부동산

대장동 블랙홀 제대로 바라보기

성남시 대장동이 이렇게 유명한 동네가 아닌데 어쩌다 대한민국에서 가장 유명한 동이 되어버렸다.

성공적인 개발이익 환수사업으로 평가 받던 대장지구 개발사업의 배당수익이 천문학적인 숫자로 밝혀지면서 지나치게 많은 개발이익을 가져갔다는 비판여론이 들끓었고 화천대유에 근무하던 국회의원 아들의 퇴직금이 50억원으로 밝혀지면서 안 그래도 끓고 있는 부동산 분노에 기름을 부었다.

그 동안 대장지구 개발사업은 이재명 경기자사의 성공사업모델로 홍보하던 곳이어서 더욱 논란이 되는데 정치적인 견해는 서로 다를 수 있는 만큼 부동산관점에서 감정이 아닌 이성적이고 논리적으로 대장동 블랙홀을 살펴보도록 하자.

대장동 개발은 2005년으로 거슬러 올라간다. 당시 LH가 공영개발로 추진하다가 남욱 변호사, 정영학 회계사 등 민간이 참여하여 2009년 대장동 토지 1/3 정도를 확보하였고 2010년 LH는 공영개발을 철회하고 민간개발로 선회하였다. 하지만 이재명 성남시장 당선 이후 다시 공영개발로 선회하면서 2013년 민관합동개발사업이 되었고 2015년 화천대유가 민간개발사업자로 선정되면서 지금의 대장동 개발사업이 된 것이다.

대형부동산개발사업은 개발사업을 위해 설립된 특수목적법인(SPC)인 PFV(Project Financing Vehicle)라는 페이퍼컴퍼니를 만들어 투자자금을 받아 프로젝트를 수행하는데 성남도시개발공사가 50%넘는 지분참여를 한 성남의 뜰이 바로 PFV이다.

PFV는 자산의 관리 및 업무수행을 하는 AMC(Asset Management Company)에 업무를 위탁하는데 요즘 논란의 중심에 있는 화천대유가 바로 AMC이다.

많은 분들이 5000억원 배당을 받았다, 국회의원 아들의 퇴직금이 50억원이다는 뉴스에 큰 충격을 받고 상실감을 호소하고 있는데 부동산개발사업이 원래 높은 수익을 얻는다. 단 위험도 커서 한마디로 High Risk, High Return이 부동산 개발사업이다.

만약 4억원을 투자해서 잘되면 40억원, 잘 안되면 원금손실 0원이 된다고 하면 과연 섣불리 투자결정을 할 수 있을까? 부동산개발사업이 생각보다 쉽지 않은 이유다.

대장지구는 약96만㎡(약29만평) 5903가구를 짓는 미니 신도시 사업으로 개발사업이 성공적으로 마무리가 되었다면 그 정도 개발이익이 발생할 수도 있다.

민간개발사업이었다면 높은 위험을 감수하고 높은 수익을 얻은 것에 대하여 뭐라 할 수는 없겠지만 민관합동개발사업으로 Low Risk High Return 구조가 되었다는 것이 문제라면 문제다.

부동산개발사업을 하면 인허가, 토지확보 등 사업상 위험, 분양가와 미분양 등 사업성 위험, 그 외에도 금융, 법률적인 위험 등이 많고 높은 위험이 도사리고 있어 파산하는 경우도 많다.

그런데 대장동 개발사업은 인허가를 해주는 성남시가 PFV에 참여하면서 인허가는 자연스럽게 해결되고, 토지는 시세보다 낮은 감정가격으로 수용하였으며 분양가상한제는 민간이라고 빠지면서 위험은 낮게 수익은 크게 Low Risk High Return 구조가 되어버렸다.

인허가와 토지수용 문제가 해결이 된다면 필자도 개발사업에 뛰어들 자신이 있다.

이렇게 부동산개발사업에 대한 위험을 낮춰주었다면 과도한 개발이익에 대한 환수장치를 제대로 마련하거나 분양가를 낮추고 공공임대아파트를 더 많이 짓도록 했어야 하는데 결과적으로 자산관리회사인 화천대유에 지나친 개발이익을 안겨준 꼴이 되어 버렸으니 욕 먹어도 싸다.

만약 성남시와 함께 하는 민관합동이 아닌 민간자체적으로 그러니까 화천대유가 독자적으로 사업을 했다면 아직까지 분양은 고사하고 토지확보도 다 못했을 가능성이 높다.

여당 탓이나 야당 탓이다 서로 남 탓할 것이 아니라 대장지구 개발과정에 문제나 비리가 있는지 여야를 막론하고 철저하게 조사하고 처벌을 해서 급등한 집값에 좌절하고 있는 우리 국민들의 분노를 달래주고 정의가 바로 서는 계기가 되었으면 좋겠다.

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