부동산

인수주의

매각으로 인하여 소멸되지 않고, 매수인에게 인수되는 권리로서 이러한 매각부동산을 낙찰받고자 한다면 위 부담 즉 인수되는 금액을 감안하여 입찰에 참여하여야 하겠다.

앞서 언급한 바와 같이 말소기준권리보다 빠른 권리들은 매각부동산이 매각되더라도 그 권리들은 매수인이 인수하게 되고, 이들 권리들은 매각부동산의 매각대금에서 해결되는 것이 아니고 매수인이 직접 책임을 져야 하는 것이다.

◎ 인수되는 권리들

① 예고등기

② 유치권

③ 말소기준권리보다 앞선 일자로 설정된 용익물권(즉 지상권, 지역권, 전세권)

④ 말소기준권리보다 앞선 일자로 설정되어 있는 가처분, 소유권이전청구권가등기

⑤ 말소기준권리보다 앞선 일자로 대항력을 갖춘 임차인(즉 선순위 임차인)

여기서 중요한 것은 예고등기 같은 경우에는 소유권에 관한 다툼이 있는 것으로서 예고등기가 말소기준권리보다 앞서 있던 뒤에 있던 무조건 말소되지 않고 등기부등본상에 남아 있게 된다. 보다 중요한 것은 낙찰받은 부동산과 관련하여 예고등기 이후 채무자가 진정한 소유자가 아니고 제3자가 동 부동산의 소유자라고 한다면 매수인으로서는 소유권마저 빼앗길 가능성이 있음을 유념하여야 한다.

실무에서는 예고등기가 있는 경우에는 그 사건번호등을 확인하여 사건 결과를 확인하고 매수여부를 판단하는 사례가 많다.

또한, 유치권자 같은 경우는 우선변제적 효력이 없기 때문에 매수인이 무조건 인수하게 된다. 앞서 언급한 바와 같이 경매절차상 가장 까다로운 방법중의 하나이다. 유치권자체가 존재하는지 여부도 명확히 알 수 없는 경우도 있다.

가령 유치권자인 경우, 그가 경매절차상 배당요구종기일까지 배당을 신청할 의무도 없으며, 잔대금을 납부하고 매수인이 소유권이전등기를 할때에도 그것을 신고할 아무런 의무가 없다. 그러한 유치권자가 차후 매수인이 인도명령이나 명도소송을 통해 강제집행을 하려 할때서야 나타나서 자신의 권리를 주장하면 매수인으로서는 상당히 당황스럽고, 부담이 아닐수 없는 것이다.

아울러 유치권자에 대해서 매수인이 인도나 명도를 받기 위해서는 유치권자의 채권을 변제하고 매각부동산의 인도나 명도를 받아야 하고, 유치권자가 적극적으로 매수인에게 유치권 공사대금 얼마를 청구하는 그러한 소송등을 제기할 수는 없는 것이다.

또한 선순위가처분, 가등기가 있을 경우에는 통상 경매절차를 진행시키지 않으나, 만일 경매절차가 진행되었다면 위 가처분과 가등기에 대한 내역을 정확히 알아야 할 것이다. 즉 선순위 가등기이지만 그것이 담보가등기인 경우에는 특별한 문제없이 낙찰을 받아도 되나, 소유권이전등기청구권가등기인 경우에는 매수인이 소유권이전등기후에 위 가등기권자가 본등기를 하게되면 매수인이 소유권을 빼앗길 수 있다.

아울러 선순위 가처분이 있는 경우에도 위 선순위 소유권이전등기청구권자와 같은 경우로 가정을 하고, 다만 가처분권자등을 통해 사건의 내용상 가처분의 효력등이 차후 문제가 없다면 입찰에 응해도 될 것이나 그와 같은 확인작업이 용이하지 않기 때문에 실무에서는 입찰에 참여하지 않는 경우가 대부분이다.

선순위 지상권, 지역권 역시도 낙찰을 받는다 하더라도 그 지상부분을 사용할 수 없으므로 그러한 점을 감안하여 입찰에 응하여야 할 것이다.

단 위와 같은 선순위 지상권, 지역권이 있는 물건을 낙찰받았을 때 매수인은 위 지상권자와 지역권자에게 지료등은 청구할 수 있다.

◎ 인수되는 권리의 유형

1) 말소기준권리보다 앞서 설정된 가등기, 가처분은 경락에의해 소멸되지 않고 매수인이 인수한다.

2) 말소기준권리보다 앞선 전세권은 원칙적으로 매수인이 인수하나, 선순위전세권자가 배당요구를 하면 말소된다.

3) 말소기준권리보다 앞서 설정된 지상권, 지역권은 매수인이 인수한다.

4) 유치권의 경우는 매수인이 인수한다.

5) 말소기준권리보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인은 매수인이 인수한다.