부동산

​(1) 개발청사진 - 미래가치(그림)

(2) 답사현장 - 현재가치(사진)

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땅투자자는 이 두 가지 가치를 도로의 연계성, 즉 접근성을 통해

인지하여야 한다.

두 가치가 동일하지 않기 때문이다.

집 투자자 - 개발청사진보단 답사에 집중한다.

집은 완성된 부동산으로 현재가치가 중요하기 때문이다.

당장 사용이 가능하여 답사에 전력을 다하는 것.

땅 투자 - 개발청사진의 집중도와 답사의 집중도가 5:5 비율.

두 가치가 모두 중요하기 때문이다.

답사 하나만으로는 역부족.

땅은 미완의 부동산이기 때문이다.

개발청사진의 타당성을 통해 답사를 진행하는 게 순리.

실현가능성이 낮은 개발청사진의 잠재성은 너무도 낮다.

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토지 - 가능성(미래가치)에 투자한다

주택 - 기능성(존재감, 현장감)에 투자한다

토지와 주택 관계를 제대로 인식하지 못한 채

답사과정을 거친다는 건 무리.

비정상적인 답사 후기

업자 : 땅 괜찮죠?

답사자(똥씹은 얼굴로) : 좋긴 좋은데 비싸서...

'좋지만 너무 비싸서'

매수를 거절하는 이유가 될 수 없다.

기능성과 가능성 모두가 좋은 상황의 땅 중 싼 땅은 없기 때문.

좋은 땅을 싸게 파는 사람(지주)은 존재하지 않는다.

투자하기 전에

나쁜 습관과

고정관념은 주변 쓰레기통에

과감히 버리자.

성공의 비결(재료, 무기, 도구) -

좋은 선택과 집중의 과정

예) 좋은 습관을 선택, 모색

실패자의 특성 -

나쁜 습관을 선택한다.

나쁜 습관을 매일 반복하면

실패의 늪에 발목이 잡히기 마련.

나쁜 습관과 습성을 좋은 습관으로

전환하는 일 -

혁명과 혁신의 사잇길(샛길).

성공으로 갈 수 있는 지름길

인생하수의 특징 -

강한 선입견에 발목이 잡힌 상태 유지

예) 지분투자는 사기다!

지분투자가 싫다면 한 필지를 구입하면 그만.

경제적으로 그게 안 된다면

대출경로를 밟아야 한다.

두 가지 선택을 해야 한다.

지분으로 갈 것인가

아니면

대출을 통해 개별필지를 선택할 것인가.

리스크가 큰 건 매한가지 입장.

단, 지분투자 시 관심도와 집중도가

낮은 토지에 지분투자는 자살행위!

대출 역시 상환능력이

낮은 상태에서의 대출은 자살행위!

지분투자가 싫다면

두 가지 중 하나(지렛대효과)를 선택해야 한다.

인생하수의 또 하나의 특징.

공무원에게 우문을 던진다.

공무원에게 '개발가치'를 묻되

'투자가치'는 묻지 말자.

공무원은 컨설턴트가 아니다.

실수요가치를 해결해주는 사람이다.

투자가치는 실수요가치의 결과물.

과정을 알려주는 사람이 곧 공무원.

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잘 팔리는 땅과 안 팔리는 땅 ≒ 관심도 높은 땅과 낮은 땅

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이슈거리(관심거리)가 관건.

부동산이 증가한다고 해서

반드시 인구가 증가하는 건 아니다.

즉 용적률(크기)보다 공실률(질)이 더 중요하다.

비어 있는 부동산이 많다면

인구가 감소하게 된다.

현장감이 현저히 떨어진다.

관심도가 떨어지기 마련.

도로사용량보단 부동산사용량이 더 중요하다.

지역공실은 지역가치와 비례한다.

거래량보단 사용량이 더 중요하다.

실수요인구가 가수요인구보다 더 중요한 가치다.

지역핵심인구가 곧 지역랜드마크로 승화되는 것.

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잘 팔리는 땅이 안 팔리는 땅보다 더 가치가 높은 건

희소가치 때문.

희소성은 환금성과 비례한다.

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잘 팔리는 땅의 조건 -

사람들 관심도가 높아

인구가 증가한다.

개발이슈가 다양하다.

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안 팔리는 땅 -

관심도가 낮다.

인구감소현상이 일어난다.

개발이슈 발견하기가 불가능한 상태.

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잘 팔리는 땅이 많은 지역 - 경기도(지역평균나이-35세)

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31개 경기지자체 중 14개 지역의 인구가 꾸준히 증가세.

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수도권 = 좋은 맹지가 다량 분포되어 있는 공간

중첩규제와 중첩개발이 가능한 가능성이 높은 공간

​희소가치 높은 공간과 낮은 공간으로 대별

과밀억제권역의 경우 면적은 17.4%에 불과하지만

인구비율은 무려79.1%!

성장관리권역(49.9%) - 인구(16.9%)

자연보전권역(32.7%) - 인구(4%)

자연보호 본능이 강한 자연보전권역의 유동 및 관광인구

는 아마도 4%를 훨씬 상회할 것이다.