부동산

  분양가 대비 10~20% 저렴

대부분의 투자자들은 침체기 때 경매나 급매물에 관심을 갖지만 부동산 큰 손들은 이보다 훨씬 저렴한 부동산을 찾아 나선다. 특히 건설 부동산 시장이 조정기를 겪는 어려움을 겪을 때 자산가들은 급매가보다 저렴한 고수익 매물을 노린다. 이른바 ‘시장 밖’ 이색상품이라 불리는 ‘대물변제’ 부동산이다. 미분양 부동산들이 늘고, 건설업체들의 재무상황이 악화되면서 소리 소문 없이 대물변제 부동산 투자가 새로운 틈새시장을 형성하고 있다.

건설경기 침체의 직격탄을 맞은 건설업체들이 공사대금이나 채무를 아파트나 오피스텔 등 부동산 물건으로 대신 갚는 경우가 많아 부동산 시장에 급매물이 늘어나고 있다. 부동산 실수요자로서는 분양가보다 현저하게 저렴한 값에 부동산을 구입할 수 있는 기회이기 때문에 잘 골라 적기에 매입할 경우 시세보다 높은 차익을 얻음과 동시에 높은 임대수익을 얻을 수 있어 일거양득의 짭짤한 이익을 얻을 수 있다.

서울 송파구 가락동에 사는 장 씨는 안산시 A오피스텔 3채를 급하게 매입했다. 부동산 침체기에도 3채씩이나 서둘러 구입한 이유는 이 부동산이 대물변제 매물로 나왔기 때문. 실제 분양가는 43㎡ 한 채당 9000만원이었으나 장씨는 7000만원에 구입했다. 당초 분양에 실패한 시행사가 공사대금 대신 준공된 오피스텔을 시공사에 줬고, 시공사는 현금 확보를 위해 오피스텔을 한 채당 2000만원씩 저렴하게 처분하자 장 씨가 재빨리 사들였던 것이다.

1채당 보증금 500만원에 월세 60만원을 받기로 돼 있어 실 투자금은 3채의 보증금 1500만원을 뺀 1억9500만원이 된다. 월세 수입이 180만원이므로 장 씨 역시 대물 오피스텔 투자를 통해 연 9%가 넘은 임대수익을 올릴 수 있게 됐다. 주변 시세보다 현저하게 값싸게 매입한 상태인데다 소형 오피스텔 거래도 활발하게 이루어지고 있어 3~4년 정도 임대수익을 얻은 후 되팔 경우 짭짤한 시세차익도 바라보고 있다.

‘대물 변제’ 부동산이란 시행사가 ·시공사나 하도급업체에 아파트, 오피스텔 등의 건축공사를 맡겼으나 미분양 등 자금난에 봉착해 공사대금 대신 떠넘기며 특별분양하는 부동산을 말한다. 건설 부동산 시장이 침체될수록 이러한 값싼 매물들이 대거 쏟아진다. 대물 부동산은 시공업체가 현금을 확보하기 위해 헐값에 넘기면서 거래가 성사된다. 업체가 자금 융통을 위해 급하게 팔기 때문에 급매물보다 파격적으로 저렴하게 매입할 수 있다.

이러한 대물 물건은 시공사에서 1~2채씩 개별 매각하는 경우도 있지만, 대체로 일시적인 자금 회수와 기존 분양 계약자와의 형평성 등의 이유로 수 십 채씩 묶음판매 형태로 은밀하게 거래된다. 특히 입지 조건이 좋거나 역세권에 위치한 대단지 소형매물이라도 매물 공급은 꾸준하다. 요즘 같은 침체기에는 상가와 다세대·연립에서부터 수익형 부동산인 소형 아파트와 오피스텔까지 여러 종목의 다양한 매물이 공급된다.

