부동산

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​'대자연의 가치'가 있어(前) '대도시의 가치(後)'가 존재할 수 있듯

'실수요가치'가 있어(前) 투자자도 존재(後) 할 수 있는 것이다.

마치 부모가 있어 자식이 이 땅에 탄생할 수 있는 것처럼.

대자연 자체가 분만 능력이다.

'대자연' 없인 절대로 '도시'가 형성될 수 없고

'실수요가치'가 없는 상태에선 도저히 '투자가치'가 발생할 수 없다.

대자연 자체가 부동산의 영원한 재료이자

영원불변한 실수요공간이기 때문이다.

개발의 정의(의미) - 대자연의 가치가 대도시의 가치로

변신하는 사태(자연의 일부가 죽기 때문)

예컨대 역세권의 조망권이 탄생했을 때

대자연 안에 역사가 조성되는 것이다.

조망권은 움직일 수 없는 고정성이기 때문이다.

조망권 속에 역세권이 조성되므로

조망권이 바로 지역의 핵심이자 주인인 셈.

삶의 질이 높아지면서 역세권의 조망권이 급증세다.

전철역사가 존재하고 조성되면

반드시 도시와 오지가 연합, 연결되므로.

도시와 시골 간 연계가 가능하다.

도시 하나만 볼 게(단면) 아니라 전원의 공간도 함께 본다.

도시는 전원공간(조망권의 심장)이 있어 존재하는 것이므로.

간혹 투자자가 사기당하는 경우가 있는데

이는 십중팔구 부동산의 존재와 권력을 잘못 인식해서다.

잘못된 해석이 문제.

부동산 입지의 양면을 본다면 사기 당하기 쉽지 않다.

단면이나 가면을 보는 자는 사기당하기 십상이다.

부동산 최고의 권력은 대도시의 권력이 아니다.

대자연의 존재감(조망권)이다.

대도시는 항상 대자연(녹지공간)의 노예신세이기 때문.

대자연은 과정이지만 대도시는 효과(목표, 목적)이다.

그 결과가 곧 대자연의 입지로부터 발현하는 법.

조망권을 선용하는 경우와 악용하는 경우가 있다.

조망권을 선용하는 경우 - 힐링공간

악용하는 경우 - 거품의 공간

(예-프리미엄이 단 하루만에 1~2억!)

부동산에서의 포장의 의미와 확장의 의미는 상이하다.

확장≠포장

(∵포장=거품, 부동산의 '포장'이란 과대포장의 준말)

조망권을 통해 거품이 조성되었다면

대자연의 가치를 악용, 포장한 것!

확장 - 호기(기회)

포장행위 - 객기(위기가 곧 도래할 것이다)

1. 역세권에 투자하는 행위 - 도시에 투자하기

(인구가 증가하고 희소가치가 높다.

인구밀도가 높기 때문)

2. 조망권에 투자하는 행위 - 힐링공간에 투자하기

(인구가 감소하고 희소가치가 낮다.

인구밀도가 낮기 때문)

1의 상황 - 대도시를 상대로 움직인다.

예컨대 경기도 화성이나 평택, 하남, 시흥 등이

이에 해당된다.

2의 상황 - 대자연을 상대로 움직인다.

예) 물의 도시 양평, 가평, 연천

조망권이 빼어난 역세권도 있다.

그러나 인구규모가 크지 않고 감소세다.

예) 팔당역(남양주시 와부읍 팔당리360번지

개발제한구역+성장관리권역+공장설립제한지역)

나이와 돈이 반드시 비례하는 게 아닌 것처럼

역세권과 조망권도 반드시 정비례하지 않는다.

나이가 많다고 돈이 많은 건 아니며

나이가 적다고 무조건 돈이 적을 것이라는

예단은 위험한 사고다.

아파트는 조망권 덕을 톡톡히 볼 수 있지만

역세권의 경우 조망권이 규제(물 보호) 역할을 한다.

역세권 2차 개발계획이 버거운 지경의 입지이므로.

가격과 가치가 비례(연계) 하는 모습이 이상적인 가치라면

역세권과 조망권 간의 인연 역시 또 다른 형태의

아름다운 기회의 공간이 될 게 분명하다.

(예 - 강변역일대 부동산구조.

터미널의 존재가치+한강조망권+역세권)

터미널은 터널과 달리 가치크기가 크다.

