부동산

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경기도 광주의 특징

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1. 인근 신도시들과의 높은 접근도,

그리고 물의 도시이자 전원주택1번지인

양평군과 접해 있어

경기도 대표적 전원도시(≒업로드된 도농복합시)로

손색 없다.

경강선 곤지암역 앞에 다량의 다양한

버스노선이 확보되어 있어

광주에서 양평일대로 가기가 용이한 지경.

광주와 양평은 서로 라이벌관계지만

땅값수준은 양평이 훨씬 높다.

아마 조망권의 격차 때문일 거다.

2. 분당 및 판교신도시와 접해 있는

직주근접형 대형 공간으로 역시 손색 없다.

분당, 판교신도시의 아파트 거품에 의해

광주가 기회의 땅이 될 수 있다.

아직은 광주의 주택 거품은 청정한 상황.

처녀상태다.

젊은인구가 증가세.

일자리는 판교에, 잠자리는 광주등지에 있다 보니

그런 것.

3. 전체적으로 꾸준한 인구증가세.

올해 안에 40만 명을 육박할 것으로 내다보인다.

특히 경기광주역세권개발이 조기에 완성된다면

김포시 버금가는 인구규모에 도달 할 수 있을

것이다.

4. 전체적으로 입지상태가 그다지 좋지 않다.

하남의 입지와 큰 차이가 난다.

경강선 4개 역사 중 유일하게 역세권 역할을

수행하고 있는 건 경기광주역뿐이다.

나머지는 역세권의 존재감과 현장감이

모두 낮은 지경.

광주보다 뒤늦게 전철이 들어선 하남의

경우, 5호선을 연장한 하남선 역할에 대한

기대감이 벌써부터 크다.

지난 8일 개통한 이후 가격폭등세와 이동인구가 폭증세!

미사역과 하남풍산역에 이어

올해말 2개 역사가 입성하여

광주의 전철과 비교해 그 힘이 월등할 것이 분명하다.

하남의 특성 때문.

하남의 특성

1. 그린벨트1번지 하남시는 공장용지가 인기다.

인근 광주보다 부동산의

희소가치가 월등히 높다.

인구밀도가 높고

광주 면적과 비교해 협소한 상태라

가용 토지 모색이 쉽지 않다.

가격수준이 계속 높아지고 있는 이유다.

광주와 비교해 가격이 훨씬 비싸다.

양평, 광주, 하남 중

하남 땅값이 강세다.

양평의 경우 31개 경기도 시군 중

면적이 가장 넓다.

항상 난개발과 자연재해 우려가 큰 곳이다.

큰 공장 입성이 힘들다 보니

전원주택에 사활을 건다.

그러다 보니 난개발의 몸살을

상습적으로 앓고 마는 것.

물 보호(자연보전권역)가 절실한 상황이다.

2. 광주에 없는 대형도시가 형성된 곳이다.

(예-미사강변도시)

미사역 인근엔 호수공원이 있어

강변도시의 면모를 확실하게 과시하고 있다.

광주에 비해 땅 면적은 작지만

아파트를 수적으로, 수치로 따진다면

단연 광주를 압도한다.

미사역세권 주변의 아파트 프리미엄은 1억 이상!

광주가 실수요공간이라면

하남은 투자의 공간!

아파트 투자자와 땅투자자가 급증세다.

광주의 역세권에 문제가 있다.

시청역이 없다는 것.

하남은 다르다.

하남시청역이 곧 들어선다.

올12월 예정되어 있다.

하남의 라이벌은 광주가 아닌 성남!

광주는 신도시가 없어서다.

성남의 특성

1. 국내에서 유일하게 1기 신도시와 2기 신도시 두 개의

거목을 함께 소유한 도시다.

이로써 거품수준은 경기도에서 최고수준을 유지한다.

특이한 점은 인구비율이다.

주거인구가 94만 명인데 유동인구는 하루

200만 명을 상회한다.

이는 주변과의 높은 소통 능력 때문.

교통관계가 원만하다.

다양한 버스노선을 확보한 상태다.

분당신도시는 주거시설(잠자리)이 늙은 상황.

회춘할 시점이다.

판교 대비 가치가 낮다.

판교신도시는 직주근접의 전형.

다양한 일자리를 확보한 지경이라

젊은도시로 미래가치가 높다.

동원동과 대장동 일대는 도시개발 중이다.

택지개발과 달리 개발속도가 빠르다.

완성된 도시에 또 다른 도시가

입성하는 구조이기 때문.

이미 기반시설이 완비된 지경이다.

금토동일대는 판교테크노밸리1에 이어

연속적으로 판교테크노밸리2,3이 입성한다.

지금 한창 공사 중이다.

2. 100만 거대도시 용인과 접해 있어

성남시 동원동과 용인시 동천동의

지역이정표를 함께 사용하고 있다.

지역로망이겠지만

만약 옛 광주(광주+성남+하남)로 돌아갈 수 있다면,

즉 3개 지자체가 행정통합이 이루어진다면

수도권 4번째 거대도시 탄생을 기대할 수 있다.

또한 수도권 2번째 광역시도 기대할 수 있다.

성남의 주거인구는 감소세다.

거품수준이 높아 대중의 접근도가 낮다.

광주의 주거인구는 꾸준히 증가하고 있는데

이는 낮은 거품수준과 연관 있다.

아파트 대신 빌라가 많다.

즉 거품의 주범인 대형공동주택보다

소형공동주택이 지역핵심주택(주거시설)인 것.

하남은 주거인구와 투자인구도 증가세.

지역이 성장 중이다.

검단산역과 시청역이 입성하면

대형아파트단지가 더 들어설 것이다.

다만 거품이 걱정된다.

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3. 판교신도시는 광주산택에서 뻗어내린

검단산(해발542미터), 청계산(618) 등으로

둘러싸인 분지형지역에 위치해 있다.

판교일대는 지난 1976년 개발제한구역에 준하는

남단녹지로 지정되어

장기간 주민들 재산권 및 개발이 제대로

이루어지지 않았다.

판교는 2003년~2016년까지의 개발기간을 통해

단계적 개발이 가능했다.

첫 입주는 2009년.

공원 및 녹지의 비율이 높은 편이다.

37.6%로 라이벌 광교신도시와 비슷한 수준.

광교신도시의 녹지율은 41.7%이다.

광주를 제외한 성남과 하남은

언감생심 서울 강남의 의형제임엔

틀림 없는 것 같다.

성숙한 도시 성남과

성장 중인 하남이니까...

https://www.cidermics.com/seminar/detail/503