부동산

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토지와 공산품의 차이

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공산품 - 생산 및 제조공장이 반드시 존재하지만, 잠재성을 발견할 수 없다.

그 대신 실용성이 강하다. 사용기간이 한정되어 있다. 사용방법을 알고 나서 구입한다.

예컨대 운전면허시험에 합격한 사람만이 자동차 사용이 가능하다.

공산품은 수명이 정해져 있어 애프터서비스 기간 안에 법적 효력을 발산한다.

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토지 - 생산공장이 존재하지 않으나, 아파트처럼 완성물의 경우 건설사가 공장이라고 할 수도 있다.

그렇지만 아파트가 수명이 정해져 있는 게 아니므로 원칙적으로는 공장이 존재하지 않는다.

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여하튼 토지의 생산 및 제조공장은 존재할 수 없다.

대자연의 가치를 숭상하고 대자연의 일부가 곧 토지이기 때문.

잠재성이 높고 사용기간이 길다.

현지의 지역중개업소물건이 기획부동산 물건으로 업로드 되는 경우도 다반사.

새로운 물건이 탄생하는 것.

이런 상황을 보고 공장에서의 공정기간을 거쳤다고 할 수는 없다.

창조력 대신 기획력을 발산하는 상황이라서다.

중개물건과 기획물건의 차이는 가격차이다.

가치차이는 개별적.

그 기준이 애매모호하다.

자격증 없이도 기획력을 발휘할 수 있다.

공산품은 경험 없이도 구입이 가능하나. 부동산은 경험이 풍부한 자가 매입과정에서 유리하다.

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토지의 제조공장은 원칙적으로 존재하지 않으나 토지의 분만능력은 탁월하다.

모든 부동산의 원자재가 곧 토지이기 때문.

아파트를 지으려면 토지(맹지)가 있어야 한다. 원형지가 없다면 개발을 할 수가 없다.

필지 및 획지분할의 대상이 곧 토지.

토지 최초의 개발과정이 바로 분할작업이다. 분할이 불가능한 접근도 낮은 맹지는 개발이 불가능하다.

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중개물건을 기획(재가공)하는 것 - 가치를 높이는 과정

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토지 - 현지답사과정이 필요(토지투자는 미래가치를 매입하는 과정이기 때문)

공산품 - 공정과정과 공장답사과정을 밟는 소비자는 없다. 시간낭비다. 상품을 믿고 소비해야 한다.

기업의 가치와 브랜드를 믿고 매입한다.

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토지는 부동산의 성질(잠재성)을 믿고 투자한다.

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부동산이 상승하는 이유(요건)

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1. 개발계획에 의해 상승(눈에 안 보임)

2. 부동산이 늘어나면서 상승(눈에 보이나, 인구유입이 아직 미흡한 상태라면 가치가 낮은 지경이다)

3. 인구가 늘어나면서 상승(눈에 보임)

인구규모가 크면서 인구가 증가하는 곳(땅값상승지역) -

예) 거대도시 용인, 예비거대도시 화성시(83만), 평택(52만)

인구규모가 크면서 인구가 감소하는 곳(땅값이 움직이지 않는 지역) -

예) 안양(56만명), 부천(82만명)

실수요자가 가는 길 ≠ 투자자의 길(토지의 경우)

입주가 불가능해 실수요 겸 투자가 불가능한 상태이므로.

실수요자가 가는 길과 투자자의 길이 서로 연계된 경우(주택의 경우) -

입주가 가능하여 실수요 겸 투자가 가능한 것.

전세 끼고 주택담보대출 통해 잠재력과 창조력을 스스로 조성한다.

토지는 공산품의 성질과는 다르나, 아파트의 경우는 사용공간 자체가 공산품의 성격을 닮았다.

시간이 곧 독. 오래된 늙은 아파트는 재건축공정을 반드시 거쳐야 하므로.

만약 안 거친다면 물리적 안전성에 크게 노출되고 만다.

물리적 안전성보다 경제적 사업성에 집착한다면 나이 어린 멀쩡한 아파트를 파괴, 손괴하는 지경에 이를 수 있다.

사용기간이 많이 남았는데도 재건축공정에 들어가는 공정하지 못한 경우도 태반.

물리적 안전성에 큰 문제(E등급)가 있는데도 아직 재건축에 들어가지 못한 경우도 있다.

사업성에 치중하다 보니 오판과 착각을 하고 있는 것.