부동산

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투자자가 인지할 부분은

성공한 사람이 갖추어야 할 세 가지

조건과 성공한 부동산의

세 가지 조건이 동일하다는 사실이다.

1. 입지의 진화과정

2. 용도의 진화

(사용가치 극대화, 능력의 극대화)

3. 주변의 다양한 사람(인력)의 분포 -

인적네트워크의 힘을 신뢰한다.

입지, 용도, 사람(인구)의 연계는

성공투자를 바라는 사람들의

세 가지 조건(염원)이다.

서울특별시의 강점 -

입지, 용도, 인구가 하나로

똘똘 뭉친 강렬한 입지공간을 보유 중

입지 - 서울을 접근성의 기준으로

삼는 경우가 다반사

(예-제2,3의 강남 급증세)

용도 - 서울은 100% 도시지역으로 구성

인구 - 다양성과 다변화가 특장(특별한 장점)

투자자라면 위의 세 가지 조건과 더불어

동산(공산품)과 부동산 가치에 대한

적극적인 접근과 참여, 언급도

잊지 말아야 할 것이다.

동산의 성질 - 위치와 상관 없이 사용가능성과 활용도에 집중

부동산 - 위치의 가치를 소중히 다룬다.

위치와 사용범위의 관계가 중요하다.

위치(입지)가 탁월하다면

사용범위 또한 광대해질 게 분명하므로.

동산 - 한 면(단면-상수)만 보고 구입이 가능하다

부동산 - 양면(변수)을 보고 구입한다.

예) 입지+사용용도

입지와 용도=인구↑

동산 - 가격변화가 규칙적이라 투명하다

(정찰가격이 존재하고 시가만 존재한다)

부동산 - 가격변화가 불규칙적이라

정찰가격 자체가 무의미하다.

시가와 호가가 공존하는 세계.

예측이 불가능하다.

원가의 의미는 무의미.

변화와 변질의 심화 때문.

집중도가 요구되는 투자자에게 당장 필요한 사안

모르는 게 약 -

예) 대기업의 수치(비리)와

부동산의 원가를 굳이 알 필요는 없다.

시간낭비이기 때문.

아는 게 힘 -

예) 대기업 비리 대신

대기업의 숭고한 가치를 일부 인정하고

그 가치에 집중하라.

(∵불가능을 가능성으로

연계하는 탁월한 기술과 맷집, 그리고

개발능력이 곧 대기업가치)

미분양률과 공실률은 반드시

알 필요가 있지만

원가는 반드시

알 필요는 없다.

부동산의 원가공개는

대기업도 회피, 모면 할 사안.

부동산의 원가는 사람의 치부와도

같은 부위.

제대로 완벽하게 노출할 수는 없다.

대형마트에서

사이다 하나를 구입할 때

점원에게 '이 사이다 원가 말해줘요'

라고 요구한다면

미친사람 소릴 듣게 될 거다.

상도덕에 어긋나기 때문.

예의가 없다.

부동산거래시에도

기본예의와 품행은 있는 법.

용적률과 건폐율 -

쉽게 변하지 않는다(∵용적률=용도).

장기간 투자해야

변화의 맛을 볼 수 있다.

미분양률과 공실률 -

쉽게 변할 수 있다.

거품과 인구변화라는 변수의 영향 때문.

1. 쉽게 변할 수 있는 부분 :

인구변화(인구는 부동산가격에 영향을 끼치기 때문)

2. 쉽게 변할 수 없는 부분 :

용도변화(용도는 개발과 관련 깊기 때문)

인구변화와 용도변화(가치의 변화) -

가격변화를 일으킨다

인구와 용도의 차이 -

인구는 급감할 수 있지만

용도가 급강하 하는

경우는 거의 없다.

인구유출현상의 심화로 인해

용도가 변질되는 경우가 없다는 것이리라.

도시지역의 핵심인구가 급감한다고 해서

농림지역으로 변질되는 경우의 수는 아예 없다고 본다.

대자연의 가치를 대도시로 진화, 응용하는

경우는 있지만 대도시를 억지로 인위적으로

대자연상태로 원상복구 시키는 건 불가능하다.

걸레를 아무리 깨끗이 빨아도 걸레가

행주될 수 없듯 말이다.

이미 엎질러진 물(대자연)을 원래대로

그릇에 담을 수는 없다.

개발의 정의 -

입지(자연환경)를 업로드 시키는 과정

위치가 잘못된 입지상태라면

실패한 것.

범례) 용도변화는 이루어졌으나

인구변화현상이 일어나지 않은 경우 실패다.

즉 접근성이 나쁘다 보니 대기업도

입성을 거부하는 입장.

따라서 안전한 개발입지를 바란다면

주변의 대기업 입성과정 및 대기업이

개발에 영향력을 행사(참여)

할 수 있는지의 여부(입장과 입지)를

구체적이고 정밀하게 체크할 필요가 있다.