부동산

스트레스 받지 않고 경매로 산 집, 인도받으려면 (1부)

경매부동산 점유를 인도받는 가장 좋은 방법

1) 정말 조심해야 할 거주자

경매로 낙찰 받아서 살고 있는 사람을 만나면 크게 두 가지 부류로 나눌 수 있다.

첫 번째 부류는 ‘내 시체를 밟고 들어오라 !’ 하는 사람이든가, 아니면 그냥 눈물만 흘리는 사람이다.

이런 부류의 사람들을 만나면 나는 안심한다.

이런 분들은 소위 뒤끝이 없는 분들이기 때문에, 절차를 잘 밟든지, 협의가 잘되면 쿨 하게 이삿짐을 쌀 수 있는 사람들이다.

정말로 두고두고 머리 아픈 사람은 ‘ 제가 집을 비워드려야지요. 안 그래도 지금 준비를 하고 있으니 염려하지 마십시오. 준비하는 시간만 조금 주시면 제가 이사를 나가겠습니다.’ 하는 사람이다.

이렇게 이해가 서로 통하는 대화를 하였지만, 문제는 약속을 전혀 안 지키는 것이고, 하필이면 약속한 날에는 반드시 문제가 생겨서 연장을 하고, 연장한 날에도 또 문제가 생겨서 연장을 하다 보니 시간만 자꾸 끌어지는 것이다.

이런 경우는 대부분 집 주인이었던 사람들인데, 나는 물론 이런 사람들도 원래 남을 속이기 좋아해서 이러는 것은 아닐 터이고, 자꾸만 문제가 생겨서 그러려니 하고 이해를 해 주고 싶어도 정작 문제는 이런 생각을 가진 사람들은 문제해결 능력이 모자라는 사람이라는 점이다.

가장 중요한 문제 해결능력이 없으니 본의 아니게 자꾸 거짓말을 하게 되는 것이고, 임에서 뱉은 말이 이루어지지 않으니 어디서든지 신임을 받지 못하는 분인 것이다.

그래서 나는 경락 받은 후에 가급적이면 살고 있는 사람들을 만나지 말 것을 권한다.

집주인으로 경매를 당해서 쫓겨나가야 하는 사람과 무슨 얘기를 해서, 그 사람이 마음 편히 이사를 가게 만들 것인가?

이것은 사실상 불가능한 일이고, 만날수록 상대방의 처지에 동화되고, 놓여진 상황이 딱하고 안 되었다는 생각이 지배적으로 들어서 생각보다 많은 이사비를 주게 되는 경우가 많다.

20년 전에 처음 3000만 원 아파트를 경락 받은 사람은 열심히 살고 있는 사람을 만나더니 900만 원이라는 이사비용을 주어서 주위를 놀라게 하는 경우도 있었다.

그리고 자기만족을 하는 경우가 많은데, 경매를 당한 사람 입장에서는 900만원을 받아도 만족할 수 없다.

왜냐하면 경매를 당한 사람이 정리할 곳이 한두 곳이 아닐 것이기 때문에 밑 빠진 독에 물 붓 듯 돈이 필요한 판국에 이사비용 넉넉하게 준다고 해서 전혀 반갑고 고맙고 하지는 않는다.

아마도 집을 한 채 사주면 모를까, 그 전에는 고마운 생각이 들지 않는데 그 이유가 사람이 평생에 걸쳐서 몇 번씩 경매를 당하는 경우는 드물기 때문이다.

처음 경매를 당했는데, 집을 낙찰 받은 사람이 찾아와서 이사비용을 넘치게 주면 의례히 관례가 그러려니 할 것이다.

그러므로 아무리 궁금해도 경락받은 부동산에 열심히 들락거려서 별로 좋은 점이 없다는 점을 꼭 머릿속에 잘 새겨두시기 바란다.

2) 잔금을 납부하면서 인도명령신청은 반드시 한다.

지금은 경매계 입구에 부동산인도명령신청서가 비치되어 있다.

사건번호와 낙찰인의 인적사항, 그리고 전 소유자의 이름만 적어 넣고 , 수입인지 1000원을 부치고 송달료(우편요금 3회분 두 사람 2022년 9월 기준 1회 5200원)를 합하여 32,200원의 돈을 내고 접수하면 된다.

잔대금을 납부하여 소유권이 경락인에게 넘어갔음에도 불구하고 채무자 또는 종전의 소유자가 경락인에게 부동산을 인도하여 주지 아니하면 경매법원에 인도명령을 신청하면 된다.

다만, 대금납부 후 6개월이 지나면 인도명령을 신청할 수 없고 별도로 인도청구 소송 등의 방법으로 해결하여야 한다.

․채무자나 종전 소유자 이외의 자로서 경매개시결정의 기입등기가 경료 된 후에 당해 부동산을 점유하고 있는 자가 있는 경우에는 그에 대하여도 마찬가지로 인도명령을 신청할 수 있습니다.

채무자나 종전 소유자 이외의 자로서(예를 들면 세입자) 최초의 근저당권설정등기가 마쳐지기 전부터 당해 부동산을 점유하고 있는 사람에 대하여는 인도명령을 신청할 수 없다. 따라서 이러한 사람이 자진하여 인도해 주지 않는 경우에는 그를 상대로 건물 청구 소송을 제기하여야 한다.

법원이 인도명령을 내리면 낙찰자는 집행관에게 그 정본을 제출하여 강제인도를 구할 수 있다.

인도명령 신청을 하면 신청한 사람에게는 빠르면 사흘 정도, 늦어도 일주일이 지나면 인도명령결정문이 도착한다.