터널 안에선 자동차가 산을 통과하는 광경이 목격되지만

터미널에선 사람 이동 모습을 다양한 각도에서 목도 할 수 있다.

대자연의 가치와 대도시의 가치 차이다.

터미널은 다양한 교통 노선이 모여 있는 역이기 때문.

터널은 산이나 땅속, 바다, 강 등의 밑을 뚫

어서 만든 통로이기 때문이다.

강북에서 강남으로 가는 길목(강남입구)에

놓여 있는 강변역은 강남과 강북의 성격을 함께

함유(공유)할 수 있어 그 가치가 남다르다.

강남 성격이 더 강한 지경.

조망권은 강 이외에 산도 포함된다.

예) 수락산역과 도봉산역 사이

터널이 많은 곳, 터널이 많이 통과하는 곳 -

조망권(힐링공간-완성도 낮은 토지가 많은 곳)이

철저한 곳

예) 경강선 일부구간

터미널이 있는 곳 - 어엿한 도시 공간(완성도 높은 토지가 많다)

터널과 터미널의 희소성은 비교할 수 없을 정도로

크다. 그 가치차이가 말이다.

1. 터널이 존재하는 곳

2. 터미널이 존재하는 곳

1의 상황과 2의 상황은 상이하다.

물리적으로 거리감이 꽤 있기 때문.

터널입지와 터미널입장은

역세권 입지와 조망권 입지와는 그 의미가 다르다.

조망권 투자는 아파트에서만 가능하다.

상가나 토지는 불리하기 때문이다.

늘 개발을 고대하는 토지의 경우는 더욱더 불리하다.

상가는 고정인구(단골손님)와 유동인구(뜨내기)

가 공존해야 유리하니까.

만약 유동인구에 대한 의존도와 기대감이

높다면 상가공실률이 높아질 수 있기 때문이다.

조망권은 주로 주거시설에 통용되는 건 주거인구

의 삶의 질과 연관 있기 때문.

탁월한 조망권은 세컨하우스입지로도 최적이다.

양평일대의 작은 아파트나 고급빌라촌이

그 좋은 실례라 할 수 있다.

조망권의 재료는 대자연이다.

대자연은 인간의 건강재료로 널리 쓰인다.

돈의 재료로도 쓰이는데

그건 바로 개발이다(예-대도시).

대자연의 두 가지 쓰임새(용도)

1. 인간의 건강보지로 쓰인다

2. 대도시의 개발재료(개발대상)

로 쓰인다.

대자연이 대도시로 진보, 발전하면서

공기오염도와 부동산가격이 높아지는 것이다.

거품을 주입시키는 새로운 인구가 증가한다.

대자연가치를 보지하던 원주민은 쫓겨나고

새로운 주거인구와 투자자가 그 자리를 새 자본으로

점령, 점유

하는 것이다.

굴러온 돈(자본)이 박힌 자본을 빼내는, 기본조차

무시하는 처사가 벌어진다.

부동산의 기본이 곧 자본인 까닭이리라.

'돈' 없으면 시작조차할 수 없기 때문.

대도시 - 돈으로 살 수 있는 대공간

대자연 - 돈으로 살 수 없는 대공간

(자연은 모든 인간과 부동산의 자궁이기 때문)

대도시의 가치를 점검하는 길 -

공부(공적서류)와 현장답사의 비중을

2:8로 정한다.

대도시는 완성도가 높은 공간이기 때문.

대자연의 가치를 점검하는 길 =

공부와 현장답사의 비율을 5:5 혹은

4:6으로 본다

대자연의 완성도는 낮아서다.

기획(개발) 대상이기 때문이다.

대도시는 서류보단 현장답사가 훨씬 중요하다.

대자연은 서류와 답사, 그리고

개발청사진 등을 참고로 그 가치를 평가(처리)해야

한다.

역시 미완성 공간이기 때문.

조망권의 가치가 곧 대자연이다.

대자연은 물과 산, 돌, 흙 등으로

구성되어 있지 않은가.

공기의 원료가 대자연이다.

아니, 대자연이 곧 공기다.

사람의 임기는 정해져 있지만

공기의 임기는 정해진 바 없다.

인간이 공기를 보지하는 이유이리라.

https://www.cidermics.com/seminar/detail/503