부동산

전원주택 건축비용의 알려지지 않은 이야기들



일반 건축주에게 있어 전원주택 짓기는 일생에 한번 경험해볼 수 있는 커다란 어드벤처일것이다.

이 과정이 순탄하면 꿈꾸어 왔던 전원생활의 50%는 성공한 셈이다.

그런데 아쉽게도 우리 주변에서 이 과정에서 많은 건축주들이 정신적 물질적 스트레스로 인해 전원생활의 첫 

스타트를 불행하게 시작하는 모습이 종종 눈에 띈다.  

도대체 그 이유가 어디에 있는 것일까?

물론 여기에는 전원주택업계의 불투명한 건축계약문화라든지 하루만 지나면 생겨나고 사라지는 무자격

업체의 난립 등 많은 이유가 있을 것이다.

그러나 눈을 안으로 돌려보면 건축주 스스로도 많은 실수와 오류가 점철되곤 하는데 그 대표적인 경우가 

건축주의 주변을 떠도는 전원주택의 가격에 대한 정보부족과 오해들이다.

건축주들은 전문가가 아니다.  

건축주들이 아무리 잘 준비한다고 해도 자재와 시공, 테크놀로지등 전원주택의 모든 정보를 다 알 수 는 

없는 것이고 결국엔 많은 것을 놓칠 수밖에 없다.

그렇기 때문에 전원주택 설계전문가와 시공전문가가 있는 것이 아닌가.

필자는 본 지면을 통해서 전원주택의 가격의 구성요소와 그 숨겨진 비밀을 통해서 건축비에 대한 오해를

풀어보고자 한다.  

내게 알맞은 전원주택의 가격 정보에 대한 경로는?

 전원주택의 신축을 결심하고 처음 하는 일은 대개 평당 가격에 대한 정보수집일 것이다.

전원주택 가격정보의 수집 경로는 블로그나 카페 혹은 홈페이지 등 인터넷 웹서핑이 있겠고 전원주택

전문잡지를 통한 가격 정보의 획득, 건축박람회 참가와 시공사 방문을 통한 가격정보 수집, 주변의 

건축업자나 설계사무소를 통한 소개 등의 방법이 있다.

각각의 방법마다 일장 일단이 있는데 가격에 대한 그릇된 정보의 일차 원인제공처가 바로 이러한 

정보경로에 있음을 예의 주시하여야한다.

우선 인터넷상의 블로그나 카페 홈페이지는 건축주의 입장이 아닌 시공사 혹은 빌더들의 입장에서

전원주택 에 관한 홍보와 가격 정보가 제시되고 있음에 인지해야한다.

이러한 매체들은 기본적으로 화려하고 볼 거리가 많은 것이 사실이나  전원주택의 가격 구성요소에 

대한 100% 오픈이 되지 않음을 유의해야하는데 일단은 싸게 제시해놓고 이런저런 이유로 플러스알파를 

붙이거나 숨겨놓았던 가격 요소를 건축 공사 기간 중 내 놓는 경우가 존재한다.

전원주택전문잡지를 통한 가격 정보의 획득, 건축박람회 참가와 시공사 직접 방문을 통한 가격정보 수집 

방법 역시 건축주와 시공사의 쌍방향 정보 교환이 이뤄지기가 여간 쉽지 않다.

주변의 친인척등 지인을 통한 가격정보의 획득은 그 사람이 건축 전문가가 아니라면 반드시 피해야할 

최악의 케이스이다.

일반건축과 목조의 전원주택은 건축구조와 시공 방법에서 너무도 큰 차이를 보이기 때문에 일반건축의 

가격정보를 무작정 대입시키게 되면 크나큰 정보 혼란이 초래되기 때문이다.

전원주택의 가격정보 획득의 가장 좋은 케이스는 발품을 팔아서라도 전원주택 입주자들에게 직접 물어

보는 것이 최선의 방법이라 할 수 있는데 이는 입주자들이 예비건축주의 입장에서 비교적 진솔하게 

자신의 경험담을 말해 줄 수 있기 때문이다. 

또 하나의 방법은 RC조등을 주로 설계하는 일반건축사무소가 아닌 목조 전원주택을 전문적으로 시공

하는 설계사무소를 통해서 가격 정보를 얻는 방법이 있는데 이 경우 가격에 대한 객관적인 데이터 수

집이 가능하다.  

과연 전원주택의 평당가격 개념은 가능한가?

많은 건축주들 위에서 열거한 방법으로 전원주택 가격 정보를 수집하고 나름대로 치밀한(?) 가격 분석을

행한다.

그리고 거의 대개 각 시공사에 전화해서 묻는 말은 “목조주택 일반 퀄리티로 지으려만 평당 얼마씩 하나

요?”이다.

