부동산

국토 안엔 사람 수보다 물과 산이 더 많다. 

물과 산은 역세권 개발재료이다.

물과 산은 도시개발의 도구로 애용되고 있는 것이다.

물과 산을 통해 개발과정을 거치는 이유는 둘.

1. 최소비용으로 최대효과를 노리기 위해서다(경제성)

- 투자가치(사업성)를 바란다.

완성도 낮은 땅(맹지)을 활용한다.

2. 조망권(주거시설의 프리미엄)

- 실용가치(편익성, 실수요가치)에 집중한다.

완성도 낮은 땅을 포장(극화) 한다.

예) 용인경전철, 의정부경전철, 경의중앙선 양평군의

9개 역사 노선 주변은 산과 물이 주류를 이루고 있다

역세권개발이나 도시개발의 희소가치는 높다.

역세권개발은 난개발이 될 수 없지만

도시개발은 난개발 온상.

도시개발의 재료 중 하나가 바로 역세권개발

이기 때문이다.

역세권이 형성되지 않은 곳에

아파트단지가 들어서면

지역핵심인구인 주거인구의

편익성이 저하될 수 있다.

도시개발과정은 채우는 과정이다.

채우는 과정 = 개발과정

비우는 과정 = 규제를 고수하는 것(녹지보지상태)

채우기만 한다면 사용가치와 희소가치가

낮아진다. 지역공실률이 높아진다.

적정한 규제가 필요한 이유다.

한 지역(개발공간)이 아파트로 가득 채워진다면,

즉 녹지율이 0%라면 사용공간이 0이 될 수 있는 것.

사용공간이 0이라면 사람은 죽고 말 것이다.

공기가 사라질 상황에 직면할 수밖에 없기

때문이다.

예컨대 도시지역 안의 정상적인 배치구도와 배율(비율)은

주거지역이 약16% 상업지역2% 공업지역7%(이상 개발공간)

녹지지역(보지공간) 71% 미지정공간4%인 것.

만약 사람이 배설과정을 생략한 채

매일 먹기만 한다면 결과는 어떻게 변할까.

복부폭발현상이 일어날 것이다.

배변활동(비우기과정)을 충분히 해야 하는 이유다.

똥을 싸지 못하면 인간은 죽는다.

비우지 못하는 건 질병인 것.

비우지 못하면 죽기 때문이다.

인간에게 여유와 자유가 없다면

스트레스가 쌓인다.

스트레스는 만병의 근원이다.

죽음을 부른다.

행복을 강탈하는 강도인 것.

이런 측면에서

부동산에서의 규제란 공기(자연환경)와 인간을

보호하는 첩경의 의미를 내포하고 있는 것

이다.

규제공간은 자유공간이자 여유의 공간인 셈이다.

유(有-대도시)와 무(無-대자연)는 공존한다.

즉 하나의 몸이다.

서로 떨어질 수 없는 관계다.

예) 존재하는 공간(부동산, 지상물)과 존재하지

않는 공간(공기, 대기상태)은 서로 연계(연동)된다.

단절될 수 없는 숙명적 관계다.

마치 대자연의 가치와 대도시가

서로 연동하듯.

대자연의 특징 - 질서정연하다.

자연이라는 공간은 인간이 절대로 모방 

할 수 없는 신의 영역이다.

예술의 경지(세계)를 견지하는 입장.

대도시의 특징 - 무질서하다.

난개발이 심한 지경.

아파트단지가 무질서하게

방치되어 있어

삶의 가치를 위협한다.

도시공간은 인위적 공간이기 때문이다.

기술력과 잠재력(경제력)의 발작이라고나 할까.

인간이 살고 있는 공간엔 질서정연한 힘과

무질서가 서로 교합(합동+역동)한 상태를 보지한다.

대자연은 언제든지 대도시 후보지가 될 수 있으므로.

그러나 성장만 하고 성공만 하는 도시공간보단

성숙한 공간이 필요하다.

예술과 기술의 힘이 만날 수 있는 기회의 공간 말이다.

성숙한 공간을 바라는 건 그 공간은

거품이 없는 공간이 될 수 있다는 기대감 때문이다.

성장(전진과 진보)만 바라는 공간 안엔 거품이 항시 문제다.

채우는 과정(일하는 중) - 진보의 과정

채우는 과정이란 상업 및 공업시설을 사용 중인 것

즉 채우는 과정은 사용 중인 것이다.

개발공간에서 발견되는 현상이다.

비우는 과정(여행 중, 휴식 중) - 퇴보가 아닌 양보를 의미

여유가 존재했을 때 양보라는 배려가 발효되는 것.

(휴양시설이나 숙박시설 사용 중)

비우는 과정(규제의 공간에서 가능) - 재충전 중

(삶의 활력과 에너지를 충전한다)

몸과 정신을 닦는 중이다(修身)

긴 땅과 큰 땅이 작은 땅과 붙어 있듯

채우는 과정 바로 옆은 반드시

비우는 과정과 결부되어 있다

예) 도시와 시골 역시 붙어 있다.

도시, 시골(도시+시골, 서로 연동한다)

채우는 과정 - '번성'의 기간

비우는 과정 - '반성'의 시간

비우기(규제)과정이 필요한 건

안전성 확보 때문이다.

