부동산

땅투자의 일장일단

리스크 없는 투자는 투자가 아니다.

땅투자의 리스크 크기는 너무도 크다.

그러나 잠재성만큼은 타의 추종을 불허할 지경.

장점과 단점 - 잠재성과 희소성이 높은 대신

환금성과 실용성이 매우 낮다.

공간(용적률) 없이 건폐율(바닥면적)만 존재하여

외부변수와 주변가치 의존도가 높다.

땅은 주변의 주거시설에 의해, 그리고 인구형태에 의해

미래가치가 결정된다.

현재가치가 높지 않다는 건 토지의 특질 때문.

건폐율만 존재하여 현재의 존재가치가 몹시 낮다.

서울일대 공인중개사 중 토지의 성격과 품격, 그리고

기획부동산의 특질에 대해 상세히 알 수 있는 자는

그리 많지 않다고 본다.

아파트 집중도가 워낙 높기 때문일 것이다.

서울 아파트가격이 거품으로 치닫고 있을 때

땅에 관심을 가질 정서적 여유가 없는 것.

서울의 특징과 기획부동산의 특징 때문.

서울은 100% 도시지역으로 구성되어 있는

308개 역세권이 모두 성공한 곳 아닌가.

실패한 역사가 하나도 없다.

기획부동산은 땅만 취급하는 집단.

소액투자자를 모집하는 집단이지

실수요자를 모집하는 자는 없다.

실수요자를 모집하는 자는 기획부동산이 아니다.

중개업소에서 실수요 목적의 땅을 취급한다.

주가(住價)조작≒지가조작행위

(큰 손의 힘 때문. 대기업의 힘이 크다.

대기업건설사는 많은 땅을 확보, 보유하고 있어

사업용토지 부자다. 사업용토지는 아파트 등

부동산의 원료)

주가조작의 가능 - 아파트 담합행위가 가능

(적발이 쉽지 않기 때문. 마치 남녀 불륜관계를 적발하는 것처럼

쉽지 않다. 불륜장소가 정해지지 않았다)

부동산거품이 매번 일어날 수 있는 이유 -

주가 및 지가조작이 소리소문 없이 매번 자행될 수 있기 때문

땅투자 - 장점의 수 > 단점의 수

(땅은 주변분위기와 가치에 의해 매번 변할 수 있는 잠재력의 화신이라고

확신할 수 있기 때문)

하루 아침에 단점이 장점으로 변할 수 있는 게 땅이다.

예를 들어 내 땅 옆의 지주가 전용과정을 거친다면

내 땅에 영향을 미친다.

왜 땅값을 함부로 올리냐고 따진다면

자신 있게 대답, 대응할 수 있는 근간, 명분이 생기기 때문이다.

당연히 주변가치의 변화를 강조하면 되는 것.

내 땅 주변에 전원주택이 생겨도 내 땅값은 오른다.

물의 도시이자 전원주택1번지인 양평군 땅값이 상승하는 이유다.

상승 이유가 명약관화하기 때문.

그러나 내 집 옆의 집주인이 집 리모델링 한다고 해서

내 집값이 오르는 건 아니다. 명분이 유치하기 때문이다.

따라서 땅 살 때 내 땅 주변의 지주들의 움직임에

집중할 필요가 있다.

개발능력이 필요하기 때문.

내 땅 주변이 소액투자자들로 구성되어 있다면 희망 없다.

오로지 큰 개발청사진에만 의존해야 하기 때문.

투자기간이 기약 없다.

땅의 강점 - 지방자치시대에 가장 영향을 많이 받는 게 땅이다.

위정자들의 개발공약이 없는 지자체가 없기 때문이다.

지방선거 때 땅값이 많이 움직일 수가 있는 것.

땅 거래 - 대자연의 가치를 판매하는 행위,

대자연의 가치를 매입하는 행위

자연을 사는 행위 - 땅투자(자연=미완성물)

자본을 사는 행위 - 집투자(자본=완성물)

땅의 지역랜드마크가 아파트단지 등 주거시설이 될 수 있어도

집의 지역랜드마크가 땅이 되는 경우는 없다.

땅은 주변가치 의존도가 높으나

집은 삶의 가치에 지배 받기 때문이다.

기획부동산이 절대로 사라질 수 없는 이유 -

땅이 이 세상에서 절대로 사라질 수 없기 때문.

기획부동산은 오직 땅만 취급한다.

오로지 소액투자자들만 모집한다.

아파트는 기회과정이 불요불급하지만

땅은 기획과정이 필요하다.

땅은 미완성물이기 때문이다.

용적률이 없다 보니 늘 용도변경에 치중한다.

집중한다.

용도변경되는 땅이 최고의 가치로 인정 받는 이유다.

땅의 특징 - 당장 건축 가능한 땅보다

그 반대 상황에 놓인 땅이 훨씬 많다.

대자연의 가치가 워낙 높기 때문.

(대자연의 면적 > 대도시의 면적)