이에 대해  필자는 “고객님 혹시 설계는 나왔는지요? 설계도가 없으면 방금 말씀하신 질문은 아무런 의미

가 없습니다.”라고 답하는데 여지없이 날라오는 강펀치! “아니 그래도 대략이라는게 있쟎아요? 대충 얼마

하는데요?” 라고 화를 내시는 고객들이 즐비하다.  

이런 상담전화를 매일 마다 받는 필자의 경우 심장이 멈추는 듯한 당혹감과 곤혹스러움이 감출 수 없는데

어쩔 수 없이 “굳이 평당 얼마 인지 아시려면 각 시공사 사이트 방문하시면 다 나와 있습니다만 실제 견적

과는 많은 차이가 나니 유의하십시요“라고 답한다.

이런 질문을 했거나 하시는 건축주들은 한마디로 목조주택에 대한 잘못된 가격정보 유령에 홀려 있는 상

태라 봐도 무방할 것이다.

독자 여러분들은 자동차를 사 보신 경험이 많이들 있을텐데 자동차 사시면서 ”중간급으로 해서 자동차 얼

마예요?“ 라고 묻는 분은 없을 것이다.

우선은 중간급의 기준이 없다는 것이다.  

여유가 있는 부유층이라면 중간급의 기준이 에쿠스쯤 될 것이고  샐러리맨에게 있어 중간급이라면 글쎄 

소나타급 정도일런지? 

설령 소나타로 중간급이 정해졌다하더라도 에어벡, 오디오세트등 풀옵션을 채택하느냐 일부옵션만을 하

느냐에 따라서 자동차본체 가격의 10-50%가 거뜬이 추가 되고도 남을 것이다.

또한 같은 가격이라도 외제차냐 국산이냐? 국산차라도 현대냐 기아냐 대우냐 등의 브랜드 가치를 따지고

향후 몇 년 혹은 몇 만 킬로까지 A/S가 보장되는가? 등등을 체크하고서야 자신에 맞는 자동차를 구매하

게 된다.

하물며 50만원-5백만원 하는 노트북을 구매하는 경우는 어떠한가? 

우리가 노트북 한 대를 사려해도 노트북의 CPU사양과 메모리 용량(건축물로 치자면 단열성과 차음성 

등의 내구성에 해당), 하드디스크 용량(건축물의 평수에 해당), 그래픽카드와 모니터의 사양(전원주택의 

내외장재에 해당) 등등을 따져보며 자신에게 맞는 사양을 구매한다.

같은 사양이라도 삼성브랜드가 20-50만원 더 비싸더라도 브랜드 가치와 테크놀로지 A/S를 고려하여 

삼성제품을 구입하는 사람이 반면 브랜드 상관없이 A/S 위험 무릅쓰고 리퍼제품을 찿는 소비자들도 존재

한다.

여기에서 볼 수 있듯이 시장경제에서 상품의 구매는 그 상품의 디자인, 브랜드네이밍, 테크놀로지, A/S 

체계등 모든 요소를 복합적으로 고려하여 구매행위가 이루어지고 있는데 최소한 1-2억 이상이 소요되는 

전원주택의 경우에는 수백가지의 선택 기준과 요소들이 존재하기에 평당 얼마라고 말하는 평당 개념이 

얼마나 비과학적이고 비합리적인 개념인지를 알 수 있을 것이다.

그런데 필자가 이렇게 얘기하면 그래도 아파트나 상가등은 평당 개념이 존재하는거 아니냐며 반론을 재

기하시는 분이 계시는데 우선 아파트의 디자인은 직사각형으로 천편일률적이며 외부콘크리트에 페인트

칠 정도이다.

개성적인 부분은 인테리어 정도에 (이마저도 입주 후에 입주자들이 리모델링하는 경우가 허다하다.) 

불과 하므로 평당의 개념이 성립 가능하다.

그러나 전원주택은 이와는 상황이 180도 다르다.  

디자인이 직사각형에 머무는 경우는 1%채 되지 않을 것이다.

거의 모든 디자인이 건축주가 평소 꿈꾸어 왔던 알프스형의 동화 속 궁전 컨셉이 실현되거나 모던한 고급

디자인이 주를 이루고 있으며 공기층 외단열시스템과 조이스트패널 차음시스템의 적용 등 단열성과 차음

성 등 주택의 기능성이 강조되고 있다.

이렇게 주택 건축의 3요소인 구조, 기능, 미의 3대 요소를 완벽히 갖추고 있는 것이다.

그리고  여기에서 그치지 않고 개인의 라이프스타일과 가족 구성원의 생활 철학 그리고 가족의 행복과 

건강 취미생활 까지도 포괄하고 있는데 이는 아파트 등에서는 도저히 흉내 낼 수 없는 부분들이다.

