부동산

DSR로 높아진 대출문턱 실수요자는 힘들다

10월 26일 금융위원회가 가계부채관리강화대책을 발표하였다.

올해까지는 규제지역 6억원 초과 주택에 대해서 DSR이 적용되지만 내년 2021년 1월부터 총 대출 액 2억원 초과 시 DSR 40%를 적용하겠다는 것이다.

연간 원리금 상환액이 연소득의 40%를 넘지 않아야 한다는 것이다.

갚을 수 있는 만큼만 빌려 주겠다는 것인데 언제는 못 갚을 정도로 빌려준 적이 있었나?

주택담보대출은 물권인 실물자산에 근저당을 잡고 빌려주기 때문에 이 만큼 안전한 대출상품은 없다.

내가 10억원의 부동산이 있는데 소득이 없거나 부족하다는 이유만으로 채권최고액 4억8천만원의 근저당을 잡아주고도 4억원을 빌릴 수 없다는 것이 말이 되는가?

연 소득 대비 대출상환비율로 대출금액을 정하는 것은 비슷하지만 DTI(총부채상환비율)는 모든 주택담보대출의 원리금(원금+이자)와 기타대출(신용 등)의 이자 상환액으로 계산하는 것이라면 DSR(총부채원리금상환비율)은 모든 주택담보대출+기타대출의 원리금(원금+이자)를 다 포함해서 계산하는 것이다. 더 쉽게 설명하면 DTI는 기타대출의 이자만 계산하고, DSR은 기타대출의 이자에 원금을 포함시켜 계산하기 때문에 대출한도가 더 줄어드는 것이다.

연 소득 5000만원, 신용대출(마이너스통장) 5000만원인 차주가 규제지역에 6억원 아파트를 구입할 경우 연말까지는 LTV 40%인 2억4천만원까지 대출이 가능했지만 내년부터는 1억5000만원으로 9000만원이 줄어든다.

그렇다고 예외가 없는 것은 아니다.

주택금융공사의 보금자리론(LTV60%)은 기존 신용대출을 갖는 상황에서 신규로 받을 때에는 DSR이 반영되지 않는다. 하지만 이 역시 빚 좋은 개살구다. 보금자리론 대상이 연 소득 7000만원 이하, 신혼부부 연 소득 8500만원 이하여야 가능하고 이미 보금자리론을 받고 있는 분이 신규로 신용대출 받는 경우 DSR반영이 된다.

전세대출과 집단담보대출은 DSR에 포함되지 않았지만 잠시 휴전을 한 상태나 다름없을 정도로 상황을 봐서 포함시킬 수 있다는 입장이어서 불안 불안하다.

대출을 강화하면 구매능력이 떨어질 수 밖에 없는 만큼 당장 집값 안정에는 도움이 될 수 있다.

자꾸 영끌해서 집을 사는 실 수요자들 때문에 최근 집값이 오르고 있어서 그 길목을 차단함으로써 집값을 잡겠다는 생각이겠지만 오죽하면 없는 돈에 담보대출, 신용대출까지 받아가면서 집을 사려고 할까? 오히려 영끌 구매자들한테 미안하고 죄스런 마음을 가져야 하는 것이 아닌가?

집값 잡을 테니까 집 사지 말고 기다려 달라고 해 놓고 도저히 안될 것 같아서 대출받아서 집 사려고 하니 대출을 막아버리다니

이미 집을 가진 분들이야 추가 대출 문턱을 올리는 것이 맞지만 무주택 실 수요자들은 집을 살 수 있게 오히려 저리 대출상품을 지원해주어야 한다.

무주택 실 수요자의 수요가 조금 늘어나는 것보다 더 많은 공급이 나와주면 된다.

아파트 개발 타성기간 때문에 5년 후 입주물량이 나오기에 지금이 문제라고 한다면 양도세 중과로 인한 매물동결현상에 막혀 나오지 않는 다 주택 보유자들의 주택이 나올 수 있게 해주면 된다.

정책이념보다 더 중요한 것은 실 수요자들의 안정적인 주거환경구축이다.

내 집 마련의 꿈은 멀어져 가고 전세상황은 더 불안해지고 있다.

만족도가 떨어지고 언제 나올지도 모르는 공공주택 발표만 한다고 주거문제가 해결되지 않는다.

제발 숫자목표달성을 위한 탁상행정 하지 말고 시장의 현실을 제대로 좀 보고 실 수요자들한테 도움이 되는 부동산정책을 해주길 진심으로 바란다.

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