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내 집 장만을 하지 못한 서민들은 늘 내 집 마련 때문에 고민이 깊어진다. 주택 마련을 위해 목돈준비를 하고 저렴한 가격의 보금자리를 찾아 나서지만 값싼 서민주택을 찾아내기란 그리 쉬운 일이 아니다. 게다가 갈수록 수도권 전세시장이 불안해 질 것이란 우려가 나올 때면 마음만 더 조급해지기 일쑤다. 이런 무주택 세입자라면 내 집 마련을 위해 임대주택에도 눈을 돌려 보는 것이 어떨까.

정부의 공공주택 정책은 앞으로 실수요자들에게 부담이 적은 임대주택 비중이 늘어날 전망이다. 대통령 공약에 포함된 철도부지 위 임대주택인 '행복주택'을 중심으로 임대를 확대하면서 현재 보금자리주택지구의 공공임대주택도 현재의 70%선보다 확대될 가능성이 크다. 지금처럼 집값의 경착륙을 막기 위해서는 주택이 꼭 필요한 수요층에게 실질적인 지원을 확대하는 것이 무주택 서민들의 주거안정에 도움이 되기 때문이다.

   다양한 임대주택, 선택 폭 넓다

임대주택이란 무주택 서민의 주거생활 안정과 주거수준의 향상을 뒷받침하기 위하여 국민주택 규모 이하 크기의 주택을 공공기관과 민간업체에서 건설하여 저렴한 임대보증금과 임대료로 임대해주는 주택이다. 저렴한 가격에 안정적인 보금자리를 찾는 사람이나 내 집 마련을 위해 목돈을 준비 중인 신혼부부들에겐 임대주택이 제격이다.

임대주택은 크게 보금자리주택과 국민임대, 영구임대, 민영임대가 있다. 일반 민영건설사에서 공급하는 민영임대를 제외하면 거의 대부분이 토지주택공사나 각 지방자치단체의 도시개발공사와 토지개발공사, 서울시주택공사인 SH공사에서 공급한다. 공공목적으로 재정지원이 많은 임대주택은 장기 무주택 서민의 내 집 마련 대용 상품으로 저렴하게 거주하면서 싼 가격에 주택을 장만할 수 있는 장점이 있다.

보금자리주택은 공공이 짓는 중소형 분양주택과 임대주택을 포괄하는 새로운 개념의 주택으로서 무주택 세대주에게 공급하기 위해 LH공사，SH공사，지방공사 등 공공기관이 짓는 중소형(전용 85㎡ 이하) 아파트를 일컫는다. 임대주택은 임대의무기간을 기준으로 5년, 10년, 20년(장기전세), 30년(국민임대), 50년 임대로 구분된다.

국민임대주택은 임대주택 가운데 가장 많은 비중을 차지한다. 토지주택공사나 지방공사에서 지어 30년 이상 장기 임대하는 공공건설주택이다. 주로 입지여건 좋은 택지지구와 신도시에서 공급돼 인기가 높다. 입주 자격은 60제곱미터 이하인 경우 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 70%(4인 이상 가구는 가구원수별 가구당 월평균소득의 70%) 이하인 무주택 세대주, 60제곱미터 초과인 경우 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득 이하인 무주택 세대주이다.

임대주택은 기관 추천(국가유공자, 장애인 등)과 3자녀 특별공급 등 가구 수의 일정비율에 대해서는 특별공급의 방법으로 공급한다. 영구임대주택, 국민임대주택, 장기전세주택 등 각 임대주택별로 입주자 선정특례가 마련되어 있다. 따라서 자신의 상황에 최대한 유리한 방법을 선택해 청약 전략을 세워야 한다. 일반공급의 경우에는 무주택 기간, 청약저축 납입 인정액, 납입횟수 등으로 순위를 가린다.

임대주택 입주를 희망한다면 우선 자신의 청약통장 가입여부를 확인하고 미가입자라면 하루 빨리 청약저축에 가입을 해둘 필요가 있다. 청약부금 가입자라면 청약저축으로 갈아타도록 하자. 국민임대와 장기 전세는 소득수준에 관한 자격도 포함된다. 영구임대는 국민기초생활 수급자 등과 같은 조건에 부합되어야 한다. 50년 공공임대는 공급량이 적어 새로 지어지는 임대전용 주택은 소득 수준에 따른 청약제한이 있다. 무주택 서민, 중산층은 입주 자격이 있지만 경쟁이 벌어지면 청약저축이나 예금 가입자에게 우선 공급된다. 비축용 임대주택도 일단 중소형이 주력 평형이라 청약저축 가입자가 유리하다.

   분양전환 임대주택도 소액으로 내 집 마련

종자돈이 부족해 일반아파트를 분양받기 힘들다면 분양 전환되는 임대아파트를 노려봄직하다. 임대 후 분양 전환되는 임대주택은 일정기간 임대로 살면서 나중에 분양 받을 수 있어 내 집 마련의 중간 단계로 활용할 수 있다. 건설임대주택의 경우 임대의무기간 이후 분양전 환하여 소유권을 이전받을 수 있다. 5년, 10년 임대주택은 임대의무기간의 2분의1이 지나 임대사업자와 임차인이 분양전환에 합의한 경우 분양전환하여 소유권을 이전받을 수도 있다.

분양 전환 시 분양가도 주변 시세의 70~80%로 저렴한 편이다. 5~10년 동안 임대로 살다가 분양 전환 후 바로 팔아도 1가구 1주택 양도세 비과세와 같은 세제혜택을 받을 수 있는 장점도 있다. 건설임대주택을 취득한 경우로서 당해 건설임대주택의 임차일부터 당해 주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 경우 보유기간의 제한을 받지 않기 때문이다.

대부분 택지지구 조성 지역에 위치해 생활여건도 양호한 편이다. 주거환경과 입지가 좋은 택지지구 아파트는 최초 공급되는 시범단지 성격을 가져 입주시점에는 웃돈이 형성돼 재테크로도 활용가치가 높다.

임대주택 청약을 위해서는 미리 입주하고 싶은 지역 공급정보와 함께 일정에 맞춰 청약전략을 짜두는 게 필요하다. 내 집 마련을 위해 발품을 팔아야 하는 것은 기본이고 이와 더불어 손품도 팔아야 한다. 임대주택 공급 자료는 한국토지주택공사(www.lh.or.kr), SH공사(www.i-sh.co.kr), 그리고 각 자치구 홈페이지에 공개된다.

이미 입주한 임대아파트의 경우 추가 입주자 모집정보가 수시로 제공되므로 주기적으로 분양 일정을 체크해두면 유리하다. 보금자리 주택에 입주하려면 청약시기보다 1년 앞서 인터넷 홈페이지를 통해 ‘사전예약제’로 청약해 둘 수 있다. 토지주택공사에서 공고되는 예약대상 단지를 보고 사전 예약을 한 뒤 착공시점에 청약을 하면 된다.

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