부동산

  호재 많은 수도권 남부지역 으뜸

지자체들이 앞 다퉈 토지의 토지거래허가구역을 해제한지 오래됐다. 부동산 시장이 장기적으로 침체된 상황을 타개해보기 위해 서울 여의도의 99배에 달하는 면적의 땅을 토지거래허가구역에서 대거 해제한 것. 토지 시장의 엄청 큰 ‘대못’ 하나가 제거된 셈이다.

그동안 지정된 토지거래허가구역은 부동산 투기를 막는 것이 목적이었다. 이번에 해제되는 토지거래허가구역의 면적은 287.228㎢. 기존 허가구역(482.371㎢)의 59%에 해당한다. 이번 해제 대상에는 장기간 사업이 지연된 국책 사업지와 함께, 사업 추진이 불투명한 지자체 개발 사업지도 포함됐다.

지역별로는 경기도(98.685㎢), 인천광역시(92.74㎢), 부산광역시(46.642㎢)를 중심으로 대폭 해제됐고, 대구(3.59㎢)·광주(23.82㎢)·울산(1.2㎢)광역시, 경상남도(7.39㎢)는 이번 조치에 따라 국토부 지정 허가구역이 전부 해제됐다. 반면 중앙행정기관 이전, 국제과학비즈니스벨트 개발 사업 등으로 투기 우려가 높은 세종특별자치시와 대전광역시는 전면 재지정됐다.

토지거래허가구역에서 해제되면 지정 당시 정해져 있던 토지 이용 의무와 함께 토지를 거래하는 여러 제약들이 사라진다. 토지 구입 자금의 출처를 밝히지 않아도 되고 토지 이용 용도와 2~4년의 의무 이용 기간에 대한 감독도 받지 않게 된다. 시장·군수·구청장의 허가 없이 자유롭게 땅을 사고팔 수 있다. 땅을 살 때 허가받은 용도대로 땅을 사용하지 않아도 돼 토지 활용이 한결 자유로워진다.

취득세 인하와 다주택자 양도세 중과 폐지에 이어 이번에 토지거래허가구역이 대거 해제돼 사실상 부동산 규제가 대부분 풀리면서 부동산 시장의 기대심리를 높이는 효과도 있을 것으로 보인다. 토지 소유자 입장에서는 땅을 편리하게 팔 수 있고 반대로 투자자 입장에서 땅을 살 때도 한결 간단하고 수월해졌다는 얘기다. 거래가 자유로워지기 때문에 중장기적으로는 부동산 거래 증가에 긍정적으로 작용할 것으로 예상된다.

토지거래허가구역에서 풀리는 곳은 서울 강남과 경기도 과천·성남·광명시 등 서울·수도권과 지방 주요 도시까지 광범위한 지역이다. 전국이 대거 해제되면서 해당지역 토지가 상승 모드에 돌입할 것이라는 전망이 나오고 있다. 토지 시장의 경우 규제 완화에 따른 가격 변동성이 단기간에 나타나지 않지만, 중소형 주택 시장이 기지개를 켜고 있는 만큼 동반 상승 가능성에 무게를 두는 입장이다.

이번 조치로 가장 기대감이 높은 지역은 단연 서울 강남, 과천 등 수도권 지역이다. 그동안 수도권은 개발제한구역과 토지거래허가구역 등 이중으로 규제가 적용돼 개발은 물론 토지 거래조차 쉽지 않았다. 당장 개발을 할 수는 없지만 이전에 살 수 없던 땅을 살 수 있게 되는 것이어서 입지가 뛰어난 곳은 투자 가치가 높다. 특히 경제자유구역 등 개발호재가 풍부한 경기 평택, 성남, 시흥 등 남부지역은 최대 수혜지역 중 하나로 꼽힌다.

