부동산

서울에서 땅투자 하기가 힘든 이유는

맹지 찾기가 힘들어서다.

완성도 높은 부동산으로만 구성되어 있는 곳이 서울이다.

307개 역세권 모두가 성공한 케이스.

맹지 대신 대지개발에 박차를 가하고 있는 실정.

재개발지역이 다수 포함되어 있기 때문이다.

서울 강남엔 대한민국 최초의 택지개발지구(개포동)

가 존재하다 보니 여전히 재건축시장은 뜨거운 감자다.

지방부자들도 눈독을 들이고 있는 실정이다.

​

좋은 아파트의 기준과 좋은 토지의 기준이 다른 건

아파트는 입지보단 브랜드가치에 집중하기 때문이다.

건설사가 접근성 낮은 공간에

아파트를 건설하지는 않는다.

​

아파트 대비 좋은 토지의 기준은 두 가지로 분류된다.

​

1. 실수요자입장과 2. 투자자입장이 사뭇 다르기 때문.

​

실수요자입장에서 맹지를 구입하는 건 자살행위.

그러나 투자자는 맹지를 구입하여야 한다.

최초의 개발대상물은 접근도 높은 맹지이기 때문.

마치 재건축투자 시 용적률 낮은 아파트에 돈을

던지듯 말이다.

경제논리가 곧 순리!

​

실수요자는 완성도 높은 토지(대지)를 매수해야 한다.

당장 사용이 가능해야 하니까.

​

서울 - 성장기가 이미 오래 전에 끝난 공간.

더 이상 성장할 수 없는 과밀억제권역이다.

100% 도시지역으로 실수요가치가 높다.

거품수준도 상당히 높다.

인구감소의 직접적인 이유다.

​

경기도 - 성장기와 전성기 사이에 놓인 잠재력 높은 투자공간이다.

인구증가의 이유다.

​

서울특별시는 전원도시가 존재할 수 없는 환경조건.

공기오염도와 인구밀도와 교통체증상태가

심각한 수준에 도달해 있기 때문.

​

수원의 라이벌이 용인이라면(인구규모가 비슷하기 때문)

서울의 라이벌은 경기도(역시 인구규모가 비슷하다).

그러나 수원인구는 감소세이고 용인인구는 증가세다.

서울인구가 감소세이고 경기도는 증가세다.

서울인구가 경기도로 유입 중이다.

서울의 인구밀도가 너무 높다.

수원의 인구밀도 역시 높다.

라이벌 용인 대비 면적이 좁다.

광교신도시는 용인과 수원으로 구성되어 있다.

광교신도시는 젊은도시 화성시와 교통소통이 원활하다.

대중교통이 다양하다.

광교중앙역 환승센터가 탁월하다.

​

경기도는 서울을 보호해주고 있다.

동서남북을 감싸고 있다.

위성도시로서 서울 보호자인 셈.

​

인구증가지역 = 땅값상승지역

​

인구증가의 이유

​

1. 개발이슈거리에 의해 증가한다.

(개발공간)

​

2. 삶의 질적가치에 의해 증가한다

(힐링공간)

​

인구폭증의 이유 - 1과2의 연계를 통해 폭증한다

(가격폭등의 이유다)

예) 경기도일부지역(전원도시) ​

​

경기도의 강점 - 서울특별시와의 높은 접근성(인구가 계속 증가)

서울의 장단점 - 인구의 다양성(인구감소)

​

맹지가 없는 서울은 인구가 감소하고 있지만

여전히 아파트 거품은 식지 않은 지경.

인구가 계속 감소하는 이유다.

경기도로 계속 이동 중이다.

서울의 투자공간은 줄어들고 있지만

그 대신 경기지역에서만은

투자공간이 증가하고 있다.

지속적으로 인구가 증가할 것이라는 예상이

가능해서다.

인구변화를 통해 예상수익률을 그릴 수 있다.

다만 확정수익률을 통해 움직이지는 말아야 할

것이다.

자칫 심한 거품에 큰 손상을 입을 수 있다.

​

수도권의 강점과 약점 - 인구↑ 거품↑ 공기오염도↑

비수도권의 강점과 약점 - 인구↓ 거품↓ 공기오염도↘

​

결론 - '거품의 가치'는 '상품의 가치'를 떨어뜨려 거품은 거래를

방해한다.

수도권엔 반드시 거품을 동반한다.

거품이 인생의 동반자다.

인구의 힘 때문.

거품수준이 낮은 지역을 모색하는 게

투자자의 지상과제인 셈.

거품 없는 공간이 없기 때문이다.

거품은 인구와 인간이 만든다.

인구증가지역에 맹지상승속도가 가속도를

달리는 이유이리라.