대물 부동산 투자의 가장 큰 장점은 급매물보다 훨씬 싼 가격에 매입이 가능하다는 점이다. 현금화가 급해 업체들이 급급매물 형태로 내놓다 보니 보통 분양가의 60∼70% 선에서 나오는 게 통례이다. 수도권 일대는 도시형생활주택, 오피스텔, 상가 등 수익형 부동산 매물이 주류를 이루고 광역시 지방의 경우 아파트 빌라 등 주택 매물이 대부분이다. 오피스텔이나 상가의 경우 이미 임차인이 입주해 있는 경우가 많아 바로 일정한 임대수익도 가능하다.

최근 수도권 지역을 중심으로 중소형 오피스텔과 도시형생활주택 등이 대물 부동산 매물로 꾸준히 공급되고 있다. 향후 부동산 경기가 침체한다고 가정할 때 분양가 대비 30~40% 저렴한 매물의 출현이 이어질 전망이다. 요즘에는 오피스텔에 이어 소형 아파트까지 매물이 늘어나는 양상을 띠고 있다. 특히 소형 아파트·오피스텔은 제1금융권에서 대출도 쉬워 적은 돈을 들여 임대소득과 함께 시세차익을 올릴 수 있는 침체기 틈새 투자처이다.

   분양사기 이중매매 요주의

저가매물 정보에 정통하지 않은 일반인들은 대물 부동산의 매물 리스트를 확보하기 쉽지 않다. 시행, 시공사 협력업체들만 한정된 매물 정보를 교환해 실수요자들의 접근이 어려운 탓이다. 따라서 미분양 주변의 여러 중개업소에서 발품을 팔수록 우량 물건을 잡을 기회가 높아진다. 미분양분 일부나 회사보유분, 특별 분양하는 매물 중에서 초기 분양단계의 매물 중에 대물변제 매물이 은밀하게 흘러나온다.

매물을 다수 확보한 대행업체를 통할 경우 분양가의 70~80%선에서 매입이 가능하지만 컨설팅사나 떳다방을 통할 경우 중개수수료에 이문을 붙여 매각하기 때문에 저렴하지 않다. 따라서 직접 미분양 인근 중개업소를 찾아 탐문하거나 분양한 지 오래됐지만 준공이 임박한 단지에서 저렴한 매물을 찾아보는 게 유리하다. 물건 특성상 최초 분양자와 형평성을 고려해 비공개적으로 거래되기 때문에 현지 중개사와 친분을 쌓아 놓는 것도 한 방법이다.

경매 가격 이하로 발 빠른 매물 정보를 얻으려면 평소 두루 인적 네트워크를 갖춰 놓는 게 좋다. 직접 하도급업체 담당자를 알아놓거나 현장 인근의 중개사무소, 공사 책임자와 연결해 놓으면 알짜 매물을 접할 수 있다. 현장 책임자나 하도급업체를 모르더라도 사업지 주변 중개업소 대표와 꾸준히 교류하면 매물리스트를 확보할 수 있습니다. 값싼 매물 리스트는 사업지 인근 중개사무소에서 미등기 전매 급매물 형태로 알선하는 경우도 많다.

대물 부동산의 거래에는 리스크가 상존한다. 비정상적으로 협력업체를 통해 나왔거나 탈세, 부도처리 직전에 헐값에 매물로 내놓기도 한다. 따라서 대물 부동산에 투자하기 전에 분양 보증 여부와 함께 이중·탈법 분양된 매물인지 탐문하고 조사하는 과정을 거쳐야 한다. 사업이 지연되는 매물의 경우 사업자의 세금체납 및 유치권 등으로 인해 권리관계가 복잡할 수 있기 때문에 사업 시행업체의 재무상태 등을 계약 전 체크해야 한다.

자금사정이 열악한 시공사가 투자자를 현혹해 이중계약 및 분양사기를 치고 잠적하는 사례도 있다. 대물 부동산은 대체로 준공 후 보존등기가 나기 때문에 매매 사실을 확인하기 어려운 점을 악용하는 경우다. 되도록 준공이 임박해 등기가 가능한 경우에 계약하고 허가받은 중개사에서 합법적으로 소개받아 매입하는 것이 최선이다. 또 시공사의 계약서가 제대로 된 것인지, 계약서에 분양대금 납부 계좌번호가 있는지 등도 확인하고 투자해야 안전하다.

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