부동산

　고금리 기조 속에 하락장세가 이어지자 다시는 고점을 찍은 2021년의 집값을 볼 수 없을 것이라는 주장이 나돌고 있다. 그 주장은 대체로 현재 집이 없거나, 집을 팔고 나온 사람들의 것일 게다.

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　나랑은 무관한 일이거나 무관한 일이 돼버렸으니 별 다른 근거를 제시하지 않고서 집 가진 자들을 실상 조롱하고 있는 것이다. 그러나 과연 그럴까. 지난해 고점은 돌아오지 않을 것인가.

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　일단 저들이 극단적인 주장을 일삼는 근거를 보자. 그건 바로 인구 감소다. 인구 감소로 수요가 줄어들 것이므로 '수요 < 공급'에 의해 집값은 앞으로 계속 내려갈 수밖에 없다는 허접한 논리다.

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　올해 서울의 입주 물량이 역대 최저치인데도 상승 추세에서 하락 추세가 돼버린 것은 금리 상승 여파로 집을 살 유인이 당분간 사라졌다는 데 있는데, 여기에 인구 감소라는 이유를 숟가락 얹듯 하고 있는 것이다.

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　인구 감소 추세가 지속되면 지방의 경우 예전 고점을 보지 못하는 경우는 속출할 수 있다. 그러나 지방의 경우 그런 것이지 서울과 수도권, 광역시 등 핵심지는 사정이 다르다.

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　이는 큰 연못을 머릿 속에 떠올려보면 된다. 가뭄 (인구 감소)이 심해지면 연못 바깥 테두리에 있던 물고기들은 자연스레 물이 남아 있는 못의 가운데로 모이기 마련이다.

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　결국 가뭄의 결과로 연못 가운데를 제외한 곳의 물이 말라버리고 물고기는 전부 가운데로 모이고 만다. 인구학에서 인구 감소 효과를 설명하는 연못 이론이다

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　우리가 살아가고 있는 세계가 '신용 화폐 경제'라는 사실도 중요하다. 신용 화폐 경제에서는 계속해서 돈이 풀려나간다. 1944년 브레튼우즈 체제로 금과 달러가 연동되었던 것이 1960년대 베트남전으로 금이 부족해진 미국이 1971년 리처드 닉슨 집권 체제에서 금태환제를 없애버리면서 달러가 무한 살포되는 시대가 돼버린 것이 바로 작금의 신용화폐 경제다.

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　중장기적으로 돈은 계쏙 풀릴 것이고 직장인들의 명목소득(물가상승률 + 실질소득)도 풀린 돈에 따른 물가 상승분만큼 지속적으로 오를 것이므로 서울, 수도권 등 핵심지는 언젠가는 다시 고점을 돌파하리라는 것은 상식적인 수순이다.

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　게다가 폭락론자들이 간과하고 있는 게 있는데, 우리나라는 주택 수요 감소폭이 꽤 긴 기간 줄어들 수가 없다는 것이다. 왜인가. 주택 수요는 인구보다는 가구의 관점에서 바라봐야 하기 때문이다. 우리나라가 2020년을 고점으로 인구가 감소 중이라지만 가구수는 2039년을 정점으로 감소할 것이라는 게 통계층 '장래가구추계'의 전망이다.

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　다시 말해 2039년까지는 가구수 증가에 의해 인구 감소로 인한 집값 하락 추세가 지속될 리 만무하다는 소리다. 이 모두 부동산 관련 대중 서적 몇 권만 열심히 읽어봐도, 별로 두껍지도 않은 경제학 원론 두 세번 천천히 읽어봐도 쉽게 이해가는 상식들일진대, 공부하지 않으니 주구장창 집값 하락론만을 들먹이면서 무주택자로서의 가여운 처지를 이어가는 것이다.

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　이 모두 게으른 자들의 특성이요, 자업자득이다.

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