부동산

지방 부동산 시장이 침체의 늪에 빠져 있다. 올 상반기 이후 집값과 전셋값 모두 하락세를 면치 못하고 있어서다. 정부의 '강남잡기'에 신경 쓰는 동안 가뜩이나 찬바람이 불고 있는 지방 부동산에 악영향을 주고 있다는 평가이다.

실제 올 상반기 지방 아파트 매매가격은 0.4% 내렸다. 지난해 대비 지속적으로 하락세를 면치 못하고 있는 것이다. 반면 전국은 지난 해 대비 0.3% 올랐다. 서울이 2.4% 오르며 전국 평균을 끌어 올렸다. 서울만큼은 아니더라도 지방 부동산도 부동산 가치 높은 부동산을 저렴한 가격에 잡을 수 있는 곳은 거래가 꾸준할 가능성이 높다.

전국 어디나 각종 개발계획은 여지없이 발표되고 거래도 꾸준하다. 그런 면에서 자신이 잘 아는 지역에 투자하는 것은 여러모로 유리하다. 어릴 적 친구들과 뛰놀던 고향 가까운 곳보다 익숙한 곳이 어디 있겠는가. 고향 땅이나 지방 부동산은 친구나 친척을 통해 가격을 정확하게 파악할 수 있어 모르는 지역의 부동산을 사는 것보다 훨씬 유리하다.

   재료 있는 ‘뜨는’ 지역 투자해야

지방 부동산은 수년 간 수도권에 비해 상대적으로 부동산 시장의 안정세를 보여 왔던 게 사실이다. 하지만 거래 침체가 계속되고 부동산 관련 법안 처리 지연과 세제개편안 재검토 논란 등이 이어지면서 거래가 더욱 위축되고 있다.

지방은 지역 차별화가 심화된 지 오래다. 인구의 절반 이상이 모여 사는 경기․수도권과 달리 지방부동산은 수요가 크게 줄어 곧 ‘침체’라는 공식이 서있을 정도로 심각한 침체기를 맞고 있다. 그러나 지방은 불황 속에도 아파트 분양이 성공을 거둔 곳도 생겨나고, ‘뜨는’ 개발예정지는 경기회복의 사각지대에서 벗어나 땅값 상승과 투자열기가 높은 곳도 여럿 있다. 이런 곳은 수도권의 땅값 상승분보다 오히려 높게 형성되기도 한다.

지방 부동산 투자에 관심을 기울이려면 일자리가 늘어나는 곳이나 인프라 개발이 계획되고 있는 개발호재 지역을 노려야 한다. 고속도로 개통이나 기업도시, 산업단지나 택지개발지구, 대기업 유치지역과 도청 이전과 같은 개발정책과 인구유발 수혜지역이라야 개발에 따른 시세차익을 거둘 수 있다.

지방에 투자할 때는 호재지역 주변에서 계획관리지역 일대 개발 가능한 땅을 우선적으로 골라야 한다. 산 좋고 물 맑은 곳은 풍치는 그럴 듯 해보여도 사실 개발가능성이 없어 무용지물이다. 토지에 대한 규제가 심해 아예 집을 지을 수도 없고 나중에 살 사람도 거의 없어 뚜렷한 대책을 세우기가 어렵다. 팔리지 않는 땅은 부재지주의 불이익을 받거나 현지 거주요건을 갖춰야 한다.

미리 고향이나 관심 있는 지역의 개발계획을 확인해서 개발축을 따라 교통이 편리한 도로변 땅이나 확포장 예정지를 고르는 것도 요령이다. 도로변 땅은 토지시장이 침체되더라도 하락폭이 적고 개발호재를 만나면 개발압력을 가장 많이 받는다. 구부러진 곳을 바로잡거나 길을 넓히는 주변지역 땅도 공사가 완료되면 토지활용도가 높아 땅 값이 크게 오른다. 도로 개설 예정지는 지자체 홈페이지의 도로과의 정보에서 얻을 수 있고, PDF 파일로 올려진 신설 도로교통망 계획이나 도시기본계획안과 같은 정보를 열람해서 확인할 수 있다.

