부동산

부동산 거래에 대한 기대가 주춤하면서 실전 투자자들의 부동산을 보는 안목과 함께 실제 투자처가 호황기에 비해 크게 바뀌고 있다. 시세보다 저렴한 급매물이나 경매·공매시장에 사람들의 관심이 몰리고 있다. 또 남들이 잘 찾지 않아 가격이 많이 싼 틈새시장이나 미분양 물량처럼 ‘착한 분양가’를 내세운 저가 사업장에 한 푼이라도 값싸게 사려는 자린고비형 소비자가 늘고 있다.

실제 부동산 고수들은 이렇게 투자환경이 좋지 않은 때를 노려 틈새투자처를 찾아 헤맨다.

중대형 아파트나 수도권 토지, 전원주택처럼 투자의 위험이 따르는 종목은 자제하고 그동안 번 돈으로 일반 투자자들이 발을 빼는 차익용 부동산이나 임대용 부동산 찾기에 관심을 집중한다. 이자 부담이 커 가격이 싸게 나온 임대수익을 얻는 도심부동산과 개발용 부동산에 돈을 묻는다.

부동산 거래현장에서 자주 만나게 되는 실전고수들은 언론과 방송 또는 지면을 통해 자기의 돈 버는 노하우와 경험을 공개하지 않는다. 많이 알려질수록 경쟁자만 늘어 투자의 위험만 늘어난다고 생각한다. 여러 분야 자산관리 포트폴리오 중 부동산 분야의 실전 고수들은 꽁꽁 숨어있고 감춰져 있다. 언론에 노출되는 것도 극도로 꺼린다. 숨은 고수들의 틈새종목 위주의 투자전략을 알아보자.

  빈틈 채우고 화장해 되팔기 - 50대 후반의 S씨는 수도권·광역시 안의 부동산만 장기 투자하는 고수다. 지방 중소도시는 가격상승폭이 작고 발품을 많이 팔아야 한다며 주로 잘 아는 지역 수도권 매물만 공략한다. 법을 전공한 법무사사무장 출신으로 투자당시 볼품없는 땅과 집에만 투자한다. 현황 상 길 없는 농지, 모양이 반듯하지 않은 땅, 허름한 주택의 용도를 바꾸거나 개보수, 합필과 분필을 통한 부동산가치 높이기 선수이다.

최근에는 P시에 소재한 땅을 되팔아 짭짤한 시세차익을 거둬들였다. 매입 전에는 남들이 봐도 볼품없는 경사진 농지를 주변 땅과 비슷하게 성토와 복토의 방법으로 공장용지로 아예 바꾼 다음 실수요자에게 주변 지가보다 값싸게 매각한다. S씨 차 안에는 늘 지자체 건축조례 관련 책이 수북하다. 건축과 부동산법률에 돈 되는 정보가 있다고 믿는 고수이다.

  자투리땅에 건물지어 되팔기 - 30대 후반 미혼인 K씨는 전업 부동산투자자다. 대학에서 건축설계를 전공해 자투리땅 개발에 관한 한 최고 경지의 고수다. 감각과 경험이 풍부해 건물을 짓다만 남은 땅이나 빈 공터를 보면 즉시 개발가능성과 매각 후 이익 등을 쉽게 결정해 낸다. K씨는 개발지 가까운 곳에 위치한 중소 규모 자투리를 활용해 상가나 주택으로 개발한 후 되파는 전략이다.

매입가격이 비싸더라도 최고 입지와 상권만 고집한다. 주변 상권의 특성을 감안해 미니 상가나 업무시설로 지은 다음 구분시설로 잘라서 되판다. 매입가격이 비싼 만큼 분양가가 비싸고 초기분양률은 늘 실패한다. 그러나 지역이 개발되거나 상권성숙이 이루어지는 수개월 시점에는 어김없이 분양에 성공한다. 목 좋은 곳만 고르기 때문에 비싸더라도 수요자들은 몰린다는 이치를 꿰뚫고 있는 상가의 고수 전문가이다.

  택지지구 용지로 자산불리기 - K씨는 40대 중반의 자영업자로 수년째 택지지구 안의 돈 되는 땅만 공략해 자산을 불린 숨은 고수이다. K씨는 공사에서 분양하는 단독주택용지와 근린시설용지의 공개매각 공고를 꾸준히 접한 다음 할인 미분양이나 추첨물량만을 공략한다. 서울이나 수도권보다 광역시와 지방 일대의 숨은 알짜매물을 고르고 일반 실수요자 매물을 주요 타깃으로 한다.

