부동산

  임대료 상승… 꼬마빌딩 경매 인기 

서울 영등포구 여의도동에서 원목수입 법인체를 운영하는 김○○씨(55)는 업무용으로 꼬마빌딩을 찾던 중 지난해 9월 서울 마포구 성산동 소재의 사옥용 근린시설이 경매에 나왔다는 소식을 접했다. 2002년에 지어진 철근콘크리트조로 대지 466㎡, 건물 1593㎡, 지하 1층, 지상 5층 규모였다. H사의 사옥으로 이용됐었으나 법인 파산으로 경매에 나와 5개월 이상 공실 상태였다.

김씨는 이 건물을 감정가(36억2811만원)의 68%인 24억7210만원에 낙찰 받았다. 주변 시세에 비해 30% 이상 저렴한 가격이었다. 위치 좋고 건물 상태까지 양호했다. 낙찰 후 제세금 1억여 원을 들여 소유권등기를 마치고 건물 내·외부 수리비 3000여 만 원을 투자해 단장한 후 올 2월부터 법인명의의 사옥으로 이용하고 있다. 

실물경기 침체와 부동산 거래 감소의 영향으로 자영업자와 건물 임대사업자들이 어려움을 겪으면서 중소형 꼬마빌딩 경매물량이 소폭 늘고 있다. 경매에 나온 꼬마빌딩은 통상 시세 대비 20~30% 싸게 낙찰된다. 중소형 빌딩은 수익성 부동산이지만 환금성이 결여돼 일반매매로 내놓아도 잘 팔리지 않아 결국에는 법원 경매를 통해 값싸게 팔려나간다. 자산가들은 거래 침체기를 이용해 경매·공매의 권리분석을 통해 아주 저렴하게 빌딩을 매입하곤 한다.

  임대료 수준·접근성 확인 ‘필수’

서울·수도권의 꼬마빌딩 경매 물량은 매월 100~200여 건, 전국적으로는 300~400여 건 정도다. 지방 부동산 시장 침체 탓에 지방 물량이 증가하는 추세다. 낙찰가율은 서울이 85%, 수도권은 70% 선이다. 도심 소형 빌딩은 감정가를 훌쩍 넘기도 하지만 통상 1회 유찰 후 80% 선에 낙찰되는 게 통례다. 입찰 경쟁률은 서울 수도권이 3~5대 1, 지방은 2~3대 1 수준이다.

경매에서 꼬마빌딩 물건을 찾을 때는 다양한 물건 검색 과정을 거쳐야 한다. 대법원 경매정보 사이트나 사설 경매정보지의 물건정보란에는 ‘업무빌딩’으로 표기되지 않고 ‘근린’이나 ‘상가’, ‘근린시설’로 분류된다. 따라서 관심지역과 금액에 맞는 물건 중 ‘사무실·오피스·교육시설·의료시설’ 등 종합적으로 물건을 검색하고 감정평가서와 매각물건명세서상의 임대차 점유의 권원 내용도 확인하는 것이 우량물건을 찾는 비결이다.

경매로 나오는 빌딩은 통상 세 가지 상권으로 구분돼 입찰에 부쳐진다. 근린주택형과 근린상가형 및 업무중심형이 그것인데 그 중에서도 도심 입지형인 근린상가형 상권의 매물이 인기가 높다. 임대수익률이 높기 때문이다. 상권은 늘 바뀌고 움직이기 때문에 현재 배후상권의 상주·유동인구 추이를 꼼꼼히 살피고 중대형 업무시설 변화를 살펴 입지와 상권에 맞는 빌딩을 고르는 게 핵심 투자전략이다.

  1회 유찰해 가격 거품 빠진 물건 골라야

꼬마빌딩 경매물건을 고를 때는 임대료 수준과 입지, 접근성을 가장 먼저 따져야 한다. 업무빌딩 밀집지역의 경우 임대가격 분석을 통해 임대료 추이를 산정해볼 필요가 있다. 임대료를 정확하게 산정하려면 인근 중개업소와 관리사무소에 문의하는 것이 좋다. 예상 수익률은 공실 등을 감안해 방어적으로 계산하는 것이 바람직하다. 지하철과 전철 등 교통이 편리한 대로변 업무중심지가 임대료 수준이 높고 남향과 남동향 물건이 가치가 높다. 주차장 설치 여부와 층에 따른 업종 구성도 고려해야 한다.

경매물건이므로 반드시 1회 유찰해 가격의 거품이 충분히 빠진 물건을 고르는 게 좋다. 보통 2회 이상 유찰한 물건은 이전 입찰 시 최저가까지 낙찰가가 올라가는 경우가 많다. 되도록 적정가까지 내려갔을 때 낙찰 받는 요령이 필요하다. 빌딩 감정가는 거래사례비교법(비슷한 물건의 거래와 비교해 가격을 산정하는 법)보다 수익환원법(임대수익 가치로 가격을 산정하는 법)으로 평가한 물건이어야 제대로 된 감정가라고 할 수 있다.

임대가율(매매가에서 임대가가 차지하는 비율)이 높은 지역일수록 임대수요도 많다. 빌딩은 경기 변동에 민감하기 때문에 대로변 업무시설 밀집지역의 물건이 좋다. 공실률이 적고 수요가 넉넉해 안정적인 임대수익을 얻을 수 있기 때문이다. 지은 지 오래된 건물은 개·보수비용이 많이 들고 건물 상태가 불량할 수 있어 주의를 요한다. 가급적 신축 건물을 고르되 주요 구조부의 노후 여부와 개보수 시 필요비용 등을 따져보고 현장을 방문해 건물 내·외부와 시설(주차장 및 엘리베이터) 등을 둘러본 후 입찰을 결정해야 한다. 

일부 도심·역세권에는 사무실 공급이 수요를 초과해 공실이 적체된 지역도 많다. 투자성 있는 빌딩을 낙찰 받으려면 지역 내 공실률과 경쟁 업무시설 출현 여부도 살펴야 한다. 현장을 조사하다보면 경매로 낙찰 받는 것보다 가격이 저렴한 급매물이 나와 있는 경우도 간혹 있으므로 동일 규모 빌딩의 급매물 공급 여부와 함께 유사매물에 대한 비교 분석도 필수다. 경매에 붙여진 건물의 임대 현황만 믿고 무리한 대출을 받는 것도 금물이다.

권리분석에도 신경 써야 한다. 빌딩 경매에서 자주 나오는 ‘일부 지분’ 물건을 낙찰 받으면 별도로 나머지 지분을 매수해야 하거나 지분권자가 공유자우선매수 신청을 통해 낙찰 받을 수도 있다. 또 신·증·개축 건물의 경우 유치권 신고 여부도 살펴야 한다. 전 건축주로부터 건물 시설·공사·리모델링 대금을 못 받은 건축업자가 유치권을 신고해 건물을 점유할 경우 신고한 유치권 금액을 인수해야 할 수 있기 때문이다.

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