부동산

 독자들이 가장 많이 하는 질문 중 하나가 땅 매도시점이다. 부동산을 잘 모르고 하는 질문이다. 땅은 매도시점이 따로 정해진 게 없어 '장고 끝에 호수' 둘 수도 있다. 그렇다면 무조건 오래 가지고 있다고 좋은 것일까. 오래 가지고 있되, 정기적으로 암 체크하듯이 알아 볼 사항이 있다. 6개월 또는 1년 마다 내 땅의 변화에 대해 체크해봐야 한다. 그래야 안전하다. 갑자기 규제 사슬에 들기라도 한다면 낭패다.

여기서 말하는 규제란 한시적 규제와는 다른 규제 즉, 상수원보호구역이나 군사시설보호구역 등이다. 규제는 풀기도 힘들고 사슬에 묶이기도 아주 힘들다. 자주 일어나는 일이 아니다.

매입 시에 없던(장기적) 규제가 갑자기 나타나는 경우가 있다. 20년간 기장(부산)군에 땅을 가지고 있던 엄모여인의 경우 19년만에 그 땅이 상수원보호구역으로 지정되는 날벼락을 맞은 적 있다. 보유 중에 체크하지 않은 탓이다. 군 공무원 한 명 제대로 알아두었더라도 전화로 수시로 체크할 수도 있었다. 한 마디로 게으름과 무지가 문제였다.

이와 더불어, 내 땅의 수용 여부도 확인해야 한다. 수용 여부는 매입시에 시청이나 군청에서 자세히 알아보고 보유 중에도 수시로 체크해야만 한다. 서류상으로 나타나지 않기 때문이다. 어느 날 갑자기 내 땅이 공공용지로 수용당하면 꼼짝없이 실패할 수밖에 없다. 현실적으로 적정가로 수용을 안 해주기 때문이다. 부동산의 정상적인 거래에서는 수요자와 공급자의 가격이 인정되나, 수용가격은 나라 마음 대로다. 제멋대로다. 내 땅이 수용당하는 통에 불구의 집을 안고 사는 경우도 있다. 도로 수용으로 내 집 마당이 순식간에 날아가 버리는 경우도 있는데, 현관에서 나오자마자 찻길이 나오니 이처럼 황당한 일이 어디 있단 말인가. 수용을 하려면 제대로 해야 되는 거 아닌가. 건물 전체를 수용해 적정가격의 건물 값을 집주인에게 주면서 사람다운 삶을 살 수 있게 해줘야 하는데 이런 말도 안 되는 일이 있다. 모두 지자체의 아전인수적 모습이다. 2008년 10월 경기도 남양주에서 실제로 일어난 일이다.

한편 땅을 사고파는 행위는 누구에게도 의지하지 말고 내 손으로 직접 움직이는 것이 좋다. 내 일이니까 확실하게 할 수 있다. 지주와 직접 거래해 샀다면(물론 개별등기에 의한 매입이어야 한다) 보유하면서 내 땅이 있는 현장에 자주 갈 필요는 없겠지만, 내 땅에 관한 자료는 수집해 놓는 게 좋겠다. 나중에 되팔 때 매수예정자에게 내 땅에 관해 아주 요긴한 언론 자료로 설명할 수 있다.

* 수용 여부(토지수용법에 의해 피해 볼 수 있다)는 매입 당시 알아보는 게 좋다.

수용된다면 손해 볼 확률이 높다. 보통 공시지가로 보상비를 책정하기 때문이다. 감정평가사 만나 따지자. 근거 자료를 보여주면서 따져라. 개발에 관한 기사 등이 좋은 자료가 될 수 있다. 보상비를 조금이라도 높게 책정받을 수 있어서다.

장기적 규제(군사시설보호구역, 그린벨트 등)는 규제 사슬에 들어서기 전에 알아봐야 한다. 평소 잘 알고 지내는 관련 부서 공무원이나 기초단체장 등을  통해 수시로 체크하는 습관을 들여야 한다. 필자가 아는 안모 여인은 공무원을 잘 알고 있어 자신의 고향 상주(선조 땅)에 있는 땅을 규제 사슬에 묶이기 전에 매도하는 치밀함을 보였다. 공무원 말에 의하면 안씨 땅 주위에 대형건물과 위락시설이 들어서면서 시청이 일방적으로 수용한다고 했다. 지역개발에 따라 개인이 희생당하는 일이 계속해서 일어나고 있어 투자자의 주의가 필요하다.

* 고속도로나 국도 옆에 땅을 살 때도 주의하자.

접도구역으로의 지정 여부 말이다.

이들 도로에서 30~50미터 떨어지며 접도구역이라면 원형보전을 필히 해야하므로써 내 땅을 토지이용할 수 없는 패착을 두는 것이다.