부동산

부동산 기능은 두 가지.

실수요가 가능한 기능과 투자의 기능이 가능한 것으로 말이다.

이는 애초의 실수요목적이 변질되는 경우가 태반 이상

이라는 증거이리라.

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실수요 기능이 쉽게 변질되는 건

상승요건이 단단하고 당당해​서다.

내 집 오르는데 반대하는 집주인은 없다.

아파트 상승의 3가지 요건

1. 강렬한 담합행위(부동산 이해관계자들간의)

예) 전세의 경우 일정기간 주기적으로

재계약서를 작성한다.

재계약서 작성 시 가격의 변화가 일어난다.

물론 집주인과 중개인간의 소통과 교화를

통해 새로운 가격이 탄생한다.

집주인이 가격크기를 애써 줄이는 경우는 없다.

중개인도 마찬가지.

중개수수료 관계 때문이다.

전세와 무관한, 즉 공간(입체)이

없는 상태인 미완의 부동산, 땅의 경우는 다르다.

땅 주변이 변하지 않는 한

지주와 중개인이 일정기간 안에 가격 올리기 곤란하다.

2. '담합'이 '단합'으로 변화.

이를 시장에서 인정, 수용한다.

담합행위 단속이 만만치 않은 이유다.

가격담합행위는 불법이지만

가격단합은 상식적이고 합법적으로 보이기 때문.

언론의 힘이 크다.

인터넷과 언론은 매일 아파트 가격정보를 준다.

가격변화의 1차적 가해자(!)가 바로 언론인 것이다.

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3. 헌 아파트(기존아파트) 인근에

새 아파트가 신축이 된다면 십중팔구

새 가격이 형성된다.

언론의 힘이 작동하게 된다.

그 정보를 입수한 자들이 적극적 공격적으로 입성을

시도한다.

가장 바빠지는 사람들은 부녀회장과 자치회장,

통반장, 아파트주인과 중개인, 지역유지 등이다.

요즘은 인터넷 카페, 블로그, 유튜브를 동원해

새로운 거품을 만든다.

온라인 통해 새로운 거품을 만든다.

전염속도가 오프라인의 수배에 달한다.

아파트 상승 요건 대비 상대적으로 땅값 상승의 요건은 다양하다.

사용용도의 변화에 대한 기대감이 늘 있고

아파트의 재료가 곧 땅이기 때문.

아파트가 필요로 하는 편익공간(상가 등)의 역할이 커진다.

토지상승의 5가지 요건

1. 인근 주거지역의 변화 - 새 아파트 단지가 생기는 경우

(새 인구가 입성하여 그 인구에 의해 새로운 가격구조를 형성한다)

예) 용도변경, 지목변경, 분할작업 등

2. 인근 인물의 힘

예) 정치인과 경제인, 개발자(대기업 땅을 개발한다. 협치한다)

3. 지자제, 지방분권화, 선거의 힘(예-개발공약난발)

부동산정책을 통해 상승한다.

정책과 정보에 의해 아파트가 상승하기 때문.

4. 부동산과 관련된 다양한 도서와 강의(간접체험),

그리고 답사과정(직접체험)을 통해

가격변화현상이 일어날 수 있다.

답사가 중요한 변수로 작용한다.

땅은 미완의 부동산이기 때문.

아파트는 책과 강의, 그리고 답사 등 세 가지 루트를

굳이 밟을 필요는 없다.

아파트는 완성물이기 때문.

재개발이 되기 전엔 큰 이슈화가 일어나기 힘들다.

그러나 미완의 부동산은 잠재력이 높다.

5. 도시기본계획(광범위-망원경이 필요한 상황)과

도시관리계획(구체적-현미경으로 관찰)의 조화.

기획부동산의 이동량과 이동범위에 의해

지역 토지가 변한다.

과거와 달리 기획 부동산이 강남지역에만 있지 않다.

전국적으로 포진되어 있다.

기획 부동산은 컨설팅업체다.

중개업소보다 그 수가 많은 이유다.

기획 부동산도 일간지에 광고한다.

기획기사를 통해 알린다.

토지와 아파트 관계 - 밀접한 관계.

불가분의 관계 유지.

토지는 주택의 원자재 아닌가.

흙은 토지의 일부분이다.

한 몸인 것.

주거시설에 투자하는 것 - 작은 공간에 투자하는 것

(큰 공간은 공기상태이기 때문. 공기는 조망권과 관련 깊다.

프리미엄을 만들 수 있는 기회다)

미완성물(토지)에 투자하는 것 - 큰 공간에 투자하는 것

(작은 공간이 없는 상태, 즉 입체가 없는 상태이므로)

세상은 큰 공간과 작은 공간으로 구성되어 있다.

유기물과 무기물로 말이다.

눈으로 볼 수 있는 것과 볼 수 없는 것으로 말이다.

이 땅에 큰 공간만 존속한다면, 즉 문명이 없다면

인류 탄생은 없다.

인구가 생긴 건 큰 공간(대자연) 안에 작은 공간이 존속하기 때문.

도시의 형성절차

대자연(큰 공간) 안에 작은 공간(대기업)이 건설되고

대자연 속에 작은 공간인 대도시가 건설된다.

부동산 안에 또 다른 모습과 형태의 부동산이 입성하게 되는 것.

예) 대자연(부동산) 안에 대도시(부동산) 존속(건설)

대기업은 반드시 건설사를 계열사로 두고 있다.

돈맛을 제대로 알고 있다.

대자연(맹지)을 개발할 수 있는 조직력, 정보력, 자금력, 응용능력 등이

합치된 결과이리라.

아파트투자자의 지역랜드마크 - 프리미엄(떴다방의 존재감과 항시 일치)

토지투자자의 지역랜드마크 - 주거인구(인구증가와 땅값은 항시 일치, 협치)

국토의 분류방법

1. 대자연의 가치가 높은 공간과 낮은 공간

2. 대기업의 가치가 높은 공간과 낮은 공간

3. 대도시의 가치가 높은 공간과 낮은 공간

4. 인구의 다양성이 지역랜드마크인 공간과

그 반대 상황인 경우

(예-인구5만명 이하의 지방중소도시의 급증증상)

지역투자가치의 기준 - 인구

대기업, 대도시의 가치는 인구가 핵심(중심)이기 때문(젊은노동력).

그러나 대자연의 가치는 보호의 가치가 강하다.

공실 및 미분양과 무관한 지경이다.

대자연은 훼손이 심하면 희소가치가 급락하니까.

대기업의 기능이 큰 건, 상업지역의 가치가 높아질 수 있는

기회 때문.

젊은 노동인구가 곧 소비인구가 되는 것이다.

한 공간 안에서 소비행위와 투자의 행위, 그리고 생산활동의

기능을 모두 목격할 수 있다.

이 광경을 목격한 증인이 많다.

​투자자가 꾸준히 증가할 수 있는 힘이다.

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https://www.cidermics.com/seminar/detail/503