부동산

  평일·주말 상권 분석, 낮과 밤 유동 인구 파악해야

경매 부동산의 경우 법원의 매각 서류만 봐서는 해당 부동산의 미래 투자성을 파악하기 어렵다. 법원에서 작성한 ‘현황조사서’와 ‘매각물건명세서’는 기본적인 현황 자료로서 장기 비전에 대한 정보는 거의 제공하지 않는다.

경매 투자는 큰 수익을 안겨주기도 하지만 부동산 투자에 실패하는 사례가 의외로 많다. 특히 일반 투자자들이 여러 번 유찰된 값싼 부동산에 현혹돼 낙찰 받았지만 매수한 부동산을 세를 주지도 못하고 팔지도 못해 수년째 애물단지로 방치하는 경우가 비일비재하다. 이유는 멀리 내다보지 못하고 투자한 탓이다. 거액을 묻어야 하는 경매 투자에서 향후 멀리 내다보고 발전성 있는 부동산을 골라야 하는 것은 기본이다.

부동산 투자는 미래에 대한 투자이기 때문에 도시가 완성된 곳보다는 성장하는 곳에 투자해야 개발에 따르는 과실을 챙길 수 있다. 그러려면 부동산 시장의 큰 흐름을 읽어야 한다. 시장 침체가 깊어질수록 관심이 가는 부동산이 경매 물건이지만 자칫 장기 불황과 맞물려 투자 물건의 가치가 급락하는 경우가 생길 수 있다. 따라서 경매 입찰에 참여할 때는 종목과 지역의 부동산 흐름에 따라 관심이 가는 호재를 짚어내 투자에 활용하는 것이 필수적이다.

경매 부동산의 경우 법원의 매각 서류만 봐서는 해당 부동산의 미래 투자성을 파악하기 어렵다. 법원에서 작성한 ‘현황조사서’와 ‘매각물건명세서’는 기본적인 현황 자료로서 오류가 많고 장기 비전에 대한 정보는 거의 제공하지 않는다. 경매 물건을 멀리 보고 투자하려면 투자할 곳의 장기 지역 개발 청사진과 발전 가능성을 따져봐야 한다. 돈 되는 경매 부동산 투자 정보는 반드시 현장 조사와 개별 조사를 통해 눈과 입으로 직접 확인해야 한다.

   새로 길 뚫리는 곳 노려라

멀리 내다보고 경매 투자에 나설 때 부동산 값 상승에 가장 확실한 호재는 교통 호재가 몰리거나 새로 길이 뚫리는 곳이다. 경제 중심지 및 요충지를 통과하는 전철과 도로가 새로 개통되거나 확장되면 교통사정이 열악했던 소외 지역 내 부동산들이 수혜 지역으로 바뀌어 장기적인 가격 상승으로 부동산 값 회복 가능성이 매우 높아진다. 교통 인프라가 새로 깔리는 지역 내 주택과 땅, 상가는 경매 투자 1순위 지역으로 손색이 없다.

인구가 늘고 주택보급률이 낮은 지역은 투자 유망한 경매 부동산들이 몰려 있다. 2~3년 연속 인구가 꾸준히 증가한 지역은 활발하게 거래되며 가격 상승폭이 크다. 이들 지역 경매물건은 대기업 산업단지를 끼고 있다는 점이나 소득수준이 높은 수요자들로 인해 부동산의 몸값이 높은 편이다. 또 인근 대도시보다 감정가가 낮고 개발 지역과 가까워 개발 잠재력이 높은 특징이 있다. 소형 부동산의 가치가 높아 소액투자가 가능하다는 것도 장점이다.

내 집 마련·교체·투자 수요 등 ‘3대 수요’가 늘고 있는 지역 내 부동산은 장기 경매 투자용으로 유망하다. 특히 신규 청약률이 1순위에서 마감되는 등 경쟁률이 높아지고 있다면 배후에 부동산에 대한 실수요자가 늘고 있어 기존 주택과 상가, 토지에 대한 인기가 높아지고 있다고 봐야 한다. 경매로 나온 주택 낙찰가율도 상승세를 타기 마련이다. 지역 내 실수요자들이 많으면 앞으로 거래가 잦아 부동산 가격의 상승을 기대할 수 있다.

멀리 보고 경매 투자에 나설 때는 충분한 탐색시간을 갖고 우량 물건 사냥에 나서야 한다. 경매 물건을 고를 때는 관심 지역 내 공공기관 자료를 통해 1차 확인하고 다음에는 현장과 지자체 방문 과정을 거쳐야 한다. 입찰 1~2개월 전 대상 지역을 선정하고 개별 물건 입찰 가능 리스트에서 검증된 몇 건을 선별해 내면 돈 되는 물건을 고르기 쉽다. 선뜻 마음에 드는 경매 물건이라도 나중에 서너 번 더 현장을 답사한 뒤 최종 결정을 내려야 한다.

경매 투자도 부동산의 한 분야라는 점을 명심해야 한다. 개발 호재가 많아 돈 되는 유망 지역 내 부동산이라도 갑자기 사업성이 나빠지면 개발 사업이 무산돼 가격이 급락할 수 있다. 멀리보고 투자용 부동산을 장만하더라도 단기 수익에 초점을 맞추면 실패할 가능성이 높은 게 경매 투자이다. 경매의 선점 투자는 과실의 독점 못지않게 위험도 동반하기 때문에 반 박자 쉬고 바닥이 충분히 다져진 것을 확인한 후에 입찰에 참여하는 것도 중요하다.

 ※ 본 글의 카페, 커뮤니티, 블로그 등에서의 무단 사용을 금합니다.