부동산

  안정성 위주 임대업에 눈길을

최근 일반인의 재테크에 대한 관심이 부쩍 늘어나면서 부동산을 통해 재테크하려는 장년층 투자자들이 많아졌다. 그 동안 모은 재산을 지키기 위한 투자방법에서 재산을 늘리는 투자방법으로 전환하고 있는 것이다.

서울 강동구에 거주하는 황성철(55)씨도 이 같은 케이스다. 경기도 구리시에서 귀금속 전문점을 하는 황성철씨는 한창 회사에서 명예퇴직 바람이 불던 2000년 초에 다니던 직장을 그만두고 사업을 시작, 이제는 주변에서 ‘사업전문가’로 통할 정도로 사업수완을 인정받고 있는 사업가이다.

현재 그는 귀금속 액세서리점을 운영하고 있으며, 가족은 중매 결혼한 최지원(51)씨와 대학교에 다니는 철규(20)씨까지 세 식구. 황씨 가정은 사업이 잘돼 경제적으로는 꽤 여유가 있는 편이다. 다만, 이제는 서서히 노후를 준비할 시기가 된 것 같아 다소 걱정이다. 노후준비가 황성철씨의 가장 큰 관심사다.

50대가 넘어가면 대부분의 사람들은 노후를 걱정하고 서서히 준비를 시작한다. 이때 부동산으로 눈을 돌리는 경우가 많은데 무리한 부동산 투자는 좋지 않다. 오히려 안정성 위주로 임대사업을 할 수 있을 만한 부동산에 관심을 가지는 것이 바람직하다.

30~40대에는 적극적인 투자전략으로 목돈 불리기에 나서야 하는 시기지만, 본격적인 노후생활을 준비해야 하는 50대로 들어서면 무엇보다도 안정성이 최우선이다. 잘못된 투자로 인해 퇴직금 등을 날려버리면 이를 되찾을 수 있는 시간적 여유가 없기 때문이다.

이 시기에 무리한 부동산 투자는 금물이다. 아직 집을 마련하지 못해 주택을 구입하는 경우라면 괜찮지만, 추가로 큰 평수의 주택이나 개발용 땅을 매입하는 것은 바람직하지 않다. 돈의 흐름상 안정적 수익을 내지 못하는 단기투자용 부동산도 되도록 피하는 게 좋다.

자녀들이 분가하고 본격적인 노후생활을 준비하는 시기이므로 다양한 포트폴리오를 세우고 분산투자하는 게 유리하다. 덩치 큰 부동산에 한꺼번에 투자하거나 한 종목에만 집중 투자하는 경우 환금성이 떨어지고 경기 여파에 따라 큰 손해를 입을 수도 있다.

   수요 넉넉한 수익형 부동산 골라라

불황기에 안전하고 저렴한 수익형 부동산을 꼽는다면 단연 LH 단지 내 상가이다. 안정적인 수익률과 가격, 공기업 공급 등의 장점을 두루 갖고 있다. LH 상가는 공공상가의 특성상 주변의 신규 분양상가보다 공급가가 30% 가까이 저렴하다. 또한 필수 근린업종 위주로 구성돼 공실의 위험성도 낮다.

LH 상가는 대단위 택지지구 내에 위치하여 대규모 세대수를 기본 배후수요로 고객을 확보하는데 유리한 장점이 있다. 100가구당 평균 1개 점포로 제한을 둔 것도 안정적 수익을 담보한다. 다만 LH 상가는 입찰 방식이라는 특징 탓에 고가 낙찰에 대한 위험성이 높다. 예정가 대비 150% 이내에서 상황에 맞게 낙찰가를 조정해야 한다.

수익형 부동산의 몸값을 올리는 필수 요건으로는 든든한 ‘수요’를 꼽는다. 수요 많은 지역 내 부동산을 고르려면 인구 증가지역을 선점해야 한다. 인구 유입과 부동산 가격은 정비례하기 때문에 인구증가율을 꼼꼼히 따져야 한다. 수도권 택지지구나 혁신도시, 충청·강원 등 중부권 등 인구 유입이 늘어나는 곳 부동산으로써 가치가 높아지기 마련이다.

장년층 이후에 부동산 투자에 나설 때는 '안정성‘부터 따져야 한다. 부동산 대세 상승기에는 입지 좋은 곳의 부동산을 사두면 큰 이익을 남겼지만, 대세 하락기에는 적당한 가격에 부침을 덜 타는 소형 수익형 부동산에 돈을 묻어야 한다. '투자 불확실성'의 시기에는 적지만 꾸준한 수익이 예상되는 상품을 골라야 실패를 줄일 수 있다. 요즘 노후대비 수익형으로 인기 높은 부동산의 경우 상품과 지역마다 성패가 극명히 갈리는 양극화 현상이 나타나고 있다.

   임대수입 보장되는 소형 물건 투자

이 시기에는 되도록 임대수입이 보장되는 다양한 소형 물건에 투자하는 게 좋다. 외국인 임대주택사업, 다가구주택, 상가주택은 투자규모가 크지만 입지에 따라 임대수입이 높다. 전철 역세권 등 요지에 위치한다거나 소형 부동산이라면 월 100만 원 이상의 높은 소득이 보장되고, 싸게 매입했다가 되팔 경우 시세차익을 올릴 가능성이 높은 상품들이다.

소형 아파트, 오피스텔이나 도심 원룸주택도 임대 수익이 높은 상품으로 집 수선 등 세입자 관리가 손쉬운데다 월세비중이 높아 위험 부담이 낮다. 그러나 규모가 큰 임대용 부동산은 입주자들이 자금 부담을 느껴 구입가격만 비싸고 세가 나가지 않는 경우가 많은 것이 일반적인 단점이다.

여유자금이 적은 소액투자자라면 경매를 통한 소형 물건 낙찰이 유망하다. 바로 지하매물을 노리는 것이다. 비록 지하물건이지만 취득가가 매우 싼데다 임대수요가 충분해 틈새시장으로 꼽힌다.

반 지하 빌라, 지하상가, 대형빌딩 내 지하 구분사무실 등이 이에 해당하는데, 지하라고 우습게보면 안 된다. 지하이기 때문에 낙찰가가 60% 미만인 경우가 대부분이고, 지역에 따라 임대가는 투자원금 이상 형성되는 경우가 많아 수익률 30~40% 이상을 올릴 수 있는 것이다. 게다가 아무리 목 좋은 곳이라도 지하라는 이유로 5천만 원 미만에 매입할 수 있고 경쟁률도 아주 미미하다.

직장에서 은퇴해 전원주택을 꿈꾸는 경우 자녀들이 찾기 쉬운 수도권 농가를 싸게 구입하면 전원형 주택으로 안성맞춤이다. 5천만 원 안팎의 주택이 많고 텃밭이 딸린 경우라도 1억 원 미만에 매입할 수 있다.

이러한 물건을 매입할 때는 퇴직한 이후라도 쉽게 현금화할 수 있는 환금성이 용이한 수도권 지역이나 관광지 주변의 부동산을 구입하는 것이 현명한 투자방법이다.

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