거주자 우선공급 매물 같은 A급지 보다 C~D급지 같은 입찰 당시에는 다소 경쟁이 덜하지만 개발 후 가치가 오를 땅을 골라 1년 안팎에 승부수를 던진다. 또 민간택지 내 체비지 ․ 산업단지 같은 호재지역 내 저평가 지역이 주요 먹잇감이다. 사업지 내 조합사무실 직원들과 긴밀하게 연락하면서 분양과 지역정보를 먼저 취합한 후에 초기매물의 가격경쟁력을 활용한다.

  수용 예정지 골라 보상받기 - S씨는 한 때 잘나가는 무역업체 사장이었다. 그러나 외환위기 때 부도를 내고 지방으로 이주하면서 보상토지에 눈을 떴다. 살고 있던 지방의 주택이 택지지구로 편입되면서 거액의 보상비를 챙긴 이후로 개발지역 보상토지와 농어촌주택만 집중 공략해 차익을 챙기게 됐단다. 택지지구로 편입될 토지나 임야를 급매물로 사서 개발계획이 가시화돼 보상시점에 수용보상금을 받는 방법이 주특기다.

투자초기에는 수용 보상가를 예측하지 못해 손해를 입기도 했지만 사전에 철저한 보상가 분석과 택지지구 투자경험이 붙으면서 투자금액 대비 배 이상의 고수익을 올릴 때도 있다. S씨는 거금을 묶기보다 공유지분이나 두 명이 공동 투자하는 분산투자를 철칙으로 여긴다. 차익에 따른 양도세를 제외하고 1년에 수 천만 원의 수익을 꾸준히 거두는 숨은 고수이다.

  지하 매물만 골라 되팔기 - H씨는 지하매물 전문(?) 투자자다. 그를 잘 아는 사람들은 우스갯소리로 그를 ‘지하의 달인’이라 부른다. 아케이드상가 ․ 택지지구 내 근린상가 ․ 다세대와 연립의 저평가된 지하매물을 고른다. 지하 매물은 환금성과 유동성이 결여된 데다 초급매이 많고 감정가 대비 30~40% 저렴한 경매와 공매물건만을 매집해 큰 돈을 벌어들였다.

H씨가 고르는 지하매물 중 최근 사례로는 공매에 부쳐진 도심 집적상가 내 지하 상가지분 165㎡를 감정가의 60%선에 낙찰 받았다. 그런데 그 상가는 얼마 전 대형유통회사가 지하상가 전체에 투자하면서 지분소유권자들을 정리하면서 감정가 수준에 매입하는 물건이었다. H씨는 불과 몇 개월 만에 30%의 차익을 거둔 셈이다. 이외에도 미리 재개발․재건축 추진상황을 파악해 헐값으로 인수한 다음 그 차익을 거두는 데 고수의 경지에 도달했다.

  경매 특수물건 공략하기 - 초등학교 교사 출신의 주부 J씨는 최고난도의 특수 경매물건만을 전문적으로 투자해 1년에 5년 동안 수도권에 건물 두 채를 매입한 숨은 실력자다. J씨는 주로 유치권 있는 경매물건을 감정가의 절반 값 이하에 낙찰 받은 다음 일정 임대수익을 올린다음 되파는 방법으로 부자의 반열에 올랐다.

법정지상권 ․ 분묘기지권 등 경매선수들도 함부로 뛰어들지 못하는 고난도 물건을 취급한다. 투자 초기에는 주로 법률자문을 받았지만 5년 전부터는 직접 실전경험과 함께 소송방법과 해결방안을 터득해 권리자와 협의하는 방식으로 문제를 해결해 엄청난 자산을 벌어들인다. J씨는 종자돈 5000만원으로 시작해 현재 수도권에 7층 규모의 중형 건물을 소유하고 있다.

이외에도 농어촌주택 전문, 신설 도로 개통지를 알아내 선점하는 전문가, 입주권과 분양권의 분야의 고수, 그리고 산지와 묘지 일대 토지를 헐값에 매입했다 개발 차익을 챙기는 임야투자자까지 전설처럼 부동산을 활용하는 숨은 고수들은 많다. 그러나 그들은 누구나 할 수 있지만 누구나 성공하기는 어려운 투자기술로 개인자산을 일군 우리 시대 틈새시장 공략가 들이다.

숨은 고수들은 무리를 쫓다 행운을 얻는 것이 아니고 무리 반대편에서 외롭게 공부하고 투자지식을 쌓아 체계적으로 공부한 투자자라는 것을 지금 와서 깨닫는다. 운과 요행을 바라지 않고 투자의 전문지식을 쌓아 노력하고, 그 결과는 하늘에 맡긴다. 그리고 기다릴 줄 아는 인내심도 갖고 있다.

 ※ 본 글의 카페, 커뮤니티, 블로그 등에서의 무단 사용을 금합니다.