일테면  조경수를 식재하여 자신만의 정원을 만든다든지 수영장과 야외 골프연습장 같은 웰빙 시설물을 

설치한다든지 바비큐장과 제3의 공간으로서 파고라 혹은 정자를 짓는 경우가 여기에 해당 될 수 있을 것

이다.

한마디로 주택이라는 상품은 소품종 다량생산의 아파트와 같이 하나의 스펙으로 이루어진 상품이 아니고 각 각의 케이스 마다 모든 가격 구성 요소가 다를 수밖에 없는 세상에 하나밖에 없는 다품종 소량생산의 맞춤형 

상품으로서 원천적으로 평당 가격 개념의 적용이 불가능한 것이다. 

값싼 상품들, 뭔가 이유가 있다!!!

소비자로서의 건축주들은 싸면서도 품질이 좋은 주택을 요구한다.

이는 시장경제에서 소비자들의 일반적인 소비패턴이므로 전혀 문제시 되지 않는다.

문제는 과연 그 가격 비교 기준이 정확히 제시되고 있는가에 달려있다.

즉 같은 사양이라는 전제조건에서의 비교인지가 핵심이 되어야하는 것이다.

주변에서 흔히 겪는 가격비교의 실패 사례를 알아보자.

우리가 홈쇼핑에서 구매하는 노트북의 경우 오프라인에서 판매하는 것과 같은 브랜드에 사양인데도 

20-30만원씩 가격이 저렴한 것을 경험하셨을 것이다.

거기에다 프린터까지 덤으로,... .. 그런데 용산에 있는 컴퓨터 전문가들은 절대로 홈쇼핑 상품은 구매하

지 않는다.

왜 일까?

겉으로는 같은 사양이지만 속으로는 다른 사양이기 때문이다.

일테면 1기가 메모리카드가 오프라인에서의 노트북은 삼성제품이고 홈쇼핑은 중국산인 것이다.

물론 이는 노트북을 뜯어보기 전에는 절대로 알 수 없는 사항이다.

소비자는 단지 메모리가 1기가라는 점만 신경쓸 뿐 그 제품의 브랜드가  어디인지는 신경쓰지 않는 소비

행태의 맹점을 노린 홈쇼핑 업체의 상술에 속아 넘어가는 것이다.

똑똑한(?) 소비자들이 속아 넘어가는 또 하나의 예. 한국은 자동차 수출 강국이다.

그런데 미국에 수출되는 소나타와 국내의 소비자가 타는 소나타는 같은 브랜드 같은 사양이라도 미국에 

수출되는 소나타가 훨씬 더 안전하고 튼튼하다고 한다.

왜 그럴까?

바로 철판의 두께에 있는 것이다.

수출용은 내수용보다 20-30% 더 두꺼운 철판을 사용한다는 것은 공공연한 비밀인 것이다.

솔직히 건축주는 주택의 전문가는 아니다.

인터넷 웹서핑이나 지인의 말을 100% 믿고 주택이라는 상품을 구매한다면 그 결과는 불을 보듯 뻔하다.

인터넷을 맹신하는 독자들은 특히 이러한 사례에 귀 기울여 주시기 바란다.

같은 평수, 같은 디자인, 같은 사양의 주택인데 평당 몇 십만원의 차이가 난다면 홈쇼핑 노트북 사례를 

떠올리시기 바란다.

전원주택 가격 구성 요소

그렇다면 천차만별 전원주택의 가격을 객관적으로 비교할 수 있는 그 기준점은 무엇일까?

이러한 기준점을 알기위해서 독자들은 먼저 전원주택의 가격을 구성하는 각각의 요소에는 무엇이  있는

지를 알아 보아야 한다.

이러한 가격 구성 요소들이 총체화 되어 전원주택의 평당 가격이 결정되기 때문이다.
누구나 알기 쉬운 가격 구성 요소로는 내외장재의 그레이드에 따른 차이가 있을 수 있다.

최첨단의 건축신소재와 프랑스산 테릴기와로 치장된 전원주택과 드라이비트와 일반싱글로 시공된 평당 

가격은 당연히 차이가 날 수 밖에 없는 것이다.

실내의 경우 고급 레스토랑 같은 인테리어가 적용되고 이태리 대리석으로 마감된 경우와 단순히 종이도배

로 마감된  단가 차이가 반드시 존재한다.

이러한 내외장재의 그레이드에 따른 가격 차이는 누구나 알 수 있고 이해하는 단순 요소로서 눈에 잘 

보이는 요소로서 인터넷 웹서핑의 귀재들인 건축주들이 이 구성 요소에서 바가지 쓰는 실수를 하는 

경우는 거의 없다.  

간과하기 쉬운 전원주택의 가격 구성 요소로는 옵션품목 요소 이다.

