관련서비스

금융

부동산 메뉴

부동산 이야기
추천 Best

베스트 글은 네티즌의 참여(조회순, 찬성/반대)
등이 활발한 글을 모은 자동 목록입니다

더보기
[경매/투자] 경매 틈새 투자처에서 돈 되는 물건 찾아볼까?
메트로님 작성글 전체보기 추천 0 | 조회 137 | 2020.06.30 07:40 | 신고

  특수물건 분석하면 짭짤한 수익

 

전문가와 일반인을 막론하고 최근의 법원 경매 부동산에 대해 물으면 큰 이익을 기대할 수 없는 시장이라고 입을 모은다. 서울 및 신도시 아파트의 감정가 대비 평균 낙찰가율이 80% 대를 보이고 중개업소에 나온 급매물이 꾸준히 공급되는 상황에서 이를 전혀 근거 없는 얘기라고 일축할 수도 없다.

 

매년 30만 명이 입찰에 참여하고 한 물건에 평균 경쟁률 31을 보일 정도로 많은 사람이 입찰에 참여한 사실도 남는 게 없는 장사라는 말이 들리는 이유다. 부동산 침체기인 요즘에도 2~3회 유찰 물건의 경우 한 물건에 10~20명씩 입찰에 참여할 정도로 많은 사람들이 경매에 참여한다. 이제 비수기라는 말도 유명무실해질 정도로 법원경매가 대중화했고 실제 그 참여가 크게 늘어난 게 사실이다.



 

갈수록 경매 인구는 계속 늘 것으로 보인다. 부동산 급매물 공급이 급증하는 상황에서 경매 대중화는 투자자들에게 좋은 소식은 아니다. 사정이 이러다 보니 과열경쟁으로 실제 낙찰 후 소유자 및 임차인을 내 보내는 명도비용, 법률적 절차에 따른 정신적인 부담, 소요시간 및 경비 등을 감안하고 나면 결과적으로 일반 매매가보다 조금 낮거나 거의 비슷한 금액에 낙찰을 받는 사례도 주위에서 어렵지 않게 찾아볼 수 있다.

 

그러나 섣불리 포기하기는 이르다. 법원 경매에 대한 해박한 지식과 발로 뛰는 노력이 더욱 절실해졌을 뿐이다. 아직까지 경매시장에는 고수익을 창출할 수 있는 영역이 분명히 남아 있으며, 열쇠는 그러한 물건을 먼저 찾아내 실타래처럼 얽힌 권리를 잘 풀고, 물건분석을 철저하게 해서 수익으로 연결시키는 데 있다.

 

서울 길음동에 사는 장 모 씨(43) 사례는 경매부동산 시장에 아직도 고수익 틈새가 존재함을 증명해주고 있다. 장 씨는 경매에 관심을 갖고 도전 한 지 3년이 넘었으나 그 동안 번번이 고배를 마셨다.

 

환금성이 높은 아파트나 임대수익을 올릴 수 있는 상가나 다가구 등을 주로 노렸는데 1등은 고사하고 3등 안에 들었던 것도 손에 꼽을 정도로 높은 금액에 속속 낙찰됐기 때문이다. 그 어렵다는 대학입시에도 한 번에 척 붙은 장 씨는 한두 번도 아닌 쓴 경험이 반복되자 점차 자신감을 잃어 아예 경매를 포기하려 했다가 전문가 조언으로 대 역전의 기회를 갖게 되었다.



 

장 씨가 낙찰 받은 물건은 경기도 안산시 대부북동에 소재한 잡종지로 12000여만 원에 감정 평가됐으나 4차례나 유찰을 거듭했다. 중간에 한차 례 낙찰됐으나 최고가매수인이 대금납부를 포기해 다시 경매 진행되고 있는 물건이었다. 최저경매가격은 감정가의 40% 수준인 5000만원까지 떨어졌다.

 

원인을 분석한 결과 이 물건 등기부상에는 선순위 가처분이 설정돼 있다는 것을 알았다. ‘가처분이란 소유물 반환청구권, 임차물 인도청구권 등과 같이 특정물에 대한 각종 청구권을 갖는 채권자가 장차 집행보전을 위해 현재 상태대로 현상을 고정·유지할 필요가 있을 때 채무자의 재산은닉, 3자에게 양도 등 처분을 금지시키고 보관에 필요한 조치를 해두는 보전처분이다.

