용도가치차이를 바로 인식해야 한다.

공간(용적률)을 사용하지 못한 상태가 곧 토지 아닌가.

완성도가 낮다 보니 저평가 받을 수밖에 없는 상태가 곧 토지다.

투자목적으로 움직이는 자와 실수요자가 사뭇 다르다는 사실을 반드시 알아야 한다.

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실수요자 - 지목 자체에 집중(투자)하는 자

용도지역에 집중(투자)하는 자

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투자자의 경우 - 지목 위치에 투자하는 자

용도지역의 위치(입지)에 집중하는 자

토지의 실수요자는 현재가치에 투자하는 자이고 투자자는 미래가치에 투자하는 자이다.

가는 길이 전혀 다르다. 마치 문과와 이과의 진로가 다르듯.

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지목과 용도지역의 차이 - 국토가 균형을 유지할 수 없다 보니 지목과 용도지역 역시 균형적이지 않다.

개발공간 대비 미개발공간이 광대하다. 서울의 집중도가 너무 높다.

지목 - 임야(63%), 답(11.1%), 전(7%)

용도지역 - 도시지역(16.7%), 관리지역(25.6%), 농림지역(46.5%), 자연환경보전지역(11.2%)

서울특별시의 특징 - 100% 도시지역으로 구성(구비)되어 있어 비도시지역이 존재하지 않는다.

도시지역의 구성도(분포도) - 주거지역(15.1%), 상업지역(1.9%), 공업지역(6.7%), 녹지지역(71%)

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지목변경은 개인적으로 가능하나, 용도지역의 변경은 개인이 불가능하다.

용도지역이 변할 때 지목도 덩달아 변할 수 있지만 지목이 변경된다고 해서 용도지역이 변하는 건 아니다.

즉 용도지역의 변화가 가능한 지역에 투자할 수 있을 때 큰 만족감을 체감+체득할 수 있는 것이다.

한 지역에 마천루(용적률↑)가 입성하여 새로운 지역랜드마크가 조성, 생성되는 것.

그러나 마천루의 공실률이 높다면 그 마천루는 지역랜드마크에서 지역애물로 변질될 수 있다.

따라서 투자자는 용적률 자체에 집착하기보단 공실률까지 점검, 검토할 수 있는 힘과 여유가 필요하다.

투자자가 지목과 용도지역 자체에 집중하는 대신 용도지역과 지목 위치(입지)에 집중해야 하는 것 처럼 말이다.

지목, 용도지역, 용적률은 지역하드웨어의 재료이지만

지목 위치, 용도 입지, 용적률 상태는 한 지역을 업로드 시킬 수 있는 지역소프트웨어인 것이다.

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실수요자와 투자자의 차이

실수요자 - 하드웨어 자체에 집중하는 자

투자자 - 소프트웨어에 집중하는 자

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여느 지역이건 지역랜드마크와 지역애물이 공존하고 실수요자와 투자자,

그리고 하드웨어(필지의 존재감)와 소프트웨어(획지의 힘)가 공존하기 마련이다.

이들은 서로 연계되어 지역의 존재감을 외부에 알리고 있다.

수시로, 스스로 지역브랜드와 지명도가 높아질 수 있는 계기와 동기를 부여(마련)하는 것이다.