부동산

음식점을 차릴 만한 1층 상가 자리를 구하던 김 모(53)씨는 보증금과 임대료가 생각보다 비싸 결국 경매시장으로 눈을 돌렸다. 여러 차례 입찰한 뒤 올 초 감정가보다 60% 가량 싼 2억3000만원에 서울 마포의 한 근린상가 1층 점포를 낙찰했다.

경기 침체 여파로 상가시장이 얼어붙으면서 상가 경매가 실수요자와 투자자에게는 틈새 투자처가 되고 있다. 경매 처분되는 상가는 늘고 있지만 입찰자가 많지 않다 보니 낙찰가율도 떨어지고 있다.

상권이 비교적 탄탄한 서울 강남 등지의 상가도 2~3회 이상 유찰되는 경우도 적지 않다. 목 좋은 상가를 그만큼 싼값에 잡을 수 있는 기회가 많아졌다는 얘기다.

낙찰 성공률이 높고 낙찰가율도 낮은 지금이야말로 우량 상가를 고를 수 있는 적기라고 할 수 있다. 요즘 서울·수도권 상가 낙찰가율이 감정가의 60%대여서 임대 수익률 맞추기가 어렵지 않다. 일반 매매보다는 경매 시장을 노크할 만하다.

◇ 경매 물건은 늘고 낙찰가율은 내리고 = 법원경매 통계를 보면 올해 초 입찰에 부쳐진 상가 경매 물건은 332건으로 전월(301건)보다 10% 늘었다. 8월 들어서도 193건이 경매로 나왔다. 이는 지난해 10월 한 달치(191건)보다 많은 것이다.

반면 입찰 경쟁률은 낮아지고 있다. 지난해 상반기에는 물건 당 평균 2.4명 이상이었으나 7월부터는 2명 미만으로 떨어졌다. 아파트를 배후에 두고 있어 수익성이 좋다는 단지 내 상가 물건도 증가하고 있지만 수요자들은 큰 관심을 두지 않는다.

물건은 느는 데 입찰 경쟁이 낮다 보니 낙찰가율도 하락세다. 올해 서울 상가 경매 평균 낙찰가율은 51.6%를 기록했다. 지난해 11월 76.2%에 비해 24.6% 포인트 빠진 것이다. 지난해 1월(65.9%)과 비교해서도 14.3% 포인트 내렸다. 경기·인천지역도 올 1월 46.8%로, 지난해 같은 기간(52.9%)보다 낙찰가율이 떨어졌다.

낙찰가율이 20~30%대에 불과한 상가 물건도 적지 않다. 경매에 부쳐진 서울 광진구 구의동 T상가 6층(12.76㎡) 상가는 감정가(1억5000만원)를 훨씬 밑도는 4979만원에 낙찰됐다. 낙찰가율이 33.2%밖에 안 된 것이다. 같은 달 감정가 6억 원에 나온 관악구 봉천동 B센터빌딩 점포(101.8㎡)는 단독 응찰해 1억8100만원(낙찰가율 30.2%)을 써낸 사람에게 돌아갔다.

◇ 입찰 전 유의할 점은 = 낙찰가율과 입찰 경쟁률이 낮다는 말은 싼 가격에 비교적 쉽게 낙찰을 받을 수 있다는 말이다. 싼 가격에 낙찰을 받게 되면 수익률은 그만큼 높아진다. 때문에 전문가들은 여유 자금이 있다면 낙찰 성공률이 높고 낙찰가율이 낮은 지금이야말로 알짜 상가를 잡을 수 있는 기회라고 조언한다.

실제로 수도권의 웬만한 택지지구 신규 분양 상가는 1층 기준 3.3㎡당 3000만 원을 넘는 곳이 많다. 또 일반 거래시장에서는 입지 좋은 곳은 매매가가 높아 적정 수준 이상의 수익을 낼만한 상가를 찾기가 쉽지 않다. 반면 상가 낙찰가율은 평균 50%대이다. 그만큼 임대 수익률을 맞추기가 쉽다는 얘기다.

하지만 입찰에 앞서 따져봐야 할 것도 많다. 경매 상가 고르는 법은 일반 상가를 고를 때와 같다. 해당 물건을 파악하기 위해 발품을 팔아야 하는 것은 기본이다. 상권과 입지 분석도 필수다.

상가는 향후 임대 수익이 중요하므로 유동 인구를 끌어들일 수 있고, 상권 확보가 어느 정도 보장된 상가를 골라야 한다. 배후 주민의 구매력 성향, 인근 상가 영업력 등도 따져봐야 한다. 상가는 같은 지역이라도 골목 하나를 두고 장사가 되냐, 안되냐가 달라지기 때문에 아파트보다는 신중하게 접근해야 한다.

