부동산

안녕하세요 설춘환입니다

봄비가 내립니다

멋진 하루되시길.......

오늘은 주택임차인의 확정일자란?

그에따른 우선변제권이란?

에 대해 알아보기로 합니다

확정일자

(1) 의 의

임대차계약서의 확정일자란, 그 날짜에 임대차계약서가 존재한다는 사실을 증명하기 위하여 계약서에 공신력 있는 기관(법원, 공증기관, 동사무소등)에서 확인인을 찍어주는 것을 의미하는 것으로 임대차계약을 체결하고 입주 및 주민등록을 한 후 주택임대차계약서상에 확정일자를 받아두면 대항력 이외에 우선변제권을 취득하게 되고, 우선변제권을 취득하면, 선순위 담보권자 등이 있는 관계로 경매로 인하여 임차권이 소멸하고 낙찰인에 대하여 대항할 수 없게 되더라도, 일반채권자나 후순위 권리자에 우선하여 보증금을 배당받을 수 있다.

(2) 확정일자 임차인의 요건

대항력 있는 임차인이 경매절차에서 우선변제권을 행사하기 위하여는 대항요건 이외에 임대차계약서상의 확정일자를 갖추어야 한다. 즉, 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 대항요건(임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때)을 갖춘 후 임대차계약서상에 확정일자를 갖출 것을 그 요건으로 하고 있다.

(3) 확정일자 부여방법

1) 확정일자 부여기관

확정일자 부여기관으로는 ① 전국 지방법원 또는 지원의 등기과(등기소), ② 공증인사무소․법무법인 또는 공증인가합동법률사무소 등 공증기관, ③ 각 동사무소가 있다.

2) 확정일자 신청시 주의점

확정일자를 받을 계약서는 반드시 원본이어야 하고 확정일자를 받기 위한 신청인이나 부여기관에 대한 제한은 없으므로 누구나 임대차계약서 원본을 소지하고 가까운 부여기관에 가서 소정의 신청비용을 납입하고 확정일자를 받을 수 있다. 특히 확정일자를 받은 계약서는 분실 등의 염려가 없도록 잘 보관하여야 한다. 이는 확정일자를 받은 계약서를 분실하면 확정일자 받은 사실을 증명하기 어렵게 되는 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없게 될 수도 있기 때문이다.

(4) 확정일자 임차인의 우선변제권

1) 우선변제권의 발생시기

① 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 등에 의한 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하고 있는바, 주택의 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 당일 또는 그 이전에 임대차계약증서상에 확정일자를 갖춘 경우 법 제3조의2 제1항에 의한 우선변제권은 법 제3조 제1항에 의한 대항력과 마찬가지로 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음날을 기준으로 발생한다(대판 1998.9.8., 98다26002).

② 법 제3조 제1항이 인도와 주민등록을 갖춘 다음날부터 대항력이 발생한다고 규정한 것은 인도나 주민등록이 등기와 달리 간이한 공시 방법이어서 인도 및 주민등록과 제3자 명의의 등기가 같은 날 이루어진 경우에 그 선후관계를 밝혀 선순위 권리자를 정하는 것이 사실상 곤란한 데다가, 제3자가 인도와 주민등록을 마친 임차인이 없음을 확인하고 등기까지 경료하였음에도 그 후 같은 날 임차인이 인도와 주민등록을 마친 임차인이 없음을 확인하고 등기까지 경료하였음에도 그 후 같은 날 임차인이 인도와 주민등록을 마침으로 인하여 입을 수 있는 불측의 피해를 방지하기 위하여 임차인보다 등기를 경료한 권리자를 우선시키고자 하는 취지라고 할 것이고, 법 제3조의2 제1항에 규정된 우선변제적 효력은 대항력과 마찬가지로 주택임차권의 제3자에 대한 물권적 효력으로서 임차인과 제3자 사이의 우선순위를 대항력과 달리 규율하여야 할 합리적인 근거도 없으므로, 법 제3조의2 제1항에 규정된 확정일자를 입주 및 주민등록일과 같은 날 또는 그 이전에 갖춘 경우에는 우선변제적 효력은 대항력과 마찬가지로 인도와 주민등록을 마친 다음날을 기준으로 발생한다(대판 1997.12.12., 97다11393).

2) 우선변제권의 행사

① 확정일자 임차인이 경매절차에서 우선변제권을 행사하기 위하여는 주택의 인도와 주민등록이라는 대항요건과 임대차 계약서상의 확정일자를 갖출 것을 요구하고 있고, 이러한 대항력은 낙찰기일(낙찰허가결정)까지 계속하여 유지되어야 한다.