인도명령결정문이 도착한다고 집행관사무소에 가서 인도집행 신청을 접수할 수 없다.

집행관실에서는 집행문과 송달증명이 없으면 집행신청을 접수하지 않기 때문이다.

즉 상대방에게 인도명령결정문이 송달되었다는 증명이 있어야 집행신청을 접수할 수 있다는 것이다.

인도명령 결정문은 법원이 집을 비우라고 명령을 하는 문서인데, 집 주인이고 세입자이고 간에 집에서 쫓겨나는 것은 일생에 있어서 중대한 문제가 분명하고, 이런 중대한 문서도 받아보지 못한 채 집에서 쫓겨나는 것은 너무 심한 처사이므로, 반드시 인도명령 결정문은 송달이 되어야 집행관사무소에서 접수를 받는다.

대부분의 경우에는 송달이 평이하게 진행되지만, 사람이 없다거나 혹은 고의로 송달을 받지 않는 경우가 있다.

이런 경우 집행관에 의한 야간특별송달을 신청하게 되는데, 우리나라에서는 오후 5시부터 야간 특별송달을 실시하고 있어서 실제 야간이라는 단어와 어울리지는 않는다.

야간이 아니고 늦은 오후에 집행관이 송달을 다니는데 이런 경우 집에 사람이 있어도 문을 열어주지 않으면 송달이 될 수가 없다.

송달이 되지 않으면, 공시송달의 수순을 밟게 되는데, 우리나라에서는 점차 공시송달의 요건을 까다롭게 하고 있으므로, 가급적이면 야간특별송달에서는 송달이 되는 것이 좋다.

공시송달: 판사가 공시송달 결정을 내리면 법원게시판에 2주 동안 게시를 하면 송달된 것으로 간주하는 송달방법의 일종

송달이 되지 않는 경우가 있어서 주변에 그 집 사정에 대하여 탐문을 하니, 거동이 불편하신 팔순의 어머니와 고등학교 3학년이 딸, 두 사람만 살고 있는데, 고3딸은 과외공부 갔다가 밤11시가 되어야 집에 들어온다고 해서, 할 수 없이 집행관에게 밤 11시에 야간특별송달을 해달라고 부탁을 했다.

밤 11시에 현관 앞에 있으니 딸이 봉고승합차에서 내려 집으로 들어갈 때, 따라 올라간 집행관이 현관문이 열린 자리에서 결정문을 송달한 적이 있었다.

이런 경우 막상 집행을 하려면, 거동이 불편한 노인은 엠블란스를 대기시켰다가 병원에 입원시킨 후에 비로써 집행을 할 수 있어서, 상당히 긴장하고 걱정을 했는데 막상 집행하는 날이 되니 집주인이 와서 어머니를 모시고 가서 참으로 다행이었다.

인도명령과정에서 송달을 잘못하면 시간을 잡아먹는 가장 중대한 요소가 된다.

한 번 보정명령을 받아서 송달을 다시 하게 되면 20일에서 30일의 시간이 걸리게 된다는 점을 생각하여 잔금납부 후에는 송달에 각별히 신경을 써야 한다.

3) 집행관과 같이 계고절차를 밟는다.

송달이 되어서 집행문과 결정문 그리고 송달증명을 들고 집행관 사무소에 접수를 시키면, 그 다음 날에는 집행을 담당하는 집행관 사무원이 전화를 해서 계고날짜를 잡게 된다.

계고라는 것은 실제로 법전에는 없는 절차로, 집행관이 경락인과 같이 가서 집행관은 경락인으로부터 인도집행신청이 들어와서 인도집행을 해야 하지만 약 20일간 시간 여유를 줄 터이니, 이사를 나가시든지, 아니면 경락인과 협의를 잘하셔서 가급적이면 집행을 하지 않도록 하자는 의미의 말을 한다.

즉 경락인이 하고 싶은 말을 대신하여 주는데, 일반적인 대화와 다른 점은, 집행관은 살고 있는 사람의 목에 ‘집행’이라는 칼을 대놓고 말을 하는 것과 다름이 없으므로, 구구한 설명이 필요 없고, 경락인과의 대화도 집행비용이 500만 원이 드는데 이 돈을 이사비용으로 드릴 테니 이사를 가십시오. 라는 선에서 마무리되기 쉽다.

일반적으로 경락인과 전소유자 두 사람이 얘기하는데 이사비용 등 의견의 차이가 심할 경우에는 “ 내 시체를 밟고 들어오라.” 집을 확 불 질러 버린다.‘는 소리도 오갈 수 있지만 집행관 앞에서는 이런 망동을 부리는 경우는 한 번도 본 적이 없다.

전에 오피스텔 88세대를 집행하는데, 유치권자의 하수인으로 부동산을 경비하는 조폭들이 집행을 시작하자, 온몸에 기름을 붓고 프로판가스 통을 앞에 두어서 상당히 긴장한 적은 있었으나, 상황이 끝난 후에

“무슨 기름을 몸에 부었나?” 하고 물어보니

‘식용유 부었지요“ 하고 천연스럽게 대답을 해서

” 왜 식용유를 몸에 부었냐? “고 하니

”사람들이 잡아도 손이 미끄러져서 잡히지 않으려구요“

하였다. 이것이 바로 불을 질러버린다 는 것들의 실체이므로 공갈에 걱정할 필요는 전혀 없다.

지금은 특수경매훈련단을 운영하며 전국의 유치권. 법정지상권 여부가 문제되는 물건을 찾아다니고 누구나 유튜브에서 특수경매훈련단을 치면 나를 볼 수 있지만, 열심히 일하던 추억은 항상 가슴에 아름답게 남아 있다.