부동산

전주혁신도시 옆 단지형전원주택, 인기좋고 못살 이유 없는데 유치권이 뭐야?

전북 혁신도시 바로 옆에 있는 전원주택 단지에 제법 잘 지은 전원주택이 대지 140평 건물이 53평이고 사용승인된 것은 2018년인데 경매에 나왔다.

전주지방법원 2021타경386 부동산임의경매사건으로

소재지는 전라북도 완주군 이서면 반교리 378-37번지이다.

이집의 감정평가금액은 640,824,640원인데, 그 동안 낙찰이 낙찰가격 6억 원 전후로 세 번이나 되었는데 세 번 모두 낙찰 받고 잔금을 내지 않아서 보증금만 처음에는 4500만원 그 다음에는 9000만 원 또 9000만 원을 날려서 이 집에서 보증금 날린 돈만 2억2500마원이 되었고, 최저가 219,803,000원에서 오늘 또 6억 원에 낙찰이 되었다.

낙찰인이 잔금을 치면 집 주인은 5억 원을 배당금으로 타가게 되는 일이 벌어진다.

왜 이런 문제가 생기는 것일까?

주택의 가치

전북혁신도시와 500m 거리. 초등학교와 200m 거리. 새집.

누가 보아도 6억 원 이상의 가치는 있는 집이다.

정말 유치권이 있는 집일까?

단독 주택이 이렇게 유례없이 입찰보증금을 세 번이나 뜯기는 사건이 생긴 이유는, 누가 유치권이 있다고 현수막을 집 울타리에 그럴듯하게 걸어 두었기 때문이다.

그러면 이 집에는 정말 유치권이 있을까?

내가 보기에는 유치권이 없고 현수막만 걸어났을 뿐이지 실제 경매법원에 유치권신고도 접수한 사실이 없다.

그렇다면 나는 무엇 때문에 유치권이 없다고 큰 소리를 치는 것일까?

유치권이 없는 이유

압류의처분금지효 저촉

경매개시결정이 되면 경매계장은 집행관실에 현황조사명령을 내리고, 감정평가사무소에는 감정평가명령을 내리는데, 통상 집행관실의 현황조사보고서는 빨리 들어오고, 감정평가사무소의 감정평가보고서는 늦게 들어온다.

이 사건의 경우에도 경매개시결정은 2021년 1월 14일 떨어졌는데, 집행관은 2021년 1월 19일과 20일 두 번 현황조사를 나갔다.

집행관은 현황조사보고서에,

“ 위 장소를 몇 차례 방문하였으나, 폐문되어 거주자를 만나지 못하여 점유관계는 미상임. 출입문에 알림메모지를 부착하였으나 연락이 없음. 주민등록전입세대 열람결과 전입자는 없음.”

이라고 경매계에 보고하였다. 이때에는 유치권을 알리는 현수막이 없었다.

감정평가사는 조사기간이 2021년 1월19일부터 25일까지 라고 감정평가서에 기재하였지만, 1월 20일 집행관이 현황조사를 하러 가서 현수막을 보지 못했는데 현수막 사진을 찍어 온 것으로 보아서, 아마도 1월25일 출장을 가서 사진을 찍은 것으로 보인다.

그렇다면 유치권을 주장하는 사람은 2021년 1월 20일까지는 현수막을 걸어두지도 않고, 점유도 하지 않았다는 점이 입증되므로, 이런 경우 유치권은 알류의 처분금지효에 저촉되어 성립할 수 없다.(민사집행법 제84조 3항)

경매개시결정이 나면 경매계장은 즉시 등기부에 경매개시가 되었다는 사실을 올려서 제3의 피해자가 발생하지 않도록 조치를 취한다.

이때, 등기부에 경매개시결정이 올라간 시점에는 통상 압류의처분금지효력이 시작되었다고 한다.

등기부에 경매개시결정이 올라가기 전부터 점유한 사람이라야 유치권을 주장할 수 있는 것이고 본건과 같이 그것을 주장할 수 없는 사람은 유치권자 대접을 받지 못한다.

2. 공사대금채권의 소멸시효 완성

이 주택은 2018년 완공되었다.

공사대금 채권이 소멸시효는 3년인데, 2018년에 신축하여 준공검사를 받은 집에 대하여 2021년이면 공사대금채권의 소멸시효기간이 지나므로, 현재에는 공사대금을 청구할만한 효력이 없다.

공사대금의 채권이 정말로 있는 공사업자라면, 집이나 땅위에 가압류를 하고, 지급명령신청을 하였을 것이다.

그러나 등기부에서 가압류도 가처분도 집행한 적이 없다.

유치권자는 엉터리없는 유치권을 주장하는 것이 되고, 이런 행위는 오히려 경매및입찰방해의 범죄행위가 성립되는 것이다.