② 확정일자 임차인은 경매절차에서 첫 매각기일(입찰기일) 이전까지 배당요구를 하여야만이 배당시에 우선변제를 받을 수 있고(대판 1997.10.10., 95다44597), 항고심에서 낙찰허가 취소로 신경매가 되는 경우에는 신경매의 입찰기일과 낙찰인이 대금납부를 하지 아니하여 재경매가 실시된 경우에는 재경매의 첫 매각기일(입찰기일) 이전까지가 각 배당요구의 종기이다.

③ 배당된 임차보증금을 수령하기 위하여는 주택임차인이 임차주택을 양수인에게 인도하여야 하고 배당금 수령과 주택의 인도는 동시이행 관계에 있으나 통상 임차인은 낙찰자명의의 인감증명서가 첨부된 명도확인서와 임차인의 주민등록등본을 제출하고 배당금을 수령하고 있다.

3) 우선변제의 내용

① 우선변제 금액의 범위

대항력 및 확정일자를 갖춘 임차인은 소액임차인(주택가액의 2분의 1의 범위내에서만 우선변제)과는 달리 그 금액에 제한이 없다. 따라서 근저당권자 등 채권자와 같이 전체 주택가액으로부터 순위에 따른 우선변제를 받을 수 있고 또 건물만에 대한 확정일자 임차인이라 할지라도 대지의 낙찰대금을 포함한 금액에서 우선변제를 받을 수 있음은 소액임차인과 같다.

② 확정일자 임차보증금채권보다 선순위인 우선채권

㉠ 주택임대차보호법상의 소액보증금

㉡ 근로기준법상의 임금채권 중 최종 3월분의 임금과 최종 3년간의 퇴직금

㉢ 국세 및 지방세 중 당해세 등이 있다.

4) 우선변제권에 따른 배당문제

① 경매절차 진행중에 우선변제권을 가진 임차인의 배당요구가 있는 경우, 경매법원이 반드시 이를 임대인에게 통지한 뒤 후속절차를 진행하여야 하는지

임대차의 목적물인 주택이 경매되는 경우에 대항력을 갖춘 임차인이 임대차기간이 종료되지 아니하였음에도 경매법원에 배당요구를 하는 것은 스스로 더 이상 임대차관계의 존속을 원하지 아니함을 명백히 표명하는 것이어서 이를 임대차해지의 의사표시로 볼 수 있고, 경매법원이 채무자인 임대인에게 전달되어 그 때 해지통지가 임대인에게 도달된 것으로 볼 것이므로 임대차관계는 그 배당요구의 통지가 임대인에게 도달하는 즉시 종료되어 임차인에게 주택임대차보호법 제3조의2 제1항(현행법에서는 제3조의2 제2항)에 의한 우선변제권이 인정된다고 할 것이다(대판 1996.7.12., 94다37646).

② 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 배당요구를 하였으나 순위에 따른 배당이 실시되더라도 배당받을 수 없는 보증금 잔액이 있는 경우, 그 잔액에 대하여 낙찰인에게 동시이행의 항변을 할 수 있는지

주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 인정하고 있는 취지가 보증금을 반환받을 수 있도록 보장하기 위한 데에 있는 점, 경매절차의 안정성, 경매 이해관계인들의 예측가능성 등을 아울러 고려하여 볼 때, 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였다고 하더라도, 그 순위에 따른 배당이 실시될 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관하여 낙찰인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다고 봄이 상당하며, 이 경우 임차인의 배당요구에 의하여 임대차는 해지되어 종료되고, 다만 같은 법 제4조 제2항에 의하여 임차인이 보증금의 잔액을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제될 뿐이므로, 낙찰인은 같은 법 제3조 제2항에 의하여 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 승계한다(대판 1997.8.22., 96다53628).

③ 허위채권인 임차보증금채권에 기한 배당

채권자가 채무자소유의 건물에 대하여 경매신청을 하자 제3자들이 채무자와 결탁하여 허위의 임대차계약서를 소급작성한 다음 실제로 거주하지도 아니하면서 주민등록신고를 마치고 주택임대차보호법상의 소액임차보증금채권자라고 주장하여 배당신청을 함으로써 집행법원이 그들에게 각 금원을 채권자에 앞서 배당한 경우 위 제3자들에 대한 배당표는 법률상 원인없이 작성된 것이므로 취소되어야 한다(부산지판 1987.9.30., 87가합1233).

④ 임차인이 전세금반환청구권에 따른 판결정본에 전세계약서를 첨부하여 경매신청을 하고, 경매법원에 전입신고가 된 주민등록등본을 제출한 경우, 임차인으로서의 배당요구를 한 것으로 볼 수 있는지

대항력 있는 임차권자로서 확정일자를 갖춘 자가 배당기일에서 우선변제를 받기 위하여는 경매법원에 첫 매각기일(입찰기일) 이로까지 배당요구를 하여야 할 것이지만, 이 경우처럼 임차인 스스로 청구채권이 전세금반환청구권에 따른 집행력 있는 판결정본임을 밝히면서 확정일자를 받은 전세계약서 사본을 첨부하여 임차부동산에 대하여 경매신청을 하고, 그 후 경매법원에 임차 부동산에로의 전입신고가 되어 있는 임차인의 주민등록등본을 제출한 경우에는 별도로 경매신청의 청구권원과 같은 권원으로 다시 임차인으로서 배당요구를 할 필요는 없다 임차인은 집행신청만으로도 임차권자로서 우선배당을 받을 수 있다 할 것이다.