건축물은 기본적으로 본체공사만를 기준으로 하여 평당 가격의 개념이 형성되는데 주방가구나 데크, 

포치,테라스,가구 등등은 옵션공사로서  이 본체 가격에 포함되지가 않는다.  

그런데 이 옵션공사가 경우에 따라서는 본체공사비를 훨씬 상회하기도 한다.

이는 마티즈 자동차 풀옵션 가격이 마티즈 본체 가격보다 비싼 것과 같은 이치이다.

건축주들은 이 옵션품목 요소를 고의적(?)으로 누락시키려는 심리 상태를 지니게 되는데 이는 결국 즐거

운 집짓기가 정신적 스트레스와 시공사와의 분쟁으로 얼룩지는 불쾌한 집짓기로 귀결되는 오류로 나타나

게 된다.

한편 전원주택의 잘 보이지 않는 가격요소로는 주택의 기능성 요소가 있는데 일테면 단열성과 차음성 

내구성 방수성 내진성 방로성에 해당하는 요소들이다.

이는 자동차로 치자면 엔진, 노트북으로 치자면 CPU에 해당하는 부분으로 전원주택의 주거품질을 결정

적으로 좌우하는 핵심요소다.

이 가격 요소는 전원주택 가격 구성 요소인 테크놀로지 구성요소와도 밀접히 연관되어 있는데 단열성과 

방로성을 높이기 위한 기능성 공기층 외단열 시스템, 100% 누수현상을 원천적으로 제거하는 이중 급수

파이프 설비배관 시스템, 하우스 결로를 방지하는 결로방지 프로그램 들이 이에 해당한다.

이 구성요소는 내외장재 마감 후에는 절대 눈으로 확인할 수 없는 요소로서 건축주들은 양심적인 시공사 

선정하여 그저 믿고 맡길 수 밖에는 없는 실정이다.

또 다른 가격요소로는 A/S시스템으로 전원주택 실거주자 모니터링 결과를 보면 입주자들의 가장 큰 불만

사항은 시공사의 A/S 부재에 있는데  A/S체계의 확립 여부와 이에 한발 더 나아가서 자발적 리콜제의 

도입 여부는 주택의 가격요소에서 그 중요성이 날로 증대하고 있다.

또 다른 가격요소로서 특정 시공사의 브랜드와 역사적 전통이라는 요소가 존재하는데 이는 예비 건축주

들이 반드시 체크해보아야 할 요소이다.

1990년 이래 목조주택 도입 원년부터 현재까지 한 길을 걸어온 시공사와 오늘 창립한 시공사를 같은 동

률선상에 놓고 판단하기는 힘들 것이다.

역사와 전통이 오래되었다는 것은 그만큼의 많은 시공노하우와 테크놀로지를 갖추고 있다는 것이고 전통

이 있는 브랜드 네이밍은 건축주에게 그 만큼의 믿음과 신뢰을 덤으로 얹어주기 때문이다.

또 다른 가격 구성 요소로는  설계와 디자인에 따른 창작비용과 시공비용의 상승이다.  

일반적으로 건축주들은 건축 설계와 디자인이 건축가의 창작활동이라는 사실을 인정하지 않으려는 경향

성이 존재하는데 이로인해 작은 것을 얻고자 큰 것을 잃는 과오에 이르게 된다.

과학적이고 예술적인 설계와 디자인은 주택의 기능성과 내구성을 높이고 주택의 미학을 완성한다.

또한 자재와 인건비의 낭비를 사전에 제거해주는 경제적 마스터플랜이다.

그러므로 가격 구성 요소에 있어 설계와 디자인 요소는 건축주가 반드시 고려해야할 필수 조건이다.  

아울러 디자인의 난이도에 따라 시공비용이 상승한다는 점도 간과해서는 아니 될 필수 요소이다.
일생에 한번 경험 할까 말까한 아주 특별한, 그리고 힘들고 큰 작업인 집짓기를 앞두고 전원주택의 가격 

웹서핑에 빠져 있는 전국의 예비 건축주들에게 필자는 무엇보다 앞서 조언해 주고 싶은 말이 있다.  
“싸면서도 최고 품질이 보장되는 전원주택 건설은 애당초 불가능하다!!!”
시공사가 자선사업가나 정신병자가 아니고서야 시공사의 입장에서 방법은 하나다.  
눈에 보이는 가격요소들은 화려하고 번지르르하게 눈에 보이지 않는 가격요소는  대충대충 눈 가리고 

아웅 식이라는 것이다.

이는 결국 총체적인 부실공사로 귀결된다.
좋은 퀄러티의 구조물은 반드시 그만한 비용이 지출된다는 시장경제의 기본원리를 망각해서는 아니된다.

싼게 비지떡이라 했던가?

그러나 단순히 비지떡에 머무르지 않고 평생을 두고 후회할 애물단지로 전락한다는 사실을 명심하여할 

것이다.