부동산

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'부동산'은 사람 '미래'를 대신(대변)할 수 있을

정도로 잠재능력이 크다.

예상과 예측의 반복행위가 곧 부동산투자이다.

가격 예상을 반복적으로 하고

가치를 예측한다.

가치에 거품을 주입시켜 거품가격과 호가를 기습적으로

기술적으로 양산하기도 한다.

투자자가 매일 매번 반복적으로

예측도구 모색에 최선을 다하는

이유이리라.

가격예상, 예언(가격의 미래)

1. 하락이 예상되는 곳(=부작용이 예상되는 곳) -

인구감소지역

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2. 상​​승이 예상되는 곳 -

인구가 '꾸준히' 증가하는 지역

(인구급증은 노우! 순간적이고

일시적 현상은 투기를 의심 받음!)

가치 예상(가치를 예견하는 기술)

1. 하락이 예상되는 곳 -

인구감소지역,

개발기간이 장기 연장

혹은 백지화 위기에 몰린 공간

(공사가 장기 지체, 정체되는

바람에 투자자들이 불안해 한다.

악소문이 금세 널리 퍼진다)

2. 상승이 예상되는 곳 -

역시 인구가 꾸준히 지속적으로

증가할 만한 공간

투자자의 습성(특성) -

가격하락이 예상되거나

가치하락이 예견되는 곳에 가지 않는다.

실수요자의 습성 -

환경오염도와 인구의 질, 그리고 교통환경을 본다.

즉 자연환경과 교통환경을 함께 보는 것.

삶의 질에 신경 쓰다 보니

정작 가격엔 신경 쓸 여유가,

이유가 없는 것이다.

만약 가격에 조금이라도

집착한다면

그는 환금성과 수익성을

바라는 투자자인 것.

절대로 실수요자는 아니다.

가격상승 및 하락지역에 집중하지

않는 자가 진정한 실수요자 모습인 것.

실수요자는 인구변화와 가격변화에 신경 쓰지 않는다.

인구가 증가하게 된다면 자연환경이 오염되기 십상

이고 가격이 폭등하면 가수요세력들, 곧

떴다방과 투기꾼이 들어와

지역거품을 주입시켜 지역공간이

투기로 오염될 게 뻔하다.

매수 목적이 명확하지 않은 상태 - 매수할 시점이 아님!

실패율이 높을 수 있다.

만족감이 떨어져 행복감도 떨어진다.

행복을 추구하려고 부동산 매수하는 것 아닌가.

삶의 높은 질을 통해, 혹은 높은 투자가치를 통해

행복지수를 높이는 것이다.

매수자가 인지해야 할 부분 -

공인중개사무소와 기획부동산(컨설팅회사)을 구분하는 일은

실수요가치와 투자가치를 구분하는 일처럼 중요하다.

공인중개사무소 - 실수요목적으로 부동산을 사용하려는 자가

방문하는 곳.

법과 원칙, 순리를 따른다.

기획부동산(컨설팅회사) - 투자목적으로 움직이려는 자가 노크하는

공간. (접근도 높은) 맹지를 파는 이유다.

경제논리를 심히 따진다.

가격 - 쉽게 움직인다.

입소문의 강한 전파력을 누가 막을 수 있겠는가.

중개인이 가격을 결정한다.

기준선이 명확하지 않아서다.

주인이 정하기는 무리.

정확도가 떨어진다.

가치 - 쉽게 움직이지 않는다.

위정자가 결정하기 때문이다.

신뢰도가 높다.

정확도가 높다.

대표성이 강하다.

기준이 존재한다.

가치가 대표성이 강한 이유 -

예) 인구의 규모와 증가현상을 통해 선택

경기도 - 지역대표가 다양하다.

인구규모가 크고 인구증가지역이 다양하기 때문.

강원도 등 지방의 경우 - 지역대표 기능이 미약한 지경.

지역대표가 단순하다.

인구규모가 크고 인구가 증가하는

지역이 많지 않아서다.

즉 한 지역을 대표하는 곳이라면

인구규모도 커야 되겠지만

인구중심과 핵심이 명확하지 않으면

안 된다.

주거인구보다 유동인구나 관광인구 의존도가

높은 곳을 지역 대표로 추천하기는 무리다.

한 지역의 핵심 부동산은 크고 다양한 주거시설이며

핵심인구는 주거인구이기 때문.

단 비노동인구(질병, 학업, 가사 등으로 인한

경제활동에 적극 참여할 수 없는 상태의

인구)가 증가하고 있다면

주거인구의 존재가치가 하락세를

면치 못할 것이다.

1. 주거인구와 노동인구가 연동될 때의 지역가치 -

투자가치가 높다. 직주근접이 가능하여

삶의 여유를 향유할 수 있는 여건이기 때문

2. 주거인구와 노동인구가 분리될 때의 지역가치 -

베드타운(직주분리)의 상황으로

워라밸을 추구하기는 무리!

1과2의 차이를 제대로 인지한다면 삶의 질의 차이를 아는 것

(시간의 여유를 향유, 치유

할 수 있고 자유의 공간으로 사용이 가능한 지경)

한 지역의 고용지수와 행복지수가 반드시

비례하지 않으나 연관성이 있는 건 사실.

인간은 평생 일을 해야 사람 역할(구실)을 하는 것.

부동산의 존재가치만 인정 받는 게 아니다.

사람 역시 외부로부터

존재가치를 수시로 인정 받을 필요가 있다.

일은 안 하고 투기만 하는 자가 투기꾼이기 때문이다.

'투자'가 직업인 자는 여지없이 십중팔구 투기꾼

의심을 받는다.