예) 역도선수가 100kg을 들 수 있다면

100kg 경기에 참가할 수 없다.

그러나 200kg을 들 수 있다면 100kg 경기에

참가 할 수 있다.

부상의 위험에서 영원히 탈 수 있는 

안전공간(100kg의 가치차이)을 확보

할 수 있기 때문이다.

부동산으로 치면 100kg의 여유의 의미는

녹지공간(여유공간, 자유공간)인 셈.

개발 시 반드시 이런 이치를 준수한다면

난개발의 부작용인 미분양 및 공실을

줄일 수 있을 것이다.

컵은 물이 반으로 채워졌을 때 컵의 기능(존재가치)을

다하는 것.

꽉 채워져 있다면 이동이 쉽지 않다.

범람한 상태이기 때문이다.

컵으로서의 역할을 다 할 수 없는 지경.

범람 상태는 컵의 혼수상태(홍수)이므로

곧 종말상태를 의미한다.

도시공간 역시 홍수상태, 혼수상태다.

리스크가 높다.

거품수위가 높다.

90% 이상의 인간들이 도시공간에 몰려 있어

도시포화상태에 이르렀다.

삶의 질과 건강에 이상징후가

생길 수밖에 없다.

공기오염도가 높아서다.

반드시 가슴 속에 명기할 부분은

넘치면 다시 개발을 할 수 없다는 것.

예컨대 서울 강남일대는 개발공간이

부족한 지경이라 거품이 넘쳐난다.

거품수위가 최고조로 계속 달릴 수 있는

근간이 바로 개발포화상황인 것이다.

넘치지 않게 하는 게 곧 '규제'다.

도시와 가용토지 비율 못지 않게 중요한 게

바로 녹지율인 것.

녹지율의 활용도와 활용평가에 따라 공기순환(대자연의 건강가치)과

몸의 순환관계(사람의 건강)가 달라지는 법.

자연녹지지역, 생산녹지지역, 보전녹지지역의

개발가치는 높지 않지만 이들 지역은 도시공간 안에서

반드시 필요로 하는 규제공간이다.

녹지공간의 역사는 아무도 모른다.

그러나 도시공간의 역사는 아는 사람이 많다.

녹지공간을 응용하여 도시개발과정을

밟기 때문이다.

녹지공간이 곧 개발의 기초인 법.

자연(기본+기초, 최초) - 자본(문명과 문화 사이)의 재료

(자연은 개발의 재료이기 때문)

대자연의 존재가치를 향해(위해) 과식하지 말지어다.

과식의 두 가지 의미

과식1 - 자신의 몸의 처지를 무시하고 

무조건 많이 먹는 행위(육체학대행위)

과식2 - 지식에 지나치게 집착하는 행위

(정신학대행위)

과식1은 비만과 성인병의 원인이고

과식2는 지혜에 집중할 수 있는 정신세계가

필요한 지경(학력보단 경력이 더 강하기 때문이다)

생활과 인생의 지혜를 강조하는 건

정신이 건강하다면 몸도 건강해질

확률이 매우 높기 때문이다.

정신건강과 몸 건강 -

일치하는 게 이치(순리)

예) 가치와 가격이 연계되는 게 이치이듯

건강한 가치는 건강한, 상식적인

가격을 분만한다

부동산철학(정신력)이 단단히

구축 되어 있는 자 - 실패를 멀리 할 수 있는 자

(성공확률이 높다)

기회 - 성공의 재료

기회는 기적(대운)의 재료이기도 하다.

기적도 노력의 결과.

노력과 능력이 하나가 되었을 때

기회의 가치를 분만할 수 있다.

기회의 가치를 극대화 한다.

기도와 기적관계(기도 역시 노력이 동반되었을 때

기도의 힘이 발산!)

노력 없는 기도는 퇴보의 다른 의미.

노력(땀, 땀의 양) 있는 기도 자세는

진보적이고 진취적이다.

창조 및 기획능력, 추진력, 인내력을

총동원한 상태다.

땅(부동산) 투자과정 중 땀(노력)이 들어가는 경우

- 임장활동을 적극적으로 하는 경우

이론공부과정 중에 땀 흘리는 일은 없다.

정신(머리)만 사용해서다.

답사과정은 정신과 육체를 총망라 하여 노력한다.

땀의 양이 많다.

결과가 만족스럽다.

느낌이 온다.

땀은 함부로 흐르지 않는다.

이론공부과정 중엔 땀이 흐르지 않고

현장답사과정 중에 땀이 흐르기 때문이다.

이론공부 시 몸이 이동을 하지 않으나,

현장답사 시엔 몸이 이동하기 때문.

시간투자를 한다.

몸과 머리에서 구슬땀이 흐른다.

땀은 땅처럼 거짓말 못한다.

사기 치지 않는다.

배신 못한다.

땀 안 흘리고 수익창출을 노리는 행위가

투기다.

땀 흘려 노력하여 결과를 기다리는 행위는

투자이다.

예) 투기 - 단기투자(끈기 상실!)

투기꾼은 조급증 환자다.

투자 - 장기간 끈기와 용기를 무기로

움직이는 작용. 시간투자 중이다.

투자자는 여유 있는 자.

단기간 내에 승부를 보고자 하는

마음 자체가 땀(노력)과 거리가 먼 붕괴된 자세다.