부동산

경매물건에는 초보자가 속기 쉬운 경매의 함정 물건들이 늘 도사리고 있다. 만약 이런 물건을 덥석 물어 입찰을 결정하고 낙찰 받는다면 저가매입이나 재테크는커녕 입찰보증금을 몽땅 날리는 어려운 처지에 몰릴 수도 있다.

속기 쉬운 경매물건을 피하고, 속지 않으려면 미리 속기 쉬운 물건에 대한 정보를 얻어내고 의심스러운 물건은 충분한 조사를 마치고 입찰해야 한다. 또 고수들의 실수담을 나의 경험으로 삼는 것도 하나의 방법이다. 경매 투자에서 겉만 봐서 속기 쉬운 경매의 함정 10가지를 소개한다.

1. 여러 번 유찰된 물건은 의심하라

뭔가 하자가 있다는 선입견으로 접근하라. 유찰이 잦은 경매물건일 수록 문제가 있는 경우가 태반이다. 유찰이 잦은 경매물건 중에는 재경매물건이 많다.

2. 채권금액이 적으면 진행 여부부터 살펴라

등기부 상 달랑 저당권 하나, 가압류 하나 설정된 상태의 경매물건은 경매 취하·취소 가능성이 매우 높다. 문제의식을 갖고 하자를 조사해보고 그래도 자신 없으면 입찰을 포기함이 낫다.

3. 개발호재 지역이라도 무턱대고 입찰하지 마라

널려있는 것이 뉴타운, 재개발, 택지지구 개발이다. 이런 지역 내 소형 매물은 경매의 취하 가능성이 높아 경매진행이 안될 가능성이 매우 높다.

4. 시세보다 감정가가 낮다면 이유가 있다

대지권 미등기, 공유 지분, 건물만 입찰, 잘못된 위치파악일 가능성이 있다. 이런 이유라면 입찰 전 철저하게 조사하고 자신이 없다면 입찰을 하지 말아야 한다.

5. 서류상 깨끗해 보이는 경매물건은 모두 안전할까?

매각서류에는 오기(誤記), 오류(誤謬), 누락이 있음에 유의해 반드시 매각서류와 각종 공부상 이중검색을 생활화하라. 또 물건 상 함정이 늘 도사리고 있음에 유의하라.

6. 택지 ․ 보상 예정지 물건도 의심하라

경매서류와 실제 개발예정지와는 실제 차이가 많고 예측 불가능한 물건도 있다. 도시계획 변경, 개발계획 취소 등이 빈발한다. 직접 지자체 담당자, 현지 중개사, 개발업자를 만나 확인 후 입찰을 결정하라.

7. 감정서와 경매정보지에 첨부된 사진은 진짜일까?

사진은 사진이다. 투자자 본인이 직접 눈으로 확인해야 한다. 사진만 믿고 임장활동을 소홀히 했다간 엉뚱한 부동산, 실제 현황 상 다른 물건을 낙찰 받을 수 있다. 현장 답사해 내 눈과 귀로 직접 확인하라.

8. 감정서 상의 위치설명은 다 맞을까?

경매정보 상 지번과 실제 부동산의 소재를 착각하고 다른 부동산에 입찰하는 웃지 못 할 일들이 자주 발생한다. 위치는 참고용이다. 특히 토지는 지적도 대조를 통해 정확한 매물 확인 후 입찰해야 한다.

9. 현장의 현지 주민은 제대로 된 정보를 줄까?

현지 주민과 이장, 입찰경쟁자는 내가 입찰하고자 하는 물건의 경쟁자일 수 있다. 엉뚱한 시세정보를 주거나 잘못된 정보를 주는 ‘바람잡이’일 수 있다. 현지에서 정확한 정보를 얻으려면 차라리 중개업자나 일반 주민에게 확인하라.

10. 배당요구한 선순위 임차인이라도 걱정하지 않는다?

말소기준권리보다 앞선 선순위세입자라도 배당 여부는 최초 담보물권 설정일을 기준해 권리분석하고 일부 배당, 일부 전세금액 인수할 권리에 주의해야 한다. 다 받아나갈 것으로 알고 있다가 일부 보증금을 물어줘 황당해 하는 사례를 자주 목격한다. 임차인이 다수 거주하는 다가구 ․ 상가주택에 많다.

 ※ 본 글의 카페, 커뮤니티, 블로그 등에서의 무단 사용을 금합니다.