부동산

현재 부동산 가격은 적절한가. “높다고 본다. 부동산 가격은 물가, 소득, 임차료 등으로 평가한다. 아파트 가격은 2009년 3월부터 전 도시 평균이 올랐다. 올해 5월까지 75%가 올랐다. 그런데 이 기간 소비자물가는 34% 올랐다. 서울기준 PIR(가구소득 대비 주택가격 비율)은 중간 가구소득 기준으로 보면 2013년에 2009년 대비 9배였다가 지난해 말에는 19배까지 올랐다. 임차료가 적당한지를 보아도 서울 아파트의 경우 50% 이상 과대 평가되었다.”

- 주택 가격에서 어느 정도가 거품인가. “적정 가격에 비해 최소한 30~40% 거품이다. 나는 모든 시장에서 저금리로 인한 거품이 붕괴되고 있다고 본다. 이미 채권시장에서 붕괴되었고, 지금은 주식시장에서 붕괴 중이다. 남은 것이 부동산시장이다.”

- 강남의 ‘똘똘한 한 채’ 가격은 유지되지 않을까. “경기가 수축 국면에 들어서면 떨어지는 정도는 차이가 있을 수 있지만 모든 자산은 같이 떨어지는 것이다. 2009년이나 2010년 무렵에는 강남 아파트가 전국 평균보다 오히려 더 떨어졌다. 이것은 공급의 비탄력성 때문이다. 아파트 자체의 공급이 비탄력적이지만, 강남 아파트는 더 비탄력적이다. (강남이) 수요 상황에 따라서 가격이 급등락할 수 있는 것이다. 강남의 경우 공급이 비탄력적이어서 수요가 좀 늘어나니까 급등했다. 반대로 수요가 줄어들면 급락할 수도 있다.”

- “부동산 시장의 하강기가 ‘이제’ 시작이다”라는 주장에 동의하나. “나도 이제 시작이라고 보고 있다. 대구가 먼저 꺾이고, 대전 꺾이고, 서울 강북도 꺾이고 있다. 추세를 통계적 기법으로 구해보면 ‘이제’ 꺾이는 초기다. 추세라는 것은 정부 정책으로도 막을 수가 없다. 지난 정부에서 28번 억제 정책을 내놓았어도 계속 올랐지 않나. 이명박 정부 때는 그렇게 부양 정책을 내놨는데도 떨어졌다. 이번 정부에서 올 하반기부터 내년까지 계속 규제 완화 정책을 내놓겠지만, 추세를 바꿀 수는 없다고 본다.”

- 부동산시장 안정을 바라는 사람들에게는 좋은 일 아닌가. “윤석열 정부 입장에서 (부동산) 안정이라는 건 없다. 국토부 장관이 청문회에서 부동산 가격 하향 안정이 목표라고 했는데 주식·채권시장이 지금 경착륙하고 있다. 자산에 연착륙은 없다. 집 안 가지고 있는 사람은 싸게 살 좋은 기회가 오겠지만, 빚으로 집 산 사람들한테는 상당히 고통이 따를 수밖에 없다.”

- 언제까지 하강기가 계속될까. “이 추세로 한 번 꺾이면 4~5년은 가리라고 본다.”

그럼에도 불구하고 부동산 투자 기회는 다시 옵니다.

다시 왔을 때, 다시 오기 전에

우리와 투자합시다

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