토지거래허가구역 해제에 따라 가장 먼저 주목받는 곳은 경기 용인의 덕성일반산업단지와 의왕 백운지식문화밸리도시개발 구역 등이다. 강남권으로의 접근성이 좋아 인구 추가 유입 가능성이 높고 그린벨트 해제 가능성이 높다는 점 등 여러 호재가 겹친다. 도시개발지역 일대 도로변 농지, 계획관리지역의 전원주택지와 물류창고, 공장부지가 관심 대상이다.

서울에서는 고덕강일 보금자리지구를 포함해 용산민족공원 조성 예정지인 용산구 용산동 미8군 기지 국공유지와 그린벨트 해제지역인 강남구 자곡·세곡동 일대 주거지역이 눈여겨볼 만한 곳이다.

수도권 토지거래허가구역의 대부분을 차지하고 있던 평택시와 성남시, 화성시와 광명시 등에도 투자자들의 발길이 이어질 전망이다. 이들 주요 해제지역은 사업 추진 중인 보금자리 사업지, 고속도로 주변, 산업단지 사업지, 주거복합단지 예정지와 인접해 있어 토지의 개발 가능성이 높다. 특히 그린벨트 해제지역 중 역세권 개발지역이나 GTX 예정지 인접지는 땅값 상승 속도가 빨라질 것으로 보인다.

정부의 이번 토지거래허가 해제 조치와 관련해 토지 시장은 일단 호재로 받아들이는 분위기다. 제한 없이 투자 목적 거래가 가능해지면서 시장 움직임엔 상당한 도움이 될 수 있다. 다만 그린벨트나 국공유지 등 규제가 강한 곳이 많고 거래허가 규제가 전면적으로 해제돼 실제 토지거래가 늘어날지에 대해서는 회의적인 시각도 있다. 또 토지 시장이 워낙 침체돼 있어 호재를 안고 공격적으로 투자하기에는 위험이 따를 수 있다.

   허가 해제지역 ‘농지·임야’ 노릴 만　

실제 토지거래허가구역 해제지역 내 현지 중개업소들은 당장 땅값 급등을 기대하기는 어려울 것이라고 입을 모은다. 다만 실수요자들의 토지거래가 늘어나는 효과는 기대한다.

토지거래허가 해제지역 땅을 고르려면 돈이 될 만한 땅을 찾아야 하는데 무엇보다 해제지역 농지와 임야를 노려볼 만하다. 이들 땅은 그동안 개발이 어려워 천덕꾸러기 취급을 받았지만 정부 규제 완화 조치로 해묵은 규제에서 풀리면 몸값이 점차 올라갈 가능성이 높다. 특히 다른 농지에 비해 규제 완화 폭이 큰 한계농지가 유망 투자처로 꼽힌다.

개발제한구역 내 토지도 규제 완화 혜택을 볼 전망이다. 정부는 전국에서 앞으로 308㎢의 그린벨트를 추가 해제할 계획이다. 그린벨트에서 해제된 땅은 건물을 지을 수 있어 가격이 오를 가능성이 크다. 소문만 무성한 그린벨트 해제예정지역보다 이미 해제된 곳을 중심으로 투자하는 게 투자 위험을 줄이는 방법이다.

물론 토지거래허가 해제지역 부동산에 투자할 때는 인근 지역 땅값과 철저히 비교하고 토지 용도와 개발 가능성을 충분히 따져봐야 한다. 대출을 안고 투자하는 것은 금물이다. 땅은 환금성이 떨어지기 때문에 투자금액, 보유기간 등을 감안해 중장기적인 관점에서 접근해야 한다. 또한 토지 투자의 패러다임이 시세차익에서 개발이익으로 바뀌고 있는 만큼 거래 규제가 풀려도 개발 제한 여부에 따라 희비가 갈릴 것이라는 점을 꼭 기억해야 한다. 더불어 용도와 필지 형태, 시장가격과 발전 가능성 등에 대해서는 현장 확인과 가격 검증을 거쳐야 한다.

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