부동산

수익성 부동산의 대표주자로 오피스텔과 도시형 생활 주택을 꼽고 있지만

2~3년전에 비해 수익률이 현저하게 떨어져 지금은 그다지 매력적인 수익성 부동산으로

보지않고 있다. 몇년전 6~7%대에서 지금은 5%대도 찾아 보기가 어렵다.

많은 투자설명회나 재테크 강의,분양현장을 가면 모두가 장밋빛,황금빛 얘기만 하고 있지만

실상은 페이퍼상의 수익률이지 실제의 기대한 수익률의 5%미만으로 보는 게 정답일 것이다.

이유야 여러 가지 있지만 공급의 과잉이 가장 큰 이유이겠다..

그렇다고 노후의 로망인 수익성 부동산을 포기하기에는 이르다고 본다.

2020년을 기준으로 인구의 정점에서 줄어든다고는 하나, 핵가족의 분열과 나홀로 인구의 증가 추세로 볼때 1~2인 가구의 소형주택의 수요는 적어도 2030년 까지는 수요가 있을 것이라 본다.

관련 기사보기(http://inside.chosun.com/site/data/html_dir/2012/03/22/2012032200734.html)

다만 수익형 소형주택이라고 오피스텔,도시형 생활주택 등으로 국한된 투자 시각으로 본다면 그다지 재미가 없거나 손해를 볼 수도 있다.

예를들어 2009년까지만 하여도 오피스텔의 인기는 식을 줄 몰랐다가 지금은 시들해진 것처럼 지금은 서류상에서 아무리 잘 나와도 트렌드와 지역상황, 유행을 알고, 수요에 대한 예측 없이, 예전에 투자한 남들이 재미를 보고, 현재의 공개된 재료에 의해 움직인다면 소중한 자산에 대한 손실은 불 보듯 뻔할 것이다.특히 제시된 서류상의 수익률에 속지 말아야 소중한 재산을 지킬 수 있다. 버는 것 만큼 손실을 맊는 것 또한 재테크임을 다 아는 사실이다.

주거용 수익성 부동산을 하기 위해서는 우선 주택의 종류를 알아야 한다.

-주택의 종류-

(1) 단독주택

1)단독주택 : 가정보육시설,공동생활가정 및 노인복지시설 포함

2)다중주택 :

①.학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주 할 수 있는 구조로 되어 있는 것

②.독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것(각 실 별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은

설치하지 아니한 것을 말한다.

③.연면적이 330㎡ 이하이고, 층수가 3층 이하인 것.

①.주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 바다면적 2분의 1

이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우

에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.

②. 1개 동의 주택으로 쓰는 바닥면적(지하주차장 면적은 제외한다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것

③. 19세대 이하가 거주할 수 있을 것.

(2)공동주택

1) 아파트 : 주택으로 쓰이는 층수가 5개층 이상인 주택.

2) 연립주택 : 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적(지하주차장 면적은 제외한다)합계가 660㎡ 초과하고,층수가 4개 층 이하인 주택.

3) 다세대 주택 : 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660㎡ 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택.(2개동 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 보며, 지하주차장 면적은 바닥면적에서 제외한다.)

4) 기숙사

5) 도시형 생활 주택 : “도시형 생활주택”이란 300세대 미만의 국민주택규모에 해당하는 주택으로서 다음과 같은 주택을 말한다.

①.단지형 연립주택-연립주택 중 원룸형 주택을 제외한 주택. 다만, 건축위원회의 심의를 받은 경우에는 주택으로 쓰는 층수를 5층까지 건축할 수 있다.

②.단지형 다세대주택-다세대주택 중 원룸형 주택을 제외한 주택. 다만, 건축위원회의 심의를 받은

경우에는 주택으로 쓰는 층수를 5층까지 건축할 수 있다.

③.원룸형 주택-다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택

가. 세대별로 독립된 주거가 가능하도록 욕실, 부엌을 설치할 것.

나. 욕실 및 보일러실을 제외한 부분을 하나의 공간으로 구성할 것. 다만, 주거전용 면적이 30제곱미터 이상인 경우, 두 개의 공간(거실과 주방)으로 구성할 수 있다.

다. 세대별 주거전용면적은 12제곱미터 이상 50제곱미터 이하일 것.(4평~15평 규모)

라. 각 세대의 지하층을 설치하지 아니할 것.

원룸의 종류에는 준주택,오피스텔,도시형생활주택,고시원 등이 포함된다.

주차장 기준은 주거지역의 경우 전용면적 60㎡당 1대/준주거지역 및 상업지역은 120㎡당

1대. 즉, 120제곱미터, 약 36평 이내에 가구수에 상관없이 주차 기준은 1대 라는 것.

작금의 현실에서 수익성 부동산을 노래를 불러도 실제 수익률은 5%대가 주를 이루고 있고, 실제로는 그 이하의 수익이나 마이너스를 보고 있는 경우도 많은 것으로 알려지고 있다. 하지만 전문가의 눈과 손길에 따라서는 최소 연 6%대 이상의 수익률을 볼 수 있는 수익성사업이 있다는 것이 이 또한 사실이며, 이는 투자의 방향을 어떻게 잡느냐에 따라 현실과는 상당히 높은 수익률을 가져다 줄 수도 있음을 투자자들은 알아야 한다.

대다수의 1~3억의 종자돈 또는 여윳돈을 가진 사람들이 선택하는 투자의 성향은 남들이 지어놓은 건축물이나 세대수별로 분양을 받는 형태로 투자를 하는 경우인 반면, 투자자가 직접 시공하여 수익률을 얻는 방법에는 위에서 언급한 전문가의 눈과 손길이 닿는다면 최소 연 6%내지 그 이상의 수익도 볼 수 있다는 것이다.

[TIP1] 직접 사업을 할 경우의 조건은 최소자금 10억 또는 본인 소유의 땅 50평과 현금자산 5억을

가지고 있는 경우에 해당. 다만, 해당지역의 트렌드와 수요에 따라 차이는 있음.

[TIP2] 위 1의 조건이 안 될 경우. 즉, 소액의 종자돈이나 여윳돈의 경우 급하게 서두르지 말고

3~5년후의 계획을 세운다면 충분하게 조건을 충족시킬 방법은 있다고 말씀드리고자 한다.

전문가의 눈으로 볼 때 현재의 자금 규모가 3억 이하라면 주식,예금,채권,경매 등등의 투자대상을 탐색하신다면 그다지 편안한 노후보장은 어렵지 않을까 한다.

본격적인 노후 재테크를 바라보는 30대 이상의 세대에서 재테크의 로망이자 종지부는 매월 고정적인 임대수익을 바라보는 수익성부동산에 있다고 본다.

성공의 여부는 부동산으로 자신이 남보다 더 나은 기술이 없다면 반드시 전문가와의 인적 네트워크를 갖추어야 하며, 인적 네트워크에 따라 기회를 얻을 수도 있고 잃을 수도 있다.

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