부동산

최근 소형 아파트 매매가가 중대형 평수를 앞지르는 현상이 나타나는 등 과거에 볼 수 없었던 새로운 트렌드가 주택시장에 나타나고 있다. 한때 중산층 대표 주택이었던 99㎡(30평)대마저 인기가 떨어질 정도로 중대형 인기가 추락하는 분위기이다. 주로 중대형 주택을 짓던 건설사들이 소형주택 선호에 맞춰 자발적으로 분양가를 낮추고 소형 공급을 늘리는 모습을 보이고 있다.

현재 중대형 주택의 인기 하락 이유는 부동산상품에 대한 가치와 투자마인드 등에 대한 인식의 전환 때문이다. 주택보급률이 높아진 반면 가계소득은 감소하고 핵심 구매계층인 베이비부머 세대의 은퇴 등으로 주택수요 기반이 약화된 데다 글로벌 금융 불안 장기화 조짐으로 부동산 투자에 대한 가치평가 기준이나 수익률 제고 방법, 구매 우선기준 등이 바뀌고 있어서다.

수요 측면에서는 지난 2000년 이후 주택 실수요를 반영하는 가구 증가율이 인구 증가율 둔화 및 감소와 함께 급격히 떨어졌다. 환금성, 리스크 관리의 중요성이 높아지면서 시세차익 기대보다 임대수익 목적의 대체주택 상품을, 고급 대형보다 실속형 저가 소형주택을, 조망권 프리미엄보다 상대적으로 저렴한 저층을 선호하고 있는 수요의 변화 탓이다.

   가구수 · 수요 변화 주목하라

주택 현장 전문가들은 실수요 위주 시장 재편과 부동산 투가가치 희석, 소형주택 선호 등 주택시장에 변화가 일고 있는 점에서 장기적인 추세로 자리 잡을지 아니면 일시적인 현상에 그칠지에 대해서 서로 다른 전망을 내놓고 있다. 인구가 줄고 1인가구가 늘면서 중대형 인기를 추락할 것이란 전망도 많지만 한쪽에서는 소득이 늘면서 중대형 인기는 계속 될 것이라고 보는 견해도 만만치 않다.

지난 몇 년간 중대형 주택의 공급량이 크게 줄면서 다시 입지여건이 뛰어난 중대형 아파트에 대한 관심이 더 높아지고 있다. 하지만 과거 호황기 수준까지 가격이 오르기는 쉽지 않을 전망이다. 우선 중대형 수요 자체가 과거보다 많지 않다는 점을 들고 있다. 더욱이 신평면이 잇따라 도입되면서 중소형 주택의 공간 활용도가 높아지는 점도 중대형에는 불리하게 작용하고 있다.

부동산 경기 회복을 위한 정부의 세제·대출 지원 기준도 중소형 이하 주택에만 몰려 있다. 연 1~2%대 저리 주택자금 대출인 '공유형 모기지'가 대표적이다. 일부 수도권 지역은 중대형 거래량과 가격이 일부 회복되고 있지만, 경기 불확실성이 높은 상황에서 투자 비용이 많이 드는 중대형으로 옮기려는 수요는 제한적이다. 서울 외곽에 미분양 아파트가 아직도 많이 남아 있다는 점도 불안 요인으로 작용하고 있다.

현지 주택 전문가들이 바라보는 향후 주택 시장 전망 역시 중소형 강세, 중대형 약세가 지배적이다. 근거로는 실수요를 목적으로 집을 사기 때문에 투자 목적의 중대형보다는 서민주택 규모가 주로 거래되는 점과 정부에서 내놓는 각종 부동산대책이 중소형에 초점이 맞춰진 점, 그리고 경기불황으로 관리비 부담이 적은 소규모 주택과 세금을 적게 내는 저가의 주택을 선호하는 점, 1~2인 가구 증가세가 지속되는 점 등이 거론된다.

   저가 · 할인 매입 전략 세워라

그렇다면 향후 주택 투자 전략은 어떻게 가져가는 것이 바람직할까? 주택 투자로 돈 버는 시대는 끝났다는 얘기도 있지만 효율적인 주택 투자 방법을 찾아야 한다. 주택 투자전략을 짤 때는 중대형 주택의 경우 가격에 민감하기 때문에 청약 등 저가 주택을 중심으로 투자하는 것이 필요하다.

앞으로 중대형을 선호하는 유효 수요는 구매력과 소득기반이 약화돼 바로 회복되거나 개선될 수 있는 상황이 아니다. 여유 있는 투자수요는 제약돼 현재 중대형 수요 감소현상의 시장의 변화는 장기적인 추세로 굳어질 가능성이 크다. 중대형 주택은 갈수록 주택 수요자들이 가격에 민감해진 만큼 눈높이에 맞춰 가격을 책정하는 건설사가 크게 늘어나 앞으로 가격파괴, 할인마케팅이 성행할 것이고 점쳐진다.

현실적으로 수요자들의 주택구매 심리가 위축돼 있어서 실수요자나 투자자들의 모두의 입장에서 전략적으로 주택구입에 나서는 것이 바람직하다. 실수요자들은 자신의 자금사정에 맞는 새 아파트를 구입할 필요가 있다. 오래된 아파트와 달리 불황에도 수요자들이 꾸준해 가격 하락폭이 적고 향후 아파트 노후로 가격이 떨어지는 시기보다 경기 회복으로 가격상승이 다가올 가능성이 높아 유망하다.

향후 주택 투자 전략으로는 자기 자본이 충분히 확보되지 못한 상태라면 유찰 등으로 저렴하게 올라온 경매·공매 물건이나 유동자금을 확보하기 위해 나온 급매물 등을 중심으로 구입하는 것이 바람직하다. 중대형 주택의 경우 저감률이 높고 유찰 횟수도 많아 시세 대비 20~30% 저가에 매입이 가능하다. 발품도 팔고 현장 확인도 거치면서 유망지역에 대해 투자 판단을 내릴 필요가 있다.

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