부동산

​

​토지투자자가 임장활동을 중요시 여기는 건

현장답사과정의 의미 때문.

​

투자가치를 발견하는 과정 = 현장답사과정

​

현장답사 시 모색할 것 - 지역랜드마크

​

예) 대기업의 가치, 인구의 양적가치

​

답사 시 지역랜드마크(지역성격)을 발견하지 못했다면

투자를 결정하기 쉽지 않다.

감동을 받지 못했기 때문이다.

현장에 매료되거나 매력을 발견했을 때 비로소

투자를 결정할 수 있는 것이다.

​

​

​

토지답사의 이유는 지역랜드마크와 지역특성을 발견하여

기회의 공간을 마음속에 확보하는 것.

​

주택답사의 이유 ≠ 토지답사의 의미

(∵ 주택답사시간 ≠ 토지답사시간)

​

토지답사시간이 훨씬 오래 걸린다.

미완성물을 답사하기에 주변가치에 의존할 수밖에 없다.

큰 도로와 작은 도로 관계를 유심히 살피고

법정도로와 비법정도로 관계도 살펴야 한다.

고속도로와 국도, 그리고 이면도로, 마을안길, 비포장도로, 임도 등...

​

완성도 높은 도로와 완성도 낮은 도로, 즉 완성도 높은 맹지(접근도 높은 맹지)

와 완성도 낮은 맹지(접근도 낮은 맹지) 등을 주도면밀하게 살피는

과정이 바로 토지답사과정인 것.

​

이러한 일련의 과정을 무시하거나 중략하는 경우 실패확률이 높은 것이다.

​

답사 시 대기업의 존재감믈 모색하는 건 대기업 고유의 힘 때문.

​

오지, 맹지, 입지를 바꿀 수 있는 힘이 대기업에 있다.

(중소기업엔 없다)

척박한 환경을 업로드 시킬 수 있는 것.

무에서 유를 창조한다.

오지의 입지를 개혁, 개척한다.

​

입지, 용도, 인구 - 서로 연계된다.

이 세 가지가 서로 연계되었을 때 발견할 수 있는 게

바로 투자가치(희소가치)!!

​예) 화성 평택등지

​

이 두 지자체는 일자리, 잠자리, 놀자리가 모두 확보된 지경.

​

일자리를 통해 유동인구와 노동력을 확보한 상태

(상업지역과 공업지역의 조화)

​

잠자리 확보(확장)를 통해 주거인구가 증가세

(주거지역)

​

놀자리(바다가 있다-녹지지역)를 통해 관광인구를 흡수할 수 있다.

​

이 두 지자체는 경제자유구역의 힘을 구현할 수가 있다.

바다를 십분활용할 수 있는데

경제자유구역에선 규제강도가 낮은 편.

예를 들어 분양가상한제 등에 구애 받지 않는다.

경제자유구역은 분양가상한제와 무관한 규제의 청정구역이라 할 수 있다.

​

​

​

특히 화성의 잠재력이 높은 건

31개 경기지자체 중 면적과 인구가 5위에 랭크되어 있기 때문.

수원, 고양, 용인, 성남에 이어 인구가 5위다.

94만 명의 성남인구는 꾸준히 감소하고 있지만

화성은 83만 명으로 계속 증가하고 있다.

특히 출산가능인구와 생산가능인구 등 젊은인구의 유입속도가 빠르다.

조만간 충북인구의 절반을 차지하고 있는 청주(84만 명)를 압도할 것이다.

오는 2022년 화성인구는 100만을 넘어 거대도시로 재탄생될 것이다.

예정대로 서해선이 완공되고 산업도시(송산그린시티-수용인구15만)가

완성된다면 말​이다.