부동산

부동산마니아입장에서 부동산과 관련된 '수치'가 매우 중요하나,

그 수치가 반드시 가치로 자리잡는 건 아니다.

때로는 가치가 사치로 변질되기도 해서다.

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수치가 가치로 변화하는 경우 -

인구의 수(인구수는 반드시 알아볼 필요가 있다)

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수치가 사치로 변질되는 경우 -

가격상태(가격은 알아볼 이유가 없다)

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인구수는 자주 변할 수 없으나

가격은 부동산주인과 부동산중개업자에

의해 하루만에도 변하기 때문.

가격은 갑자기 단기간 내

조작이 가능하지만

인구(가치)수를 갑자기

조작하기는 곤란하다.

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인구 - 변화 및 진화의 대상

가격 - 변질의 대상으로

거품이 만연하고 있다.

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단순히 부동산의 거래량에 집중하기보단

부동산의 사용량에 집중할 필요가 있다.

가수요인구와 실수요인구(주거인구)는

그 의미가 사뭇 다르기 때문.

떴다방과 개미들이 집중 몰리는 경우

가치를 올리는 상황이 아닌

가격거품을 조장하는 상황이 연출된다.

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투자자는 개발비용, 개발면적, 개발기간 등에 집중하는 대신

개발의 필요성(실용성)에 집중한다.

인구를 통해 견지한다.

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경기도 - 개발의 필요성과 타당성이 높은 지경.

인구가 계속적으로 증가해서다.

(주) 개발의 필요성 = B/C(비용 대비 편익)

benefit cost

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지방 - 개발의 필요성과 타당성이 낮다.

인구가 계속적으로 감소해서다.

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투자가치(타당성)를 조율할 만한 부동산 가치(수치) -

용적률과 공실률

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용적률과 공실률이 중요한 건

인구의 중요성 때문.

인구증가지역인 경기도가 유리하다.

입지(위치)와 가격이 중요하다.

두 가지 사안이 안 좋으면

공실률이 높아지기 때문이다.

위치가 안 좋은 상황에서 크기(용적률)만

크다고 좋은 건 아니다.

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토지의 가치와 주택가치의 차이

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예) 내 땅이 문화재보호구역 안에 있다면 가치가 낮아지게

된다.

그러나 내 집이 문화재보호구역 안에 있다면

별 문제가 없다.

완성물(현재가치)과 미완성물(미래가치)의 차이다.

내 땅이 문화재보호구역 안에 있다면

문화재보호구역은 마치 감옥과 같은 존재.

문화재보호구역 안에 갇혀 있는 상황이기에

옴짝달싹 할 수 없는 상태라서다.

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'가치'의 차이 = 실수요가치(현재의 존재가치)와

투자가치(미래의 잠재가치)의 차이

투자자가 바라는 인구 상황 - 인구의 다양화와 다변화

(인구가 늘면 당연히 가격이 오르기 때문)

실수요자가 바라는 인구 - 인구의 질적가치

(이웃사촌이 중요하다. 예를 들면

층간소음과 주차문제 등을 화해와

반성과 용서로 해결 해야 한다)

인구가 증가한다고 삶의 질적가치가

높아지는 건 아니다.

집값이 오른다고 삶의 질이 높아지는 건

아니다. 단기간 내 집값폭등현상

에 혈압이 상승하는

인구도 증가한다.

실패자 - 가치의 특성을 무시한다.

예) 인구의 가치

실수요 및 투자의 가치

답사의 가치와 브리핑가치의 차이

토지세미나 시간보단 답사 소요시간에 집중 투자

할 필요가 있다.

세미나보단 답사과정은 많은 시간을 필요로 하기 때문.

볼 게 많다. 발견할 대상이 많다.

접근성과 입지를 견지할 수 있는

기회의 시간이 바로

답사 시간이다.

답사 시 반드시 가이드가 필요하다.

현장에서 브리핑을 경청할 수 있는 기회다.

나홀로 답사과정을 밟는 건 무의미.

현장설명을 상세하게 정밀하게

경청할 수가 없어서다.