부동산

법원 경매가 부동산 떨이시장으로 인기를 끌면서 경매 참여인구가 크게 늘어나고 있다. 경매 입찰장에 가보면 아기를 등에 엎은 20대 주부에서부터 70대 백발노인까지 남녀노소를 불문하고 인산인해를 이룬다. 수 천 만원의 내 집 마련 수요에서부터 수 백 억 원하는 대형 빌딩까지 투자 수요자들이 다양하다.

그러나 이 많은 투자자들이 경매관련 기초상식을 얼마나 알고 입찰에 참여할까 의문이 든다. 과연 경매집행과 관련된 투자에 따르는 기본상식 정도는 파악하고 있을까? 입찰장 안에서 입찰서류를 쓰고 동행자들과 대화를 나누는 얘기만 들어봐도 실제 입찰장을 처음 찾는 초짜 입찰자들이 많음을 실감할 수 있다.

실제로 경매물건 중 낙찰이 되고서도 투자자가 경매물건을 포기하는 경우(재경매물건)는 10%선에 달한다. 낙찰 후에도 권리분석을 잘 못했거나 입찰 물건에 대한 물건 상 하자 여부조사를 소홀히 해 포기하는 경우다. 만약 낙찰됐다 잔금납부를 포기하게 되면 입찰 보증금(10%)은 법원으로부터 돌려받지 못 한다.

실제 경매물건은 외관상 싸게 보이지만 그렇다고 경매과정이나 절차를 전혀 경험이 없는 초보자가 함부로 살 수 있는 부동산이 아니라는 것을 명심해야 한다. 충분할 정도로 경매과정을 익히고 사전에 충분한 권리분석을 해야만 싼 부동산을 잡을 수 있다.

경매부동산을 매입하려면 훨씬 까다로운 절차를 거쳐야 한다. 중개업소를 통한 일반매매는 매매계약→잔금→소유권 등기이전→입주 과정을 거친다. 그러나 법원 경매는 공개입찰→낙찰→매각허가결정(1주일)→이해관계인 항고(1주일)→소유권 이전→명도(인도명령․소송)→입주 등 일반매매에 비해 두 배 이상의 시간과 노력을 들여야 한다.

싸게 사는 만큼 공을 들여야 우량 물건을 살 수 있는 것이다. 그러나 일반 초보투자자는 경매를 단순 중개시장에서 사는 일반매물 정도로 쉽게 생각하는 경향이 있다. 특히 어떤 물건을 헐값에 샀다는 소문만 듣고 욕심을 내 입찰에 참여하는 수가 많다. '묻지마 투자'는 경매시장에서 왔다고 할 정도로 초보 투자자들이 극성(?)이다.

그러나 경매시장을 이해하지 않고 투자에 참여하면 낭패를 보기 쉽다. 이렇게 경매가 위험한 것은 권리분석의 함정에 있다. 등기부등본 상 권리분석만 대충하고 경매에 뛰어들었다가 입찰 보증금을 떼이는 경우가 다반사다. 낙찰 잔금을 다 냈어도 권리조사를 잘 못해 추가로 수 천 만원을 물어줘야 하는 경우도 흔하다. 되도록 법적 하자 여부가 의심스러울 경우 반드시 전문가에게 자문을 구하는 것이 무엇보다 중요하다.

“돌다리도 두드려보고 건너라