부동산

토지거래허가구역 풀리면 집값 더 오르나?

오세훈 서울시장이 강남권에 지정된 토지거래허가구역 해지를 적극 검토하겠다고 밝히자 시장의 반응은 뜨거웠다. 현장부동산 전화가 불이 났으며 매물은 회수되고 급하게 매수하기 위한 대기줄이 길어지는 해프닝이 벌어지기도 했다.

논란의 중심이 된 토지거래허가구역은 투기우려가 있는 토지의 거래를 제한해 투기수요를 차단하는 규제인데 집값 상승을 막기 위해 주택규제까지 무리하게 확대하면서 문제가 발생하였다.

주택이 토지거래허가구역으로 지정이 되면 잔금일로부터 6개월 이내 입주를 해서 최소 2년 이상 실 거주를 하여야 한다. 거주요건을 충족하지 못하면 전매도 못하고 전세나 월세를 주지도 못한다. 한마디로 실 거주를 하기 전까지는 전세를 끼고 집을 사는 갭 투자를 할 수 없는 것이다.

잔금을 했더라도 허가가 떨어지지 않으면 무효가 되는 유동적 무효인 토지거래허가구역에 부동산을 구입하면서 허가를 받지 않거나 거짓 부정한 방법으로 허가를 받으면 2년 이하의 징역이나 거래금액의 30%에 해당하는 벌금이 나오고 거짓신고나 계약해제 후 미 신고를 하면 3천만원 이하 과태료가 나오는 무서운 규제가 토지거래허가이다.

현재 서울에 지정된 토지거래허가구역은 2020년 6월 지정된 청담, 대치, 삼성, 잠실 등 MICE개발 주변 지역, 2021년 4월 지정된 여의도, 압구정, 목동, 성수전략정비지구 등 재건축 재개발 지역, 2020년 5월 지정된 용산국제업무지구 인근 그리고 공공재개발과 신속통합기획 후보지, 모아타운 인근, 강남 서초 자연녹지지역, 서리풀지구 개발제한구역 등이다.

토지거래허가구역으로 지정이 되어 집값이 안정되었다면 논란이 되지 않았을 텐데 지정된 지역에서 보듯이 잡으라는 집값은 못 잡고 오히려 최근까지도 신고가가 나올 정도로 투자수요가 끊임없이 들어오고 있다. 그뿐 만이 아니다. 주변지역에 풍선효과가 생기면서 집값이 더 올라갔다.

잠실동을 규제하자 인근 신천동 파크리오나 가락동 헬리오시티가 반사이익을 얻었고 압구정, 청담, 대치동을 규제하자 반포가 최고가 행진을 이어가고 있다.

오죽했으면 토지거래허가구역이 인기지역 좌표를 찍어주었다는 우스개 소리를 할 정도로 집값 안정효과는 없고 부작용만 유발시켰다.

사고 싶다는 욕구가 있는데 전세를 끼고 사지 말라고 하면 내가 살고 있는 집을 전세를 주고 실 거주하는 불편함 정도는 전혀 문제가 되지 않는다.

한마디로 불편하게 할 뿐 못 사게 하는 규제가 아닌 토지거래허가구역은 처음부터 주택에 적용하는 것 자체가 잘못되었고 지금이라도 해지하는 것이 맞으며 앞으로도 주택에 대해서는 적용하지 않는 것이 맞다.

물론 해지기대감으로 단기간 일부 단지는 이상 급등현상이 발생할 수도 있지만 시장에는 보이지 않는 손이 있어 지금 상황에서 토지거래허가구역이 해지가 된다고 천정부지 폭등할 수는 없다.

오세훈 서울시장이 해지를 검토하겠다고 말했다는 것은 이미 내부적으로 검토를 마쳤다는 의미로 집값 폭등이 발생하지 않는 한 해지가능성이 높다.

정치공학적으로 보더라도 5년의 지정기간을 거의 다 채운 토지거래허가구역을 풀어주지 않아서 얻을 이득보다 풀어서 얻을 이득이 더 크기 때문이다.

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김인만부동산경제연구소