부동산

청약경쟁률과 분양가, 언제까지 올라갈까?

8월 수도권 아파트의 1순위 청약경쟁률이 연초 대비 130배나 상승했다고 한다.

수도권 평균 청약경쟁률이 0.28대 1을 기록할 정도로 꽁꽁 얼어붙었을 때인 연초와 비교한 것은 다소 무리한 분석이지만 어떻게 되었든 청약시장 분위기가 좋아진 것만은 사실이다.

청약시장 분위기가 좋아지자 분양가도 고공행진을 하고 있다.

광명에 분양한 아파트의 분양가는 불과 3개월만에 2억원 이상 올랐다.

분위기가 이렇다 보니 기다리던 청약대기자들이 불안한 마음에 청약시장으로 뛰어들고 있다.

이렇듯 청약경쟁률과 분양가가 올라가는 현상의 배경은 다음의 5가지로 정리할 수 있다.

첫째, 투자심리 회복이다. 가파른 기준금리인상의 충격에서 벗어나 상승으로 전환된 부동산시장 분위기에 힘입어 투자심리도 회복을 하였다.

둘째, 청약의 장점이다. 기준금리가 내려가지 않았고 경기불확실성과 더불어 추가 하락 가능성도 대두되고 있는 상황에서 계약금 10%만 내고 입주까지 3년의 시간을 벌 수 있는 청약은 분명 지금 부동산시장 분위기에서 찾을 수 있는 최선의 방법이다.

셋째, 분양가상한제 캡이 제거되었다. 강제로 분양가를 누르는 분양가상한제가 강남3구와 용산구를 제외하고는 모두 해제된 만큼 주변 집값 상승 분만큼 분양가를 올리고 있다.

넷째, 건축자재비, 인건비 상승으로 분양가가 계속 올라갈 것이라는 믿음이다. 오르는 분양가를 따라가려면 적어도 집값이 오른다는 나름대로의 확신이 필요한데 그 중 하나가 인플레이션이다. 안 오르는 것이 없는 요즘 건축자재비와 인건비가 앞으로 더 올라갈 수 있다는 불안한 마음에 커지고 있다.

다섯째, 착공, 인허가 물량 감소로 인해 향후 입주물량이 줄어들면서 집값이 올라갈 것이라는 기대감이다. 이런 복합적인 이유로 지금 분양가가 가장 싸다는 인식이 확산되면서 청약경쟁률과 분양가가 올라가고 있다.

하지만 이런 예상처럼 분양가가 계속 올라갈지는 미지수다. 장기적으로는 당연히 화폐가치하락 이상으로 올라가겠지만 부동산시장이 완전한 상승으로 전환되기 전까지는 언제든지 다시 조정이 될 수도 있다. 주변 집값이 올라가지 않으면 분양가만 계속 올릴 수는 없다.

최근 잠실, 마포, 서대문, 송도, 동탄, 판교 현장을 모니터링한 결과 상반기 상승 후 주춤하고 있다.

입주물량 부족우려 역시 3-5년 후 이야기고 집주인들이 내 놓는 매물과 집을 사려는 매수자들의 심리에 따라 입주물량이 부족해도 집값은 떨어질 수도 있다. 2018-2020년 서울아파트 입주물량은 10년 내 가장 높은 수준이었지만 집값은 폭등했다.

그리고 정부도 이런 입주물량 감소를 사전에 예방하기 위해 공급자 금융을 확대하고 공공분양을 차질없이 진행하는 내용을 담은 공급대책을 추석 전에 발표하겠다고 한다.

아파트시장은 심리다. 우리가 불안해할수록 시장은 흔들린다. 2015부터 2021년까지 7년이나 올랐는데 불과 2022년 1년 조금 조정된 것만으로 방전된 상승에너지가 충전되지 않는다.

오르막이 있으면 내리막이 있고, 내리막이 있으면 오르막이 있다. 부동산시장은 오르막이 더 길고 더 높지만 내리막이 지나치게 짧거나 낮다면 내리막의 끝이 아닐 수 있다.

장기적으로 우 상향하는 것이 잠깐 쉬고 계속 올라가는 것을 의미하지는 않는다.

부동산도 인생도 물 흘러가듯이 자연스럽게 흐름을 받아들이면 불안할 이유가 없다.

유튜브 부다방TV

김인만 부동산경제연구소