 

다툼이 있는 부동산에 대해 분쟁이 끝날 때까지 다른 사람에게 처분하지 못하도록 권리를 일시 제한한다는 얘기다. 선순위로 가처분이 설정돼 있으면 경락 후 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수된다. 향후 가처분권자가 본안소송에서 승소할 때 낙찰자는 소유권을 잃어버릴 수도 있는 함정이 있기 때문에 통상 경매인들의 기피대상이 된다.

 

이러한 이유로 사람들이 응찰을 꺼리게 돼 이전에 낙찰을 받았던 사람도 이를 모르고 입찰에 참여했다가 대금납부를 포기해 입찰 보증금만 몰수당한 것으로 분석됐다. 그러나 이 물건의 경우는 가처분권자가 다름 아닌 현재 소유자라는 사실이 중요한 단서가 됐다.

 

이 가처분은 경락으로는 자동소멸하지 않지만 소유권이전 후 비교적 간단한 소송을 통해 말소시킬 수 있다는 게 전문가 의견이었다. 이러한 사실을 알고 현장을 찾은 장 씨를 더욱 흥분케 한 것은 감정평가 금액이 시세에 비해 상당히 저평가됐다는 사실. 3.380여만 원에 감정됐지만 시세는 3.3200만원을 웃돌았다. 감정가격 그대로 낙찰을 받는다 해도 2배 수익이 보장되는 셈이다.

 

더욱이 이 땅은 지상에 아무 것도 없는 깨끗한 나대지 상태로 왕복 2차 선 포장도로에 접하고 버스정류장도 가까이 있어 교통여건도 좋았다. 주변에 주유소, 가든, 횟집 등이 산재, 개발에 따른 발전 가능성이 컸으며 매매도 활발해 환금성도 보장됐다.



 

특히 도시계획상 현재의 도로가 4차선으로 확장될 예정이어서 향후 큰 폭의 지가상승이 기대되는 물건이었다. 장 씨는 다른 사람이 입찰에 참여할지도 모른다는 불안한 마음에 입찰일 만을 손꼽아 기다렸다.

 

입찰 당일 고민하던 응찰가격을 시세와 환금성을 고려해 최저가보다 3500만 원 이상 올려 쓰기로 결정하고 입찰봉투를 작성해 제출했다. 결국 5명이 입찰경쟁을 벌인 끝에 장 씨는 당당히 1등을 했다. 2등과는 1,800만원이나 차이가 났으나 전혀 아깝지 않았다.

 

장 씨는 무사히 잔금을 납부하고 소유권이전까지 마쳤다. 현지 부동산을 통해 시세를 알아본 결과 28000만 원 이상 받을 수 있다는 답변에 꿈인지 확인하기 위해 자신을 몇 번이나 꼬집어봤다. 단돈 9000만원 투자에 2억 원 상당의 수익을 올린 성공 재테크의 주인공이 된 장 씨는 이 일을 경험으로 경매물건을 보는 투자안목이 이전과는 완전히 달라졌다.

 

경매에 대한 자신감도 되찾았다. 장 씨 사례는 부동산경매를 통해 큰 수익을 올리려면 경매물건의 권리관계를 심층적으로 분석할 수 있는 지식과 현장을 발로 뛰는 노력이 필요함을 웅변해준다. 결국 경매 시장은 발로 얼마나 뛰어 물건에 대해 철저하고 꼼꼼하게 분석하고

조사하느냐에 달려있다.

 ※ 본 글의 카페, 커뮤니티, 블로그 등에서의 무단 사용을 금합니다.

  • 글쓴이의 다른글 보기

베스트토론

더보기

    부동산 토론 이슈보기

    오늘의 주요뉴스

    더보기

      부동산 이슈보기

      서비스 이용정보

      Daum부동산은 제휴 부동산정보업체가 제공하는 매물 정보와 기타 부동산 관련 정보를 제공하는 서비스로서,
      제휴 업체의 매물 정보를 비롯한 각종 정보 및 이와 관련한 거래에 대하여 어떠한 책임도 부담하지 않습니다.

      위 내용에 대한 저작권 및 법적 책임은 자료제공사 또는
      글쓴이에 있으며, Kakao의 입장과 다를 수 있습니다.

      Copyright © Kakao Corp. All rights reserved.