감정가와 시세 차이도 확인해야 한다. 경매에 참여하기 전에 인근 중개업소에 들러 경매 물건과 유사한 일반 매물의 급매가와 임대료 수준을 파악해 예상 수익률을 확인하고 그에 따라 입찰가를 정하는 게 바람직하다.

낙찰한 상가의 예상 수익률은 적어도 투자금 대비 연 12% 정도는 돼야 한다. 경매는 절차가 복잡하고 소유권을 넘겨받을 때까지 시간이 오래 걸릴 수도 있기 때문이다. 수익률이 다 낮다면 굳이 명도(상가 세입자 비우기) 등 뒤처리꺼리가 많고 절차가 복잡한 경매를 할 이유가 없다. 변수가 있는 만큼 예상 수익률을 높게 잡아야 한다.

◇ 경매 상가 체크 포인트 = 상가는 지역ㆍ상품ㆍ종목별로 수익성에 큰 차이를 보이는 만큼 선별 투자하는 자세가 필요하다. 관심 지역으로는 유동 인구가 풍부한 도심권ㆍ역세권 근린상가와 대단위 택지개발지구 안에 있는 근린상가, 그리고 고정 수요를 배후로 둔 아파트 단지 내 상가를 꼽을 수 있다.

투자 대상은 입지가 좋고 유동 인구가 많은 상가 1층에 투자하는 게 좋다. 이런 곳은 권리금이 쉽게 형성되는 데다 공실(빈 상가) 발생 가능성도 적다.

대형 테마상가(쇼핑몰)와 주상복합 상가는 피하는 게 좋을 것 같다. 이들 상가의 경우 현재의 공급 과잉이 해소되지 않는 한 수요자들의 관심을 끄는 데는 한계가 있을 것이라는 지적이 많다. 최근 몇 년 새 기세를 넓혀 가고 있는 대형 할인점도 테마상가 등을 위협하는 요소다. 이마트 등 대형 할인점들은 안경점ㆍ미용실ㆍ병원 등 테마상가 등이 독식해 왔던 업종들을 모두 끌어들여 유동인구 흡수에 가속도를 붙이고 있다.

상가는 종목별로 투자법이 다르다. 우선 단지 내 상가에 투자할 때는 최소 500~600가구 이상인 곳을 택하는 게 좋다. 또 가구 수 대비 상가 연 면적이 0.3~0.5평 이하인 곳을 고르는 게 바람직하다. 예를 들어 1000가구로 이뤄진 아파트일 경우 상가 연면적이 300평에서 500평 이내인 상가를 찾아야 한다는 것이다.

대형 위주의 단지보다는 중소형 면적이 주류를 이루는 단지에 있는 상가가 유리하다. 중소형 아파트가 많을수록 거주하는 아이들이나 학생층도 두터워 단지 내 상가 이용률이 높아지기 때문이다.

택지지구에선 단지 인근에 근린상가 같은 상권이 형성된 곳은 피하는 게 좋다. 전문가들은 상업용지가 전체 택지지구에서 차지하는 비율이 5% 이하여야 안전하다고 조언한다.

근린상가를 고를 경우 ‘상권+업종+수익률’을 갖춘 상가를 선택하는 것이 좋다. 공급과잉 지역에선 임대료를 맞추기 어렵고 비싼 분양가는 수익률을 맞추기 어렵기 때문이다. 근린상가는 역세권 또는 그에 상응하는 상권이 갖춰진 곳, 200곳 이상 점포가 오픈된 프랜차이즈, 수익률 6% 이상인 1층 상가를 고르는 게 좋다.

상권이 좋은 2층 상가에도 관심을 가져볼 만하다. 지금까지 상가 투자는 주로 1층 코너 또는 전면, 주출입구를 선호했다. 하지만 가격 상승으로 인한 수익성 저하로 오히려 2층을 택하는 업종들이 늘어나고 있다. 2층 선호도가 예전보다 훨씬 높아질 수도 있게 된 것이다.

최근 은행들이 1층엔 현금자동 입출금기만 설치하고 2층으로 옮겨가는 사례들을 심심찮게 볼 수 있다. 좋은 상권의 1층 상가와 2층 상가의 가격 비율이 100대 40 이상으로 벌어지는 경우 가급적 1층보다는 2층을 선택하는 것이 수익창출에서 유리하다는 게 전문가들의 지적이다. 택지지구내 근린상가라고 하더라도 잘못 투자하면 원금이 장기간 묶일 수 있는 만큼 철저한 상권 및 수익률 분석 후에 투자에 나서야 한다.

※ 본 글의 카페, 커뮤니티, 블로그 등에서의 무단 사용을 금합니다.