처음부터 되도록 무리하게 자금을 동원하지 않아야 한다. 소액의 여유자금을 활용해 저가매입 방법을 찾는 것도 하나의 방법이다. 저가매입의 대표격인 초급매물이나 경․공매를 잘 활용하면 시골의 땅을 15~20%까지 싸게 잡을 수 있다. 지방 경기 침체와 거래 위축으로 인해 빚 많은 부동산들이 속속 경매에 부쳐지고 있다. 지방 부동산을 매입하고자 하는 수요가 적어 2회 이상 유찰한 물건이 대다수여서 가격 경쟁력이 높다.

   ‘뜬소문’ 조심… 지자체 확인

시골 땅은 세입자나 점유자가 없어 권리분석도 수월하다. 물건분석에 치중하면 투자성 높은 땅을 고를 수 있다. 법원 경매 사이트나 자산관리공사의 공매 온비드 사이트를 활용해 미리 매물정보를 얻으면 복잡한 경공매 지식이 없어도 싸게 낙찰 받을 수 있다. 미리 지역분석을 통해 관심 있는 지역을 골라놨다가 투자 가능지역 내 값싼 물건이 나왔을 때 입찰하면 된다.

도로변의 알짜 시골 땅을 고르려면 주의해야 할 점이 많다. 가장 먼저 고려야해 할 것은 투장 따른 취득 규제가 있는지를 알아봐야 한다. 개발압력이 높은 지방은 예외 없이 토지거래허가구역으로 묶여있다. 토지거래허가구역으로 지정된 농지를 일반 매매로 취득할 때는 반드시 해당관청으로부터 허가를 받아야 한다. 경매와 공매는 토지거래허가를 받지 않아도 되지만 농지취득자격증명서를 발급 받아 매각결정기일(입찰일로부터 7일)까지 제출해야 한다.

뜬소문에 현혹되지 말아야 한다. 오랜만에 찾은 고향 땅에는 어김없이 ‘옆집 누구는 땅을 사서 큰돈을 벌었다더라“는 각종 소문이 나있다. 특히 토지에 투자경험이 없는 청장년 직장인들이 근거 없는 헛소문에 이끌려 비싼 값에 토지를 매입하는 경우가 많다. 너무 전망이 밝다고 소문난 지역은 이미 투기열풍이 지나간 곳이어서 일시에 땅값이 오르다가 이내 헛소문으로 밝혀지면 가격은 곤두박질친다. 정보의 진위는 지역의 장기적인 도시계획안을 눈여겨보고 지자체 담당공무원으로부터 개발계획을 확인해보는 것이 안전하다.

   땅 고를 때는 여러 번 ‘현장’ 방문하라

투자 결정 전 서류상으로만 확인하지 말고 발품을 팔아 여러 매물을 비교분석해야 한다. 시간을 들여 발품을 많이 팔수록 좋은 땅을 잡을 확률이 높아진다. 도로와 개발지와는 얼마나 떨어져 있는지 확인해야 한다. 공을 많이 들여 저평가된 땅을 찾아보고 추가 상승이 가능한지 여부를 확인해 봐야 한다.

토지의 공적서류는 세심하게 살펴야 한다. 등기사항전부증명서(등기부등본)와 함께 토지이용계획확인원, 지적도, 토지(임야)대장은 본인이 직접 발급받아 현장에서 일일이 체크해야 한다. 등기부는 경매 진행여부와 함께 각종 근저당 등 하자여부를 확인하고 토지이용계획확인원으로 해당 부동산의 도시계획시설 여부와 용도지역지구 확인, 개발제한구역 여부 등을 확인하고, 지적도로 토지의 경계선과 형태를 확인한다. 토지대장으로는 토지의 소재와 면적, 지목, 지번, 소유자 등을 확인해 잘 모르는 용어가 있을 때는 지역 중개업자를 통해 재차 확인하는 절차가 필요하다.

앞으로 지방부동산은 규제가 완화된다하더라도 ‘부익부 빈익빈’ 현상이 더 심화될 가능성이 크다. 개발로 인해 호재를 안고 있는 지역 내 땅은 금방 거래가 이루어지지만 개발가치가 없는 값싼 지방 땅을 함부로 샀다가는 마음고생만 할 수 있다. 개발전망이 어두운 지방 부동산을 무리해서 투자하느니 차라리 다음 기회를 노리는 것도 하나의 방법이다.

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