부동산

안녕하세요 설춘환입니다

주말을 잘 보내셨나요?

내일은 꽃샘추위가 온다네요

감기 걸리지 않도록 조심^^

건강이 최고의 재테크죠^^

화이팅^^

자 오늘 소개하는 물건들은

경기도에 나온 근린상가 중 쓸만한 물건들을 선별해보았습니다

함께 보시죠^^

조만간 경매로 나올 예정물건 중에 좋은 물건등이 꽤 있네요

여러분도 잘 보고 계셨다가 기회가 오면 꼭 잡으시길

요번에는

쓸만한 경기도 근린상가들입니다

권리분석은 어떻게?

등기부등본 - 말소기준권리 - 소멸/인수

전입세대열람

유치권 - 상가임차인이 자신의 영업을 위한 인테리어는 유치권이 된다 안된다?

현장분석은 어떻게?

배후지

상권

땅모양

땅크기

평면도

교통/역세권이면 더욱?

일조와 조망

주차장

 외관

자재 등

자 여러분 함께 보시죠

경매공부 어렵지 않아요

현장을 자주 다녀오세요

어렵다면 아래 제가 운영하는 다음카페 - [설춘환 교수의 행복한 경매] 에 오셔서 간접경험하세요

특히 

1. 3월31일/4월1일 이틀동안 하는 주말 경매왕초보탈출 특강

2. 4월 6일과 7일 각각 개강하는 이벤트 개인레슨반에도 많은 성원을

여러분 화이팅

경매의 종류

경매의 종류에는 두가지가 있다. 즉 강제경매와 임의경매다.

 일반인들이 흔히 궁금해하는 것 중의 하나가 경매사건번호와 관련된 부분이다. 즉 어떤 것은 『2012타경 11호 부동산강제경매』로 표시가 되고, 또 어떤 것은 『2012타경 22호 부동산임의경매』로 표시가 되는 것인데 과연 무엇이 강제경매고 무엇이 임의경매냐는 것이다.

이에 대해 아래와 같이 강제경매와 임의경매를 나누어 설명하기로 한다.

1) 강제경매

먼저 강제경매의 정의를 내려보면, 강제경매란 채권자가 채무자에 대하여 가지는 집행권원 즉, 판결문, 공정증서, 지급명령결정문, 화해조서, 이행권고결정문 등에 의해 신청되는 경매를 일컫는다.

가장 흔한 예를 들어보면, 채권자가 채무자에게 금 5천만원을 대여해주면서 그 돈을 2011. 8. 10.까지 변제하기로 약정하였다. 그런데 채무자가 변제기까지 위 대여금을 변제하지 않았다고 가정하자. 이때 채권자는 채무자에게 채무변제를 독촉하게 될 것이고, 그 변제가 임의적으로 이루어지지 않게 되면 부득이 채권자는 채무자를 상대로 대여금반환청구소송등을 제기하게 될 것이고, 채권자는 그 소송에서 승소한 판결을 얻게 될 것이다.

또는 채권자가 소송제기전, 또는 소송후에 채무자와 협의하에 약속어음공정증서를 받을 수도 있을 것이다.

이럴때 채권자가 위 판결문 또는 약속어음공정증서 등 집행권원에 기해 경매를 신청하게 되는데 이것을 강제경매라고 한다.

집행권원이란 일정한 사법상의 급부의무를 존재를 증명하는 것으로서 법류에 의해 집행력이 부여된 공증의 문서다. 과거에는 채무명의라고 하기도 하였다. 집행권원에는 가장 흔한 법원의 판결문, 확정된 지급명령결정문, 화해조서, 인낙조서, 조정조서 등이 있고, 또한 공증사무실 등에서 공증인이 작성한 공정증서도 집행권원이 된다.

2) 임의경매

임의경매란 근저당권, 저당권, 전세권, 담보가등기 등 채권자가 채무자에 대하여 가지는 담보권에 기해 신청되는 경매다.

이러한 임의경매는 대출기관인 은행 등에서 많이 신청하게 된다.

가령 홍길동이 사업을 하고자 하는데 돈이 1억원이 필요했다. 그런데 홍길동은 돈이 한푼도 없었다. 이에 홍길동은 코리아은행에 가서 자기 소유의 빌딩을 담보로 제공하고, 코리아은행은 위 빌딩에 근저당권을 설정한 후 대출이자와 변제기를 차후 1년으로 정하고, 위 1억원을 대출해 주었다.

그런데 홍길동이 시작한 사업이 부진하여 대출이자도 제때 납부하지 못하여 결국 5개월이상을 연체하게 되었다. 이에 코리아은행은 소송절차 없이 곧바로 근저당권에 기해 홍길동 소유의 위 빌딩에 대한 경매를 신청하게 되었다 이것이 바로 임의경매인 것이다.

강제경매와 임의경매는 그 절차가 동일하다. 따라서 그 구분의 실익이 그다지 크지 않다. 다만, 차후 경매개시결정에 대한 이의의 사유, 또한, 매각이 된 후에 채무를 변제하고 경매를 취소시키는 방법상에는 상당부분 차이가 있다는 점을 유념하여야 하겠다. 실무에서 상당히 중요한 부분이다.

3) 강제경매와 임의경매의 차이 정리

강제경매는 집행권원에 의거한 경매절차이다. 즉 판결문, 화해조서, 확정된 지급명령, 확정된 이행권고결정, 공정증서등에 의해 경매를 신청하였다면 이는 강제경매이고, 담보권에 의한 경매신청 즉, 근저당권, 전세권등에 의해 경매를 신청하였다면 이는 임의경매이다.

물론 경매절차에서 강제경매와 임의경매를 나눌 실익은 그다지 많지 않다. 다만 중요한 것은 경매개시결정에 대한 이의사유로서 강제경매는 절차적, 형식적인 하자 부분(즉 부동산표시의 불일치, 당사자표시의 불일치 등)에 대해서만 개시결정에 대한 이의가 가능한 반면, 임의경매는 위 두 하자에 더해서 실질적인 하자(채무의 변제)에 대해서도 개시결정에 대한 이의가 가능하다.

가령 예를들어, 강제경매인 경우 채권자가 채무자에게 대여금 1억원을 변제받기 위해 소송을 제기하여 승소판결을 받아 경매를 신청하였을 경우, 채무자가 위 1억원을 변제하고 곧바로 강제경매개시결정에 대한 이의가 불가능한 반면에, 임의경매에서는 위와 같이 1억원을 변제하였다는 실질적인 부분에 대해서 개시결정에 대한 이의가 가능하다.

아울러 강제경매는 최고가 매수신고인이 있은 연후에 경매를 취하하고자 할때에는 반드시 위 최고가 매수인의 동의 내지는 소송을 통해 강제경매를 취소시키는 절차를 거쳐야 하나, 임의경매인 경우에는 최고가 매수인의 동의가 없을 경우, 담보권을 말소시킨 연후 개시결정에 대한 이의 등으로 경매절차를 취소시킬 수 있는 차이점이 있다.