부동산

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땅투자 시 실수 안 하는 방법은

땅답사 시 실수 안 하는 방법과 바로 연결된다.

답사가 매우 중요한 까닭이리라.

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토지답사 시 인구와 도로에 집중해야 한다.

특히 인구에 몰빵하지 않으면 안 된다.

인구감소지역의 특징 때문.

인구유출현상이 심한 지역의 땅값은

떨어질 확률이 매우 높다.

답사시 눈여겨 볼 사안.

도농복합의 조화와 평화에 집중한다.

즉 전원도시의 모습에 집중한다.

인구의 조화(조합)를 주시한다.

도시의 인구와 비도시지역인구의 조화가

분명하지 않으면 지역붕괴를

의심하게 되기 때문.

범례) 용도지역과 인구분포도는 하나.

반드시 연계되어야 한다.

그래야 땅값상승의 효과가 발휘된다.

상업지역이 필요로 하는 인구 - 유동 및 고정인구

(직주근접이 가능한 인구)

공업지역에 필요한 인구 - 고용인구

(직주근접가능인구)

녹지지역에 필요한 인구 - 관광인구

주거지역이 필요로 하는 인구 - 지역핵심인구(거주인구)

농림지역(농업진흥 및 보호구역) - 노동인구(영농인구)

토지답사 시 지상물구조 대신 인구구조를 주시하자.

지상물구조를 무시할 수 있는 건

토지답사는 미완성물을 주시하는 것이기 때문이다.

편익공간보단 도로관계에 집중하는 이유이리라.

즉 공실 및 미분양률에 집중하는 것.

낮은 접근성과 높은 거품수위가 미분양 등의 원인이 될 수 있다.

특히 토지답사 시 가수요인구만

잔뜩 몰려 있다면 거품수위에 문제점이 발견되기 마련.

주택답사 시 눈여겨볼 사안 -

인구상황보단 편익시설과 대중교통시설(노선)에

집중한다.

공실률과 미분양률을 무시한다.

대신 편익공간에 집중한다.

토지답사는 미완성물을 답사하는 것이고

주택답사는 완성물을 답사는 것.

접근방도와 방식이 사뭇 다른 것.

현격한 시각차를 감지할 수 있다.

국토의 특징 : 주거인구가 지역핵심인구인 지역과

유동 및 관광인구가 지역핵심인구인 지역,

그리고 가수요인구가 지역핵심역할을 하는 경우가 있다.

고용인구(지역고용률)가 지역핵심인 경우도 있다.

관광인구가 지역핵심인구인 지역이 대부분이다.

우리나라 부동산의 규제 중 가장 강렬한 건

자연보호이므로.

물과 산(금수강산)을 적극 보호한다

(예-보전산지 및 상수원보호구역 등)

수도권면적(전 국토의 약11%차지)보다 지방면적이 비교할

수 없을 정도로 광범위하기 때문.

수도권의 특징 - 인구의 다양성과 다변화로 계속 진보 중.

서울과 정반대다.

서울의 아파트는 여전히 급등세.

인구감소현상이 일어나고 있는데도 말이다.

아파트는 토지와 달리 인구증가와 무관하게

가격이 상승할 수 있는 것이리라.

경기도 양평,가평의 경우 관광인구가 지역핵심인구이고

그외 대부분의 경기지역 인구분포도는 다양하다.

특히 인구증가세가 뚜렷한 경기도 화성, 평택, 김포,

하남, 용인, 성남 등은 인구의 다양성을 이미 확보한 상태다.

이들 지역은 주거인구가 지역핵심인구.

신도시역할(힘)이 크다.

아파트투자자가 급증하는 이유이리라.

투자자와 실수요자가 공존할 수 있는 기회의 공간이다.

수도권 - 투자자와 실수요자가 공존하는 공간

투자 겸 실수요자가 대부분을 차지한다.

실수요자가 투자자로 변신하는 경우가 태반.

인구가 증가하여 아파트가격이 상승하는

경우가 많으므로.

지방 상황 - 인구형태가 실수요자 위주로 형성.

힐링공간이 대부분.

지역명성이 갈수록 높아질 수 있는 화성

평택 당진(철의 도시)의 지역특질 -

관광 및 노동인구가 집중 몰릴 수 있는 곳.

바다와의 직접적 연계가 가능하고

황해경제자유구역지정이라는 지역특수로

인해 항만과 연결된 도시로 그 명성이 높은 지경.

다만 당진 인구가 감소세라는 점이 좀 아쉼다.

2020년 6월 현재, 16만6084명에 머문 지경.

토지투자자 - 인구증가에 온몸을 집중한다.

인구가 증가하면 땅값은 반드시 상승하기 때문.

땅값은 반드시 사람들이 조성한다.

자연이 조성하는 경우는 1도 없다.

주택의 경우(실수요자)는 어떤가.

인구감소에 집중한다.

인구가 증가한다고 해서 반드시 삶의 질이 높아지는 건 아니니까.

인구밀도가 높다면 집값만 폭등하여 거품에 희생당하는 경우가

생길 수 있다. 투기꾼만 증가해서다.

주택투자자 - 실용가치에 온몸을 바친다.

백화점과 같은 다중편익시설물에 집중하는 것.

즉 주택은 실수요자와 투자자의 목적이 거의 비슷한 지경.

다만 토지실수요자와 투자자는 정반대의 상황이다.

토지는 미완의 부동산이니까.

변화(변수)가 심한 상태다.

토지실수요자 역시 인구에 예민한 대신 실용가치(존재가치)에

집중해야 하는 것.

아파트투자자의 경우 미분양아파트에 투자가 가능하다.

인근 시세와 비교, 점검할 수 있는 절호의 기회다.

미분양현상이 계속적으로 영원히 지속되는 경우는 없기 때문.

마치 단기규제정책이 지속화 될 수 없는 것 처럼 말이다.

언젠가는 변하기 마련.

부동산가격이 계속적으로 오를 수 없는 것처럼.

기회(상승세)가 있다면 반드시 위기(하락세)도 도래하기 마련이다.

결국, 토지투자자는 미분양, 공실에 집중해야 하고

주택투자자는 미분양, 공실보단 역시 실용성에 집중하는 것이리라.

https://www.cidermics.com/seminar/detail/503