부동산

땅투자를 두려워 하는 건 규제의 공간에 대한 잘못된

인식 때문이다. 

예) 규제의 공간 ≠ 상처의 공간

'상처'가 '투자처'가 될 수도 있기 때문

이를 테면

군사시설보호구역이나 개발제한구역의

상처가 투자처로 변신하는 경우의 수가

있는 법. 

군부대를 이전하거나

규제해제과정을 밟을 때 발현!

문화재보호구역의 경우

이전 및 해제가 불가능하다.

따라서 문화재보호구역과의

거리를 따져봐야 한다.

거리에 따라 등급이 매겨진다.

급수가 높을 수록 거리가 멀다.

규제에서 멀어진다.

문화재보호구역의 경우

규제해제가 불가능한 건

과거의 가치를 기록해야

하기 때문이다.

(과거를 증명 할 수 있는 증인 채택이

불가능한 상태라 기록 의존도가 높다)

과거는 보호의 개념이 강하다.

개발 대상에서 과감히 제외되는 이유이리라.

개발 대상 토지 - 맹지

맹지의 특징 - 상처 입은 땅

상처의 예) 

흙과 비, 눈에 의해

입은 자연의 상처

권리관계(근저당설정 등) 등에 의해 입은 상처와는 다르다.

대자연은 무질서와 무관한 지경.

질서정연한 예술무대가 바로 대자연이기 때문이다.

개발 시 무질서 해진다.

(난개발)

예) 건축허가과정에서 무리수가 따른다면

무허가 수준!

단순히 용적률에 집착하는 경우

실수를 범하기 십상

따라서

투자자는 1순위와 2순위 구분을 잘 해야 한다.

(순서도 작성작업)

투자의 1순위 - 규제공부

예-규제해제의 가능성을 예측한다

2순위 - 개발공부

(도로공부과정)

규제의 공간이 곧 개발공간

(경제적 가치를 추구하여야 하기 때문+

최소비용으로 시작하여야 하기 때문이다)

개발과정 - 규제의 변화현상

미개발공간 - 규제강도가 높은 지경

(해제가능성은 0%. 예-접근도 낮은 절망적인 맹지상태)

개발과정(문명) - 규제의 지경(범위)이 변할 때 발현

개발효과 - 새로운 문화가 발굴, 발견된다

새로 선출된 부동산 문화는

부동산 용도의 변화와 무관치 않다.

용도지역 - 토지의 이용과 건축물 용량(용적률) 등을

제한(규제)하여 토지의 실용화(도시관리계획)에 노력

할 수 있는 토대(지역)

용도구역 - 용도지역과 용도지구를 제한(강화 혹은 완화)

하여 토지이용의 조직화(도시관리계획)에

노력을 기울일 수 있는 토대(구역)

예) 개발제한구역

도시자연공원구역

시가화조정구역

수자원보호구역

용도지구 - 용도지역을 증진시키고

미관, 경관, 안전을 도모하기 위해

도시, 군관리계획으로 결정하는 지역

예) 경관지구

고도지구

방화지구

방재지구 등

도시기본계획 - 도시관리계획의 수립 지침이

되는 토대+계획

도시관리계획 - 

1 용도지역, 용도지구의 지정, 변경에 대한 계획

2 개발제한구역, 도시자연공원구역, 시가화조정구역의

지정, 변경에 대한 계획

3 지구단위계획구역의 지정, 변경에 대한 계획

도시기본계획의 '기본'의 가치는 

마치 연기에 대본이 필요하고

투기에 자본이 필요한 것과 같은 이치.

투기가 존재함으로 규제의 필요성이 대두되는 법.

투기+규제 = 투자

부동산 규제의 목적 - 투기 방지

투기가 거품의 거울(온상) 이므로

우리나라 부동산정책은 단순하다.

예측가능한 대책들이 쏟아져 나오기 때문이다.

부동산정책=규제정책(=가격거품 죽여버리기)

규제정책은 한심스럽다.

소모전일색이기 때문

시간낭비다.

악순환의 반복이다.

규제에 대한 풍선효과가 심한 지경.

규제는 한심스러워

의심스럽다.

규제에 대한 신뢰도가 낮은 이유다.

규제에 굳이 관심 가질 필요가 없는 이유다.

규제 대상 공간은 뻔하다.

늘 사용되는 각본(레파토리) 대로 사람이 이동한다

예) SKY

(서울 경기도 young<젊은공간>)

'규제' - '개발을 자제' 하라는 의미

(∵난개발방지-건강한 부동산 배치상황보지)

투자자가 알아야 할 건

국토구분을 할 때 규제에 따라

개발공간과 미개발 공간으로 분류

할 수 있지만

국토구분을 무리하게 규제 및 비규제공간으로

나눌 필요가 없다는 사실이다.

규제는 장기 및 단기규제로 구분되어지고

국토 자체, 전체가 규제의 온상이기 때문.

단기규제는 언제든지 가해질 수 있는 상황이

국토 상황!

비규제 및 규제공간으로 구분하지 마라.

국토의 원료가 금수강산 아닌가.

서울에도 규제가 심하다.

거품의1번지이기 때문

한강의 가치 자체가 규제의 온상이기 때문!

그 규제를 응용 및 악용해서 문제!

(조망권으로 극화하고 있는 실정-조망권이 거품의 도구로 악용되어 문제)

100% 도시지역으로 구성되어 있는 서울 내에서도

그린벨트와 군사시설보호구역이

다각도로 분포되어 있다.

예를 들어

문화재보호구역, 군사시설보호구역,

개발제한구역 등은 서울 내에

다양하게 분포되어 있는 실정이다.

즉 용도구역이 존속하여 국토는

규제의 온상인 법.

용도지역 하나로는 국토의 이용관계를 관철하기 힘들다.

경기 및 지방 - 물과 산으로 포장(규제)되어 있다.

(예-수변구역, 상수원보호구역, 보전산지)

물과 산은 삭제의 대상이 아니다.

규제의 대상이다.

물과 산을 응용 할 수 있기 때문.

이를 테면 조망권으로 극화가 가능.

서울과 경기도의 연계성과 연속성을 강조하는

규제사안 - 한강의 존재감

한강 - 규제 대상이지만(물 보호) 프리미엄의 재료

서울의 65%가 아파트인 건

아파트의 재료가 한강이기 때문에 가능한 것.

조망권이 탁월하다.

아파트 비율이 95%인 하남과

90%인 김포엔 미사강변도시와

한강신도시가 지역랜드마크로

전국적으로 이미 정평이 난 지경.

서울인구의 생명의 젖줄 -

한강의 존재감과 현장감, 생동감

(∵강북의 가치와 강남의 기준선)

대교(교량) = 31개(고양시-서울시-구리시)

경기도 = 31개(일산대교~팔당대교)