⑤ 다른 채권과의 순위문제

㉠ 확정일자와 저당권설정등기일이 같은 날인 경우

대항요건(주택인도와 전입신고)과 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 주택임차인은 후순위권리자 기타 일반채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있음을 규정하고 있다, 이는 임대차계약서에 확정일자를 갖춘 경우에는 부동산 담보권에 유사한 권리를 인정한다는 취지이므로, 부동산 담보권자보다 선순위의 가압류채권자가 있는 경우에 그 담보권자가 선순위의 가압류채권자와 채권액에 비례한 평등배당을 받을 수 있는 것과 마찬가지로 위 규정에 의하여 우선변제권을 갖게 되는 임차보증금 채권자도 선순위의 가압류채권자와는 평등배당의 관계에 있게 된다.

(대판 1992.10.13., 92다30597)

㉡ 전입신고일과 저당권설정등기일이 같은 날인 경우

주택임대차보호법 제3조 제1항이 인도와 주민등록을 갖춘 다음날부터 대항력이 발생한다고 규정한 것은 제3자가 인도와 주민등록을 마친 임차인이 없음을 확인하고 등기까지 경료하였음에도 같은날 임차인이 인도와 주민등록을 마침으로 인하여 입을 수 있는 불측의 피해 등을 방지하기 위해 임차인보다 등기를 경료한 권리자를 우선시키고자 하는 취지이고, 같은 법 제3조의2 제1항(현행법 제3조의2 제2항)에 규정된 우선변제적 효력은 대항력과 마찬가지로 주택임차권의 제3자에 대한 물리적 효력으로서 임차인과 제3자 사이의 우선순위를 대항력과 달리 규율하여야 할 합법적인 근거가 없다.

따라서 확정일자를 입주 및 주민등록일과 같은 날 또는 그 이전에 갖춘 경우에는 우선변제적 효력은 대항력과 마찬가지로 인도와 주민등록을 마친 다음날을 기준으로 발생한다(대판 1997.12.12., 97다22393).

㉢ 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 근저당권설정일이 동일한 날짜인 경우

ⓐ 주택임차권과 근저당권자 중 어느 것이 우선순위를 갖는가에 대하여 판례를 보면 임차인의 대항력은 인도와 주민등록을 갖춘 다음날(익일 0시)부터 대항력이 발생한다고 규정한 것은 제3자가 인도와 주민등록을 마친 임차인이 없음을 확인하고 등기까지 경료하였음에도 같은 날 임차인이 인도와 주민등록을 마침으로 인하여 입을 수 있는 불측의 피해 등을 방지하기 위해 임차인보다 등기를 먼저 경료한 권리자를 우선시키고자 하는 취지이다, 따라서 확정일자를 인도와 주민등록일과 같은 날 갖춘 경우에는 우선변제적 효력은 대항력과 마찬가지로 인도와 주민등록을 마친 다음날을 기준으로 발생한다.

ⓑ 주택에 대해 임차인이 주택의 인도, 주민등록 및 확정일자 부여의 3가지 요건을 모두 갖춘 날과 근저당권 설정일이 같을 경우, 배당절차에서의 배당순위⇒주택임대차보호법 제3조의2 제1항(현행법 제3조의2 제2항)에 규정된 주택임차인의 우선변제권은 주택의 인도와 주민등록, 임대차계약증서상의 확정일자 부여라는 3가지 요건을 모두 갖춘 시점에 즉시 취득한다 할 것이고, 따라서 주택의 인도 후 주민등록 및 확정일자 부여가 같은 날에 이루어진 경우 우선변제권을 취득하는 시점은 주민등록 및 확정익자 점이므로, 부여가 같은 날에 이루어진 경우 우선변제권을 취득하는 시점은 주민등록을 한 그 다음날이 아니라 주택의 인도와 주민등록, 임대차계약증서상의 확정일자 부여라는 3가지 요건을 모두 충족한 그 시점이므로, 동일 건물에 대해 임차인이 위 3가지 요건을 모두 갖춘 날과 근저당권 설정일이 같은 경우, 그 임차권과 근저당권은 배당절차에 있어서 같은 순위로 보아야 한다(서울고판 1997.4.16., 96나50393).

㉣ 주택임차인이 전입신고와 확정일자를 받은 다음 날 설정된 저당권과의 배당순위