부동산

싼 땅은 존재하지만 싼 집은 없다.

집이란 완성물로 목표점에 도달한

상태이기 때문이다.

용도와 지목이 이미 결정된 상태인 것이다.

더 이상 진보할 수가 없다.

아파트주인이 자신의 아파트를

리모델링(진보)할 수가 없다.

싼 땅이 존재할 수 있는 건

용도와 지목이 진화할 수 있는

기회가 존재하기 때문이다.

그러나 서울엔 싼 집이 없지만

지방오지엔 많다.

관심밖의 영역이기 때문.

투자자가 없기 때문이다.

수용태도가 중요하다.

가격 자체를 보는 자와 가치에 치중하는

자가 공존하기 때문.

결국, 수도권이 매력이 넘치는 곳임엔 틀림없고

수도권 전체를 볼 때 싼 집은 없다.

비수도권 대비 면적이 좁고 인구집중도와 밀도가

높다.

희소가치가 높을 수밖에 없다.

가격거품을 주입하기 수월한 상황.

5천만원으로 땅은 살 수 있지만(분할작업 가능) 그 금액으로

집은 살 수 없다(분할이 불가능-완성물의 한계점).

대출노선을 밟아야 겨우 마련할 수 있다.

평당 1만원짜리 땅이 존재한다.

그러나 평당 100만원짜리 집은 없다.

그러면 1000만원짜리 집은 존재할까.

꿈 같은 얘기다.

내 집 마련이 일장춘몽으로 끝나는 경우가

태반이상인 이유이리라.

분양가상한제는 집 때문에 생긴 규제책이다.

결코 땅으로 인해 생긴 강구책은 아니다.

분양가상한제 - 부동산의 하드웨어에 대한 부분만으로

가격을 책정한다(예-땅값과 건축비)

분양가상한제가 주택을 대상으로 움직이는 이유다.

결단코 토지를 대상으로 움직일 수 없다.

토지는 주변가치 즉, 주변 주거시설에 의해

가격이 이동하기 때문.

완성물과 미완성물의 차이 -

변수와 상수의 차이(사이)

땅은 변수가 심하다. 특히 가격변수가 매우 심해

업자가 말한 아침의 땅값과 저녁의 땅값이 다르다.

문의전화가 올 때마다 업자가 땅값을 올리기 때문.

평당 1만원짜리 땅이 갑자기 두배 올라

2만원이 되기도 한다.

이때 국가나 지자체가 개입할 수 없다.

아파트와 다른 점이다.

주택은 주택도시보증공사 영역 안에 있기 때문이다.

땅값이 오르는 이유 - 맹지에서 택지로 바뀌기 때문.

건설사(대기업)의 힘 때문이다.

아파트공사 중에 인근 땅값이 뛴다.

아파트 주변엔 상가 등 부대시설이 필요하다.

도로 등 새로운 기반시설을 필요로 하는 것.

인구가 증가한다면 인근 녹지공간의 용도가 변경될

가능성이 높다.

녹지공간 활용도가 높아지는 것.

자연녹지지역의 인기가 높아져 땅값이 급등하게 된다.

비싼 집 - 반드시 기능이 탁월한 건 아니다.

비싼 이유가 기능성에 있지 않다.

언론과 여론의 힘 때문에 움직이는 것.

예를 들어 강남의 아파트 20평과 강북의 아파트 20평의

가격차이가 기능성의 차이가 아닌 것.

단순히 지역브랜드인 '강남'과 '강북' 때문에

가격차이가 나는 것이다.

지역이름 하나로 지역이미지와 가격이 매겨진다.

거품을 의심 받는 이유이리라.

비싼 땅 - 반드시 강점을 동반한다.

예) 개발청사진(신도시발표, 대규모 산업단지입성계획)

집과 땅의 차이점 - 서울엔 싼 땅이 없다.

싼 집이 없기 때문이다.

주변 땅값에도 거품이 들어있다.

희소가치가 높기 때문이다.

100% 도시지역으로 구성되어 있는 서울의

부동산 거품은 세계 최고 수준이다.

지방엔 싼 땅이 수두룩하다.

서울보다 싼 집이 훨씬 많아서다.

집값 오르는 이유 -

낡은 단독주택 자리에 단독주택 대신

공동주택을 짓기 때문이다.

용적률이 높아져 땅값이 급등한다.

주택투자자가 발생하는 이유 -

개발업자의 개발이익 때문.

사업성(사익)이 개발의 이유다.

즉 공익사업(도시개발과정)에 의해

사익 추구의 기회가 찾아오는 것.

사업성이 급선무다.

도시(공익성) 개발 시 도로(공공성) 개발이 필요.

부동산 개발을 통해 국가 발전을 원한다면

개인의 영리를 목적으로 하지 말고

사회 전체의 이익을 도모할 필요가 있다(공익성).

사회 일반의 여러 사람, 여러 단체에 두루

관련되거나 영향을 미치는 일에 적극 참여해야 하는 것이다(공공성).

도시 크기와 도로 크기 - 비례한다.

예) 신도시 규모 - 개발규모는 100만 평이상(2만 가구 수용)

미니신도시 규모(택지개발지구) - 개발규모는

100만평이하(1만 가구 이하 수용)

https://www.cidermics.com/seminar/detail/503