부동산

   경기 침체로 매수세 꺾여 전망‘흐림’

2020년 수익형 부동산 시장은‘전강후약’양상을 띠었다. 상반기 부동산시장이 연이은 주택시장의 강력한 규제로 인해 비교적 규제에서 자유로운 수익형 부동산에 대한 수요와 관심이 높아졌다. 특히, 강도 높은 규제가 아파트 시장에 쏠리면서 매입을 통한 투자가 사실상 어려워지자 규제 문턱이 낮은 오피스텔과 상가와 같은 대체투자용 부동산 상품이 풍선효과를 누리며 투자수요가 크게 늘어났다.

2020년 상반기 오피스텔의 매매량이 급증했다. 국토교통부 실거래가공개시스템의 통계에 따르면 7월 전국 오피스텔 매매 거래량이 역대급으로 늘었다. 전국 오피스텔 매매량은 7월 기준 4504건으로 2019년 동월 2742건 대비 64%(1762건)나 증가했다. 이는 2006년 관련 통계가 공개되기 시작한 이래 역대 최대치다. 상가, 오피스 등 상업∙업무용 부동산 거래량도 1·2분기 거래량은 15만6031건으로 2019년(14만4200건) 대비 8.2%(1만1831건) 급증했다.

하반기 들어 주택시장 규제와 함께 코로나19가 재확산되며 사회적 거리 두기 강화 등의 영향으로 대표적인 수익형 부동산인 상가와 오피스텔 거래량이 크게 줄어들었다. 분양가보다 낮은 가격으로 내놓은 오피스텔과 상가들도 투자자를 찾지 못하는 모습이다. 게다가 상가건물임대차 보호법 개정으로 거래 시장은 더 얼어붙으며 임차인을 구하지 못할 수도 있다는 불안감과 임대 수익률이 낮아질 수 있다는 우려 등으로 거래량이 감소한 것으로 보인다.

   비(非)규제 상품 ‘인기’예상

2021년 상가 시장은 경기 불황과 공급과잉 등으로 인해 공실이 증가하고 수익률과 거래량까지 감소하는 악재가 몰리며 투자심리가 위축되는 분위기가 이어질 것 같다. 서울과 수도권 소규모 상가 공실률이 2017년 1분기 3.9%였다가 2020년 2분기 6%로 치솟았다. 2017년 1분기(3.9%)와 비교하면 3년 사이 2.1%포인트가 늘었다. 전국 주요 상권 내 공실률 적체가 해소되지 않아 상가 가치가 떨어질 것이란 우려의 목소리가 나온다.

코로나19 이후 상가의 소비패턴이 오프라인에서 온라인으로 빠르게 전환하고 무점포 소매의 인기가 올라가며 수요가 점차 줄어들 것으로 예상된다. 수익형 부동산 중 상가 침체의 영향이 가장 큰 만큼 가격하락으로 인한 투자성 악화가 이어질 것으로 예상된다. 상가 입지에 따른 양극화가 심해질 것으로 보이며 상가 중에서 역세권인 업무지구 내 소형 상가나 선임대 후분양의 임대수익이 보장된 상가의 급매물 위주로 거래가 이루어질 것으로 보인다.

대표적인 소액 투자용 수익형 부동산인 오피스텔 시장에 때 아닌 찬바람이 불 것으로 예상된다. 그동안 오피스텔은 아파트를 대체할 수 있는 주거 상품으로 주택 규제의 반사이익을 보며 거래에 활기를 띄었다. 하지만 2020년 8월 지방세법 개정안이 시행되며 주거용 오피스텔도 주택으로 간주되어 시장 분위기가 다시 얼어붙고 있다. 가뜩이나 미분양 물량과 마이너스 프리미엄 매물이 늘어나는 시점에 향후 오피스텔 단지 청약에 투자자도 줄고 거래량도 감소할 가능성이 높아졌다.

최근 소액 수익형 상품으로 인기몰이를 하고 있는 지식산업센터(구 아파트형공장)는 분양 물량 증가와 미분양 적체로 인해 공실 위험도가 꾸준히 높아지고 있다. 수도권의 역세권 공단 지역과 대규모 업무단지 내 지식산업센터는 수요 증가로 인해 거래 활기를 띄지만 업무시설 인프라가 낙후된 수도권과 지방 도시는 공실과 미분양 문제가 심각하다. 오피스 공실이 저층부터 이어지고 수익률도 점차 떨어지고 있는 만큼 옥석가리기는 불가피해 보인다.

임대사업의 경우 시장의 열기가 높아지는 상황이다. 지자체별로 창고시설 신축 허가를 축소하면서 신규 물량이 줄어 투자에 대한 희소성이 높아졌다. 다만 2020년 물류시설 공급은 사상 최대 규모인 약 200만㎡ 규모로 예상되며 이중 절반 이상이 이천과 용인, 안성 등 수도권 남부지역을 중심으로 공급되고 있다. 이로 인해 해당 지역에는 단기적으로 공실률이 늘어날 것으로 예상되며 수익률도 단기적으로 감소할 것으로 전망된다.

  ‘약세장’에 급매, 할인 분양 주시하라

자산가들로부터 투자관심이 높은 꼬마빌딩은 2021년 한 해에도 인기를 끌 전망이다. 시장 유동자금이 규제가 적은 상품으로 몰리다 보니 꼬마빌딩 수요가 수년간 꾸준히 상승해 수도권 외곽지역까지 투자자들이 몰리는 양상이다. 꼬마빌딩은 주택에 비해 원활한 자금 융통과 상대적으로 덜한 세 부담을 투자의 장점으로 꼽는다. 구분 상가보다 공실 부담이 적고 거래 시세와 실거래가격 등 정보를 얻기 쉬워진 것도 투자 장벽을 낮추는 이유 중에 하나이다.

정리해보면 2021년 한 해 수익형 부동산 시장은‘약세’를 띨 전망이다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산에 따른 경기 불확실성이 커지고 부동산 시장이 침체되면서 주택시장과 동반해 위축될 것이란 전망이 우세하다. 수익형 부동산의 자본수익률이 하락한 가운데 거래량 역시 감소해 급매물 수가 크게 늘고 소상공인의 매출 하락에 의한 폐업과 공실 증가 등으로 투자자들의 투자심리도 점차 위축될 것으로 보인다.

수익형 부동산 시장이 전체적으로 하향 안정세가 예상되는 만큼 보수적으로 투자하되 수요자의 특성에 맞게 전략을 짜야 한다. 수익형 부동산은 미래가치 상승보다 매월 안정된 수익 발생이 목표이기 때문에 입지나 수요, 상주인구 등을 꼼꼼히 살펴 투자 리스크를 줄여야 한다. 경기 침체가 예상될수록 선임대 후분양, 할인분양, 급매물 등을 눈여겨볼 필요가 있다. 대출 부담을 줄이고 보수적 투자를 통해 현금비중을 늘리는 전략이 주효하다.

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