부동산

스트레스 DSR+ 정책방향이 바뀌었다

9월부터 수도권에 집을 사는 사람의 대출한도가 비수도권보다 더 많이 줄어든다.

급증한 가계부채와 수도권 집값 상승세를 잡기 위해 강한 대출규제를 내 놓은 것인데 우선 스트레스 DSR이 도대체 무엇인지 개념부터 잡자.

대출규제는 주택시세 대비 대출한도를 정하는 LTV(담보대출 인정비율)과 연 소득 대비 원리금 상환비율로 대출을 규제하는 DTI(총 부채 상환비율)이 있다. DSR은 대출을 실행하는 주택의 원리금(원금+이자)과 나머지 대출의 이자만으로 계산하는 DTI에 비해 더 강화된 규제로 모든 대출의 원리금으로 계산을 하기에 DTI보다 대출한도는 더 줄어든다.

이런 DSR을 한번 더 압박하는 것이 스트레스 DSR이다.

대출을 받는 차주의 대출 한도를 정하는 기준인 금리에 가산금리를 더해 한도를 줄이는 규제가 스트레스 DSR의 원리다. 금융위원회는 당초 9월부터 1단계 0.375%p보다 높은 0.75%p의 가산금리를 더하는 2단계 스트레스 DSR을 시행할 예정이었지만 집값이 오르는 수도권은 1.2%p를 적용하여 대출한도를 더 줄이는 일명 스트레스 DSR+ 를 시행하기로 한 것이다.

연 소득 1억윈인 분이 금리 연 4.5%로 30년 만기 대출을 받을 경우 6억4,100만원을 빌릴 수 있었지만 9월부터는 수도권은 6억600만원, 비수도권은 6억2,400만원으로 한도가 줄어든다.

가계부채 증가와 서울 집값 상승세를 막기 위한 수단이라면 당연히 규제를 하는 것이 맞다. 스트레스 DSR+가 아니라 더한 규제도 할 수 있다.

하지만 아쉬운 것은 당초 7월에 시행하기로 했던 스트레스 DSR 2단계를 갑자기 9월로 연기하면서 현 정부는 집값 잡을 의지가 없다는 오해의 빌미를 제공해 주었다는 것이다.

어차피 고정기간이나 이자 변동주기기간의 70% 이상은 DSR이 적용되지 않고 요즘 최대 한도로 대출을 받아 집을 사는 분들이 많지 않아서 굳이 9월로 연기할 필요까지는 없었다.

내 집 마련이 절실한 실 수요자 입장에서는 9월부터 대출한도가 줄어들면서 내 집 마련의 기회를 놓칠 수 있다는 불안한 마음에 서둘러 8월에 주택을 구입하자는 심리가 확산되면서 안 그래도 불안한 서울 아파트시장을 더 자극할까 걱정이 된다.

정책은 절대 시장의 수요자들의 불안심리를 자극해서는 안 된다. 만약 강한 시그널로 분위기를 한번에 뒤집고 싶다면 시장의 예상을 뛰어 넘는 빠르고 강한 정책이 나오면 된다.

당초 계획보다 강화된 스트레스 DSR+ 자체가 큰 변수가 되지는 않지만 우리가 주목해야 하는 이유는 주택정책의 전환이 숨어있기 때문이다.

공급확대정책이 사실상 약발이 먹히지 않자 수요억제로 돌아선 첫번째 카드가 스트레스 DSR+이다. 스트레스 DSR이 가계부채관리가 주 목적이었다면 수도권만 핀셋으로 더 규제하는 스트레스 DSR+는 집값 상승을 막겠다는 수요억제 성격이 강하다.

부동산정책이 공급확대에서 수요억제로 전환된 것이다. 서울 집값이 계속 오르면 규제지역 지정 등의 추가 규제카드가 줄줄이 나올 가능성이 높아졌다.

과연 강화된 수요억제 규제가 나와도 문재인 정부시절처럼 구매욕구를 자극하여 집값이 더 올라갈지, 전고점에 도달한 집값의 단기급등에 부담을 느껴 한풀 꺾일 지 9월 추석 이후 흐름에 향후 부동산시장 흐름이 달려있다.

유튜브 부다방TV