부동산

규제를 진단하는 방법(way)이 곧 부동산노하우(way)이다. 

규제의 종류가 두 가지 의미를 가지고 있기 때문. 

규제강도의 차이점을 모른다면 투자를 할 수가 없는 법. 

규제의 강도를 판별하는 건 입지상황을 통해서다.

입지가 형편 없는 곳의 규제공간은 개발대상지역이 아니다.

즉 규제해제가 절대 이루어질 수 없는 것이다.

대도시의 재료인 대자연 역시 규제공간이다. 치유의 공간으로서 

인간의 정신과 육체를 진료하고 치료가 가능한 곳이다. 

진료(진찰과정+치료) - 개발의 타당성을 체크하는 과정

규제의 현실과 규제의 원인은 투자자가 반드시 인식할 대목.

예컨대 건강한 공간을 보지하는 것이다.

규제의 소멸과 소멸의 방법 역시 투자자가 인식할 사안 중 하나.

예컨대 규제해제 대상이 바로 개발예정지역이라는 것.

규제해제지역의 특성 -

인구가 증가하고 입지가 탁월하다.

즉 입지와 인구가 정비례한다.

접근성이 높기 때문이다.

예) 접근성 높은 그린벨트는 아파트단지가 입성

할 수 있는 공간

영양군 구례군 등은 인구규모가 작고

인구가 꾸준히 감소하는 곳이라

규제해제대상이 아니다.

이슈거리가 없기 때문이다.

개발공간이라기 보단 치유의 공간으로서 만족도가 높다.

대자연 - 규제해제공간에 개발한다.

(택지개발과정)

대도시 - 재개발 재건축 대상(도시개발과정)

대자연 - 순리를 따른다

대도시 - 법리를 따른다

비움과 채움의 연결(과정) - 인생(부동산의 존재가치)

비움 - 대자연의 가치(규제공간)

채움 - 대도시의 가치(개발공간)

배움(예-부동산노하우)과 

도움(예-규제해제과정)의 과정 = 개발과정(닦는 과정-도로 닦기)

부동산투자는 배움(개인적으로 공부하고 연구분석하는 과정)과 

도움(국책사업이나 지자체의 개발청사진) 없이는 불가능하다.

결국, 개발(진보)이란 비움과 채움의 과정,

그리고 배움과 도움의 과정 없이는

절대로 이루어질 수 없는 것이다.

상호보완관계를 보지한다.

국토의 특질 - 비워 있는 공간인 녹지공간(71%)이

채워져 있는 공간인 상업+공업+주거지역보다

더 많다는 것. 넓다.

임야가 국토의 63%를 차지하고

농지는 약20%를 차지하고 있다.

즉 완성도 낮은 토지가 대다수 차지하고 있는 것.

비워 있는 공간은 완성도 낮은 토지이고

채워져 있는 공간은 완성도가 높은 지경.

기획부동산과 아파트건사설의 존재감 -

땅값거품과 집값거품의 원흉

기획부동산은 땅값거품의 주범이요

아파트건설사는 집값거품의 원인이다.

기획부동산은 맹지를 극화 시키는 기술을

지니고 있고

아파트건설사는 프리미엄을 조성

할 수 있는 비법을 가지고 있기 때문이다.

조망권 활용범위를 극대화 하여

거품의 범위를 넓힌다.

분양가가 비싼 이유다.

기획부동산은 완성도 낮은 생지(규제대상)를 잡아

개발이슈거리와 접목시킨다.

아파트건설사 역시 맹지(완성도 낮은 토지)를 통해

완성도 높은 부동산(아파트)을 탄생 시킨다.

즉 규제해제지역(그린벨트 해제지역)에

주거시설, 상업시설 등을 건설하는 것이다.

기획부동산과 건설사(기업부동산)의 공통점

- 완성도 낮은 토지에 접근하여 목적(임무)을 완수한다

기획부동산과 건설사의 차이점

- 기획부동산은 사업용토지가 전무하다.

자금력과 정보력이 낮기 때문.

건설사(기업부동산)는 사업용토지를 다량 확보

할 수 있다.

뛰어난 정보력과 개발능력, 자금력 덕분이다.

변화와 변질 -

예) 1억 → 2억으로 상승(땅값)

변화 덕분이다.

예) 용도 및 지목변경

공사기간이 3년에서 4년으로 연장한 것은

변화가 아닌 변질.

아파트가 20억 원에서 40억 원으로

폭등한 것 역시

변질.

거품이기 때문이다.

변질과 변화 사이 -

예) 개발비용(예산)이 300억 원에서

400억 원으로 증액된 경우

규제의 성격 = 거품의 성격

(규제해제대상지역이 개발대상지역이기 때문이다.

그러나 개발의 타당성이 낮은 곳에 개발을 한다면

낭패다.

자연환경만 훼손한 꼴이므로.

일단 훼손된 자연은 원상복구가 불가능하다.

거품 역시 마찬가지.

일단 주입된 거품가격은 영원히 지속된다.

예컨대 강남아파트의 거품은 고집불통.

거품은 규제!

거래를 막는 해충이 거품이기 때문이다)

글쓴이 김현기