부동산

평택 안중역사 들어설 논바닥이 평당 수백 만원하는 이유≒

서울 종로3가역 지목(구거) 상태≒서울 마곡역세권 논바닥상태

(高價) 

부동산은 움직이지 않는 동산에 불과하다. 

사람 손에 의해 움직이는 것이다. 

부동산은 용도와 지목이 중요한 게 아니라 

그 용도와 지목의 입지가 중요한 것이다. 

위치(입지)가 부동산을 동산화 하는 활로이기 때문이다. 

역세권 형성도 되지 않은 땅이 수백 만원 하는 건 입지상태가 탁월해서다.

물론 미래예측을 통해 가격이 형성된 것. 

의심보단 관심에 집중할 필요가 있다. 

의심은 또 하나의 의심을 낳고 관심은 집중도를 높일 수 있기 때문이다. 

평택시의 논과 진천군의 논의 가치는 같을 수 없다. 

지역 입지와 명성도, 브랜드, 위치 등에서 같지 않기 때문이다. 

비교대상이 아니다. 

평택의 농림지역≠진천의 농림지역

(평택은 성장 중인 젊은 도시이고 진천은 그 반대의 상황이므로.

인구증가지역과 인구감소지역의 격차는 크다. 인구규모 면에서도

상대가 되지 않는다. 진천군은 8만 명이지만 평택시는 54만 명이다)

땅의 미래와 의미는 용도(용적률) 변화에 대한 기대감이다.

즉 용도의 위치(입지)에 집중해야 한다.

위치가 중요하다는 건 개발계획과 개발 타당성 관계를 제대로 관철할

필요가 있다는 것.

개발계획과 더불어 개발의 필요성을 주시해야 한다.

인구감소지역보단 인구증가지역에 개발의 타당성이 높을 것이다.

개발에 의해 용도가 변하지만 개발의 타당성이 낮다면 개인적으로

투자기간이 지연될 가능성이 농후하다.

개발이 전무한 상태의 대지보단 개발이 진화되는

상황에서의 농지가 더 기대감이 높을 것이다.

컨설팅(기획) 비용은 기회 비용.

예컨대 분할작업이나 투기판 땅(농지) 잡기는 개인이 하기엔 무리다.

기획 - 기회 마련(소액투자의 기회)

논바닥의 가치 -

1) 위치에 의해 결정

2) 지역명성도에 의해 결정

3) 개발계획 및 개발의 타당성에 의해 결정

예) 평택시 개발공간의 논≠진천군 개발지역의 논

평택의 논 가치와 진천의 논 가치는 사뭇 다르다.

같다고 말하는 자는 정신병자일지도 모른다.

이는 마치 서울 종로3가 역 구거의 가치와 평택의 구거와

같다고 일방적으로 주장하는 짓거리와 별반 다르지 않아서다.

서울의 아파트가격과 평택의 아파트가격이 다르듯

평택 땅값과 진천 땅값 역시 가치와 더불어 사뭇 다르다.

단독주택이 산속에 지어진다면 전원주택 속성을 닮을 것이고

아파트가 전철 앞에 지어진다면 역세권아파트가 될 것이다.

산속의 아파트는 물론 전원형아파트일 것이다.

마찬가지로 땅도 입지에 따라 용처(사용처)가 달라진다.

평택 땅과 진천 땅의 차이가 큰 이유다.

백화점 - 역세권에 위치

예) 평택역의 AK플라자

백화점과 인구 관계 - 반드시 비례하지 않는다

예) 인구 54만 명의 평택엔 백화점이 있지만

인구71만 명의 남양주시엔 역세권에 백화점이 없다.

백화점 대신 아파트가 많다.

입지여건 - 백화점 통해 인지 가능

(백화점 자리는 최고 입지를 자랑하고 있기 때문.

예컨대 판교 현대백화점의 존재감은 동양 최고의 가치를 자랑한다.

동양 최대의 식품관을 보유하고 있기 때문)

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