부동산

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​땅투자자가 고수와 하수로 구분되듯

투자유형 역시 두 부류로 구분된다.

1. '시간'에 투자하는 행위 -

지방에 집중 몰려 있는 싼 땅을 장기

보유 목적으로 투자를 하는 행위

현장답사를 중략하는 경우가 많은데

이는 현장의 현장감이 현저히 낮고

접근성 역시 낮기 때문이다.

지적도 상황 확인자체가 무의미할 정도로

현장감이 낮은 것이다.

2. '입지(=자연환경이라는 공간)'에 투자하는 행위 -

경기도일대 인구집중력 높은 곳에 투자하는 행위

현장답사가 반드시 필요하다.

입지상황과 접근성, 인구 등을 점검해야 한다.

지적도 통해 지역접근도를 알아낼 수 있다.

주변 땅가치를 가늠할 수가 있기 때문.

토지의 건강상태를 제대로 진료하기 위해선

답사 이전에 지적도 상황을 살펴봐야 한다.

접근성의 척도가 곧 지적도이기 때문.

내 땅 주변의 용도와 지목 상태를 통해

지역 연계 및 접근성을 체크 한다.

이를 토대로 답사과정을 밟는다.

'시간'에 투자하는 사람과 '입지'에 투자하는 사람,

두 부류와 달리

'개발청사진' 하나에 몰빵하는 사람도 있다.

예) 개발규모, 개발비용 등 부동산의 외모만

보고 들어간다(단면만 본다).

개발규모와 개발기간은 비례하여

환금성이 낮을 수 있다.

개발규모가 크다고 좋은 건 아니다.

예산예상이 빗나가 개발이 백지화되는

사례도 있다.

여하튼, 개발입지와 개발청사진, 이 두 가지 사안(상황)을

견지한다면 시간(투자기간, 환금성) 낭비(허비) 하는

일을 내 인생에서 제거(삭제) 할 수 있다.

땅투자의 종류

1. 인구의 질적가치에 투자하기 -

예) 내 땅 인근에 강력한 지주들이

포진되어 있다면 내 땅의 가치가 높아진다.

대기업재벌, 국회의원이나 군장성 등이

지주인 경우 내 땅에도 힘이 실린다.

실패확률이 낮다.

인구 힘에 기대하는 경우이다.

2. 인구의 양적가치에 투자하기 -

예) 인구의 다양성

인구밀도

인구증가세

(주거인구증가에 기대하는 경우)

중요한 건

1의 상황과 2의 상황이 반드시 비례한다는 점이다.

(부동산전문가로 구성되어 있는 대기업과 정치인 등)

권력자가 지주인 땅 인근으로 투자자가

몰리기 마련이니까.

인지상정이다.

권력자는 부동산정보력과 자본력이 풍부한 자.

개발능력도 가지고 있어 단기간 내 접근성 높은 맹지가

대지로 전환되기 십상.

새 건축물이 생기는 건 어려운 일이 아니다.

즉 새로운 인구를 기대할 수 있는 수준에

도달할 수가 있다.

땅투자자의 분류

1. 도로가치에 투자하는 자 -

지적도 역할이 크다

2. 지역랜드마크에 투자하는 자 -

지역성질과 연관되어 있다

마찬가지로 1의 지경과 2의 지경은 연결되어 있다.

도로 활용도가 낮은 지역랜드마크는 없기 때문.

지역랜드마크의 접근성은 매우 높다.

접근성이 낮으면 지역의 랜드마크로 부적격이기 때문.

새로운 개발을 통해 새로운 지역랜드마크가 탄생, 생성

된다.

개발이란 개방의 다른 말.

신작로가 생겨 지역이 변신한다.

취약부분을 보호하고 개발한다.

가발의 임무(업무) - 신체 취약부위를 보호(커버) 해준다.

개발의 의무 - 취약층을 보호하지는 않고 새로운 자본가가

등장한다.

개발의 두 얼굴 - 지역혁명과 혁신

지역혁명 - 신도시 개발계획

(규제해제의 가능성이 높아 무에서

유를 창조할 수 있다.

대지지분이 조성된다.

생지가 대지로, 녹지가 택지로 변신, 변모!)

지역혁신과정 - 예) 혁신도시(미완성 상태)

용도의 혁신과정(유에서 유를 찾는 작업.

재건축이나 재개발과정을 통해

대지지분이 강화된다)

'녹지가 자본이다'(잘못된 말)

'녹지가 기본이다'(잘된 말)

기본을 무시하면 개발과정에서 불법행위를 스스로

용납(용서) 하기 때문

개발과정에서 리스크 리스트 확보하는 방법을

스스로 체득하는 일이 기본을 무시하는 것보다

선행되어야 한다.

즉 투자의 블랙리스트를 확보하여

거품을 조장하는 사기꾼과 투기꾼을 일망타진한다.

구체적 사례는 다음과 같다.

1. 부동산가치보다 인구의 가치에 집중하기

(인구의 형태를 검토하는 건 투자의 과정이고

부동산의 양적가치와 질적가치가

바로 투자의 결과물이므로)

2. 인구의 가치의 분류 -

양적가치와 질적가치

양적가치는 땅투자자에게 필요한 부분이고

질적가치는 주택매수자에게 긴요하다.

땅 대비 집은 삶의 의미 부여가 크다.

의식주 중에 주가 주택 아닌가.

보금자리가 잠자리다.

부동산의 가치란 공실률이나 미분양률에 의해

가치 평가가 이루어져야 한다.

부동산 규모와 돈의 양적가치는

리스크 진단법의 도구가 아니다.

비어 있는 건물은 노우!

그렇지만 비어 있는 녹지공간은 괜찮다.

지역주민의 건강보지공간을

확보할 수 있기 때문.

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집 가치와 삶의 질은

부동산 용적률과 지역 녹지율 관계에서 비롯된다.

공실률과 미분양률이 0%인 경우는 없다.

그러나 50%이상인 경우는 있을 수 있다.

그게 문제다. 거품이 원인이다.

신규단지 분양 때 계약포기사례와 입주포기사례가

발생하는 건 부동산 입지와 교통관계보단

궁극적으로는 모자란 돈 때문이다.

안 좋은 입지가 사람의 접근을 막고

거품도 그와 같은 원리!!

지금도 악순환이 반복되고 있다.

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https://www.cidermics